/news/9012/

Фонды под завесой тайны. Кому и зачем нужны ЗПИФы?

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) появились на российском рынке недвижимости не так давно. При этом разговоры о них не прекращаются уже десять лет. Хотя многие инвесторы относятся к ЗПИФам с известной долей скепсиса, девелоперы все чаще задумываются о том, чтобы перевести свои активы в фонд.

На российском рынке первые закрытые паевые инвестиционные фонды, работающие в сегменте недвижимости, появились во второй половине 2008 г. И это при том, что разговоры об использовании ПИФов в девелопменте шли с начала миллениума (Закон «Об инвестиционных фондах» приняли в 2001 г.). Уже тогда инвестбанки и консультанты стали активно предлагать инвесторам испробовать новые финансовые схемы, сулящие высокую доходность. Однако их призывы долго оставались безответными. Виной тому в равной степени служили и косность рынка (никому не нужны неопробованные механизмы привлечения финансирования, когда в деньгах и так нет недостатка), и существовавшие на тот момент белые пятна в законодательстве — ряд аспектов работы фондов не был прописан, что создавало известные риски.

Наконец в 2008 г. законодательно закрепили понятие квалифицированного инвестора и внесли соответствующие изменения в Федеральный закон «О рынке ценных бумаг». Одновременно в законы об инвестиционных фондах (в частности, в Федеральный закон «Об инвестиционных фондах») и в отдельные законодательные акты, регламентирующие деятельность российских рынков капитала, были также внесены изменения, вводящие понятие паевых инвестиционных фондов для квалифицированных инвесторов и устанавливающие особенности их работы. «С середины 2008 г. на российском рынке отчетливо прослеживается тенденция к росту числа закрытых паевых инвестиционных фондов (в частности, фондов недвижимости) для квалифицированных инвесторов», — отмечает Наталья Малютина, партнер отдела налогового и юридического консультирования, руководитель практики по работе с компаниями сектора недвижимости КПМГ в России и СНГ.

Одновременно с законодательными изменениями прошли катаклизмы на мировых рынках, которые заставили девелоперов искать новые пути финансирования и думать о том, как оптимально структурировать портфель.

Согласно существующим нормам инвестировать в недвижимость могут только ПИФы для квалифицированных инвесторов, поскольку на них не распространяется ряд ограничений, налагаемых законодательством на деятельность обычных паевых фондов.

Приобретать паи такого ПИФа может любое юридическое лицо, если оно является коммерческой организацией и отвечает любым двум требованиям из указанных ниже:

- имеет собственный капитал не менее 100 млн руб.;
- совершало ежеквартально не менее пяти сделок с ценными бумагами и (или) иными финансовыми инструментами в течение последних четырех кварталов на сумму не менее 3 млн руб.;
- имеет оборот (выручку) от реализации не менее 1 млрд руб.;
- владеет активами на сумму не менее 2 млрд руб. Схема организации ЗПИФа выглядит следующим образом: из активов формируют фонд, потом квалифицированные инвесторы могут приобрести долю в нем и рассчитывать на часть прибыли. «Девелоперу нужно сделать простую вещь — внести все свои активы в фонд по скромной оценке, чтобы инвестор видел, что он покупает продукт не по завышенной ставке, и обратиться к профессионалам рынка, чтобы они обеспечили привлечение средств», — выделяет ключевые моменты директор отдела управления фондами недвижимости УК «Тройка диалог» Сергей Васин. По его мнению, девелоперу имеет смысл подумать о формировании фонда, если стоимость активов начинается от 50–80 млн долл.

Впрочем, надо сказать, что сегодня ПИФы используют не столько для привлечения средств (вкладывать в недвижимость сегодня готовы единицы), сколько для оптимизации налогообложения. Паевой инвестиционный фонд независимо от статуса пайщиков не является юридическим лицом и представляет собой обособленный имущественный комплекс, следовательно, он не должен платить налог на прибыль. Обязанность по уплате налога возникает только у пайщиков при промежуточном распределении доходов (если такая возможность предусмотрена правилами доверительного управления), а также в случае продажи или погашения паев. Формально в отношении активов фонда отсутствует обязанность по уплате налога на имущество и налога на землю (при этом стоит отметить, что в отношении второго вопрос в настоящее время не урегулирован законодательно).

Помимо налоговых льгот необходимо выделить ряд преимуществ, важных для инвесторов:

- фонды могут иметь в качестве активов не только объекты недвижимости, но и права по инвестиционным договорам;
- им предоставлена возможность получать займы;
- пайщики вправе создать инвестиционный комитет, с помощью которого они могут осуществлять контроль над оперативной деятельностью фонда.

Отличительными чертами фондов для квалифицированных инвесторов являются возможность неполной оплаты инвестиционных паев при их выдаче, дополнительные полномочия владельцев паев по контролю деятельности такого фонда, облегченные требования к составу и структуре активов, а также ряд особенностей, упрощающих, в частности, привлечение заемного финансирования для структур, построенных на базе паевых фондов.

Как отмечают эксперты, в жизнь рынка ЗПИФы вошли практически одновременно с кризисом как альтернатива офшорам. «Еще год назад данная схема была мало распространена на рынке недвижимости. Многие профессиональные игроки, привыкшие к стандартным схемам владения активами через офшорные компании, не интересовались чем-то новым. Кроме того, пионерами быть всегда сложно, хочется подождать, пока другие набьют себе шишки. Надо сказать, что закрытие недвижимости в ЗПИФ развивалось гораздо быстрее в кризисный период, чем в предшествующие годы. Принимать новые финансовые инструменты, существенно оптимизирующие налоговую позицию, в кризис особенно актуально. На растущем рынке не надо было экономить. На сегодняшний день, когда многие инвесторы и девелоперы вынужденно сменили стратегию, данный инструмент оказался как нельзя кстати», — комментирует ситуацию Наталья Тишендорф, финансовый директор компании Jones Lang LaSalle. По ее мнению, главными катализаторами новой структуры послужили негосударственные российские пенсионные фонды, которые законодательно не могут напрямую покупать активы недвижимости, но готовы входить в состав ЗПИФ.

Сегодня, по словам Н. Тишендорф, только ленивый не задумывался о том, чтобы перевести активы в фонд. «Хотя ЗПИФы для квалифицированных инвесторов существуют чуть более года и правовое поле продолжает формироваться, уже есть удачные примеры того, как девелоперы поднимали финансирование подобным образом. Многие наши клиенты используют ЗПИФы несколько лет: так, группа «Абсолют девелопмент» работает по данной схеме с некоторыми своими объектами», — отмечает эксперт. Теперь можно все чаще наблюдать, как компании переводят свои активы в ЗПИФ, решая проблемы с налогообложением. Тенденция набирает обороты не только в Москве, но и в регионах (например, казанская компания «АС Групп» решила структурировать активы в ЗПИФ).

При всех разговорах о высокой доходности ЗПИФов для привлечения инвестиций, то есть по прямому назначению, этот финансовый институт используют единицы. Одно из немногих подобных исключений — компания «ЮМАКО», которой из-за проблем с банковским финансированием пришлось специально под сеть отелей создать ЗПИФ «Инфраотель» для квалифицированных инвесторов, для тех, кто рассчитывает на уровень доходности в 30–60% (заметим, что в этот фонд девелоперу потребовалось вложить порядка 200 млн руб. собственных средств).

В целом же деятельность закрытых паевых инвестиционных фондов на рынке недвижимости окутана тайной, поскольку они не являются публичными институтами и не отдают свою отчетность в печать. «Мне известно, что существует несколько десятков ЗПИФов, но определить, чем конкретно они занимаются, я не могу», — говорит С. Васин. Многие представители инвестиционных компаний в приватных беседах жаловались, что, хотя они пытались работать с паевыми фондами, дело шло очень туго. «Размещение паев — интересный способ поднять финансирование объекта недвижимости, но пока его нельзя сравнить с простым банковским кредитованием по таким параметрам, как сроки и процент размещения, флексибильность выхода из сделки и досрочное расторжение, пересмотр ставки», — резюмирует Н. Тишендорф.

Совершенно очевидно, что вокруг ЗПИФов на рынке недвижимости сейчас больше разговоров, чем реальных действий. У этого института есть как плюсы, способные заинтересовать ряд игроков, так и минусы. Ясно одно: пока ЗПИФы не стали реальным механизмом привлечения инвестиций. Рассуждая об их перспективах, участники рынка, как правило, кивают на опыт Запада, где путь от появления законодательной базы до широкого участия фондов в жизни рынка недвижимости составил около 50 лет.

Семен Дуев
Источник: Недвижимость & Цены