/news/693883/

Бизнесмены готовятся к судам: налог на недвижимость за гранью понимания

В рамках нового закона налоговая ставка на жилые дома и хозяйственные строения, площадь которых составляет не более 50 квадратных метров, равняется 0,1%. Ставку 2% будет иметь недвижимость, кадастровая стоимость которой выше 300 млн. рублей. В эту категорию входят торговые центры и офисные помещения. С оставшихся типов объектов будет взиматься налоговая ставка 0,5%.

Неслучайно итоги новой кадастровой оценки оказались совершенно непонятными для многих бизнесменов. Как рассказал Андрей Комиссаров, волна возмущения предпринимателей поднялась в обеих столицах нашей страны: Санкт-Петербурге и Москве. Ведь с ростом кадастровой цены и налог на имущество организаций увеличится в разы. Как следствие, может значительно вырасти стоимость аренды этих помещений, а затем и стоимость товаров и услуг для рядовых граждан. Достаточно сравнить кадастровую и инвентаризационную стоимость квадратных метров, чтобы увидеть, какие затраты ожидают бизнесменов.

Хотя новый порядок расчета вступил в силу в 2015 году, платить в соответствии с ним предстоит в 2016 по итогам за текущий год. А это значит, что у бизнесменов ещё есть время для изучения нового закона и подготовки к оспариванию в суде кадастровой стоимости.

Налог на имущество организаций в Москве

Адвокат Комиссаров объяснил последствия действия нового закона на простом примере. Квадратный метр в Московском Доме на Набережной после переоценки подорожал с 8,2 тысяч рублей до 630 тысяч. Кадастровая цена ЦУМа составила более 10 миллиардов рублей, что в тридцать раз больше инвентаризационной. Гостиница «Националь» теперь стала стоить около 3 млрд. рублей. Ее новая кадастровая стоимость возросла в 23 раза. Однако совсем по-другому дело обстоит с Большим театром. После переоценки его здание стало стоить в 1,6 раз дешевле, то есть 665 миллионов руб.

В Москве насчитывается около 5,5 тысяч коммерческих строений площадью более 3 тысяч квадратных метров. В общей сложности по оценкам экспертов от них московский бюджет может получить 62 миллиарда рублей.

Оценка кадастровой стоимости в Санкт-Петербурге

Результаты переоценки объектов недвижимости удивили бизнесменов и в городе на Неве. Они не понимают, как здания, находящиеся на одной улице города и имеющие одинаковую площадь, могут оцениваться по-разному. Цена одного квадратного метра строения, находящегося на главной улице Санкт-Петербурга, оказалась даже меньше средней стоимости по городу.

Имеются и иные неточности. Андрей Комиссаров приводит пример: одному из торговых комплексов города был приписан неизвестный объект в 5,86 тысяч квадратных метров. Владельцы комплекса не смогли пояснить, что это за строение. В другом случае был включен в оценку объект, сдача которого еще не была произведена.

Рекордсменом подорожания стал торгово-развлекательный комплекс, расположенный на Лиговском проспекте. Он подорожал в 14 раз: с 954,5 миллионов до 12,9 миллиардов рублей. Выяснилось, что комплекс по документам числился в качестве многоярусного паркинга и лишь недавно прошел оформление в качестве торгового центра. После жалоб ряда бизнесменов была произведена переоценка коммерческой недвижимости, и часть грубых ошибок удалось исправить.

Оспаривание кадастровой стоимости

Из-за непомерных размеров налога на недвижимость ряд бизнесменов готовится оспорить кадастровую стоимость. Этот процесс может происходить в судебном или досудебном порядке. Вне судебного разбирательства такие споры могут быть рассмотрены специальной комиссией. Она формируется в соответствии с законодательным актом № 135-ФЗ (ред. от 08.03.2015) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Пересмотр итогов кадастровой стоимости может происходить в следующих случаях:

    предоставление недостоверной информации о недвижимости, которая была использована при определении кадастровой стоимости;
    установление в отношении объекта рыночной цены на дату, на которую определялась кадастровая стоимость.

Пять лет с даты оценки оспоренной кадастровой стоимости недвижимости– это максимальный срок, в течение которого предприниматель может обратиться за пересмотром цены. Однако, замечает адвокат Комиссаров, если принятое комиссией решение его не устраивает, он вправе решить это дело в судебном порядке. Споры о кадастровой стоимости– это сложное судебное разбирательство. В этом случае необходимо заручиться помощью адвоката – он объяснит, какие бумаги понадобятся для оспаривания стоимости и как их быстрее собрать.

Факторы оценки

Андрей Комиссаров рассказал, что на кадастровую стоимость и налог на имущество влияют следующие факторы:

    год постройки здания;
    материал, из которого выполнено здание (кирпичные строения оцениваются дороже);
    площадь строения;
    наличие наземных и подземных сооружений;
    наличие инфраструктуры;
    расположение отдела оценки.

Сами специалисты Росреестра откровенно говорят о несовершенстве системы оценки объектов, когда стоимость различных по типу строений рассчитывается массово. Единственный способ добиться справедливой оценки– бороться за свои права.

Рост налогов вместе с несовершенством определения кадастровой стоимости – это проблемы, с которыми пришлось столкнуться российскому бизнесу. И пока нельзя реально отразить состояние каждого объекта и его положение на рынке, бизнесмены обязаны бороться. При таких условиях просто необходимо заручиться услугами адвоката. Известны случаи, когда кадастровую стоимость коммерческой недвижимости удавалось снизить в несколько раз.

Источник: Коллегия адвокатов «Комиссаров и Партнеры»