/news/693264/

Сделка замедленного действия...Российские законы позволяют изымать собственность у добропорядочных приобретателей,..

Российские законы позволяют изымать собственность у добропорядочных приобретателей, купивших жилье на вторичном рынке, в течение 3 лет после совершения сделки (или 3 лет после того, как о нарушении стало известно обделенной стороне). Как показало исследование, проведенное московской редакцией «Независимой газеты», в московских судах оспаривается до 10% сделок, совершенных на вторичном рынке.

В основе исковых требований чаще всего лежит недобросовестность продавца или претензии третьих лиц – родственников, залогодержателей, кредиторов. Поводы для споров могут быть самые разные. Один из них – это подложные документы, которые были сданы при подаче заявок на приватизацию. Но есть и иные: нарушения прав несовершеннолетних и других жильцов, которые не использовали права на бесплатную приватизацию.

Нас заинтересовало, какова, по опыту петербургских экспертов, местная статистика оспаривания сделок с недвижимостью. Может быть, в Москве так много споров происходит потому, что там очень дорогое жилье, много денег или просто масса «голодных» юристов, ищущих заработка?

Мнения петербургских риэлторов разделились: если, например, представитель АН «Юрист» считает, что на вторичном рынке Петербурге доля оспариваемых сделок незначительна, то эксперт АН «Адвокат-Недвижимость» вполне допускает, что в Северной столице этот процент может быть равен московскому. Самую объективную (хотя тоже неоднозначную) оценку квартирных судебных дел дал представитель Нотариальной палаты Санкт-Петербурга. Он сообщил, что специальной статистики по основаниям для судебных разбирательств не ведется, однако при этом в Петербурге формально могли бы быть оспорены до 20-25% сделок со вторичными квартирами. В реальности это происходит с 3-7% (то есть до суда доходит только одно из трех-четырех возможных разбирательств).

Самое важное здесь, пожалуй, то, что остальные спорные случаи бесследно не забываются – просто участники сделок договариваются «полюбовно». Во что выливаются такие договоренности и как они оформляются, рассказывать не хочет никто. Судя по криминальным сводкам, в отличие от «лихих 90-х», сейчас все заканчивается без жертв. Но, скорее всего, с затратами времени, нервов и каких-то денег, а значит, в такие ситуации лучше не попадать.

Все наши эксперты уверены в том, что способы проверки «чистоты» квартир, бесспорно, существуют, но все-таки не для каждого случая.

Во-первых, может помешать пресловутый человеческий фактор. «Вопрос в том, насколько эффективно эта проверка проводится сотрудниками и контролируется должностными лицами агентства», – сказали в АН «Юрист».

Во-вторых, хотя и крайне редко, но все же бывают такие случаи, когда убедиться в чистоте квартирной истории действительно невозможно. «В нашем агентстве проверяется история квартиры от момента ее появления как объекта. Проверяется не только квартира, но и люди, которые в ней когда-либо проживали, законность приобретения ими права пользования, приватизации и последующих сделок. Есть, конечно, моменты, которые сложно проверить, но в этих случаях мы рекомендуем вообще отказаться от сделки и подобрать другой объект», – сообщили в АН «Адвокат-Недвижимость».

С сожалением приходится отметить: все наши эксперты были вынуждены признать, что титульное страхование как форма обеспечения безопасности покупателя на рынке жилья практически не применяется. Клиенты считают такую страховку дорогой (нынешняя ставка – от 0,2% до 0,5% от страховой суммы за каждый год страхования), а в беспроблемные выплаты по договору никто не верит.

Валерий Бойчук, генеральный директор АН «Юрист»:

Статистика оспаривания сделок на вторичном рынке в Петербурге незначительна. Лично в моей практике за 15 лет работы оспоренных сделок не было. Если покупка проводилась сертифицированными специалистами и были соблюдены все процедуры проверки истории квартиры в рамках законодательства, то оспорить сделку практически невозможно. Однако никто не может дать 100% гарантии проверки «чистоты» квартиры. Даже государство, зарегистрировав сделку в Росреестре, практически ничего не гарантирует собственнику.

О титульном страховании квартир россияне практически ничего не знают, так как эта возможность почти никем не пропагандируется. Наша компания активно продвигает эту услугу, каждый наш клиент подписывает заявление о том, что он ознакомлен с процедурой титульного страхования, но, естественно, клиент сам решает, готов он страховать титул или нет. По итогам 2014 года мне известны только пять случаев титульного страхования.

Дополнительных денег за проверку «чистоты» квартиры наша компания не берет.

Сергей Слободянюк, адвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов СПб и ЛО:

В Петербурге процент оспариваемых сделок примерно такой же, как и в Москве. Не проходит и недели, чтобы ко мне как адвокату не было обращений по таким вопросам. Как правило, оспариваются сделки, проведенные либо самостоятельно, либо с участием несертифицированного агентства недвижимости, не являющегося членом Ассоциации риэлторов. Но бывают подобные проблемы и у серьезных агентств. Спрос на титульное страхование есть только при ипотеке, поскольку это обязательное требование. При простых сделках покупатели страхуют титул редко. Основные причины – это дорогие тарифы и недоверие к страховщикам. Отдельной услуги по проверке квартиры у нас нет, она оказывается только в рамках комплексной услуги «Сопровождение сделки адвокатом», которая стоит от 30 до 70 тыс. рублей. А с целью избежать любых проблем наших клиентов у «Адвокат-Недвижимость» застрахована ответственность на сумму 30 млн рублей. Такая страховка покрывает стоимость практически любой квартиры в Петербурге. Но за более чем 10-летнюю работу в Петербурге нам не пришлось воспользоваться страхованием.

Алексей Комаров, нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга:

У нас нет источника, который позволил бы выделить судебные споры по основанию оспаривания. По моим предположениям, из числа сделок, заключенных в простой письменной форме, может быть оспорена каждая четвертая или пятая. Из них до суда доходит 3-7%, так как многие предпочитают решать вопрос полюбовно. Или за отсутствием спора сделка «лечится» сроком исковой давности.

Указание в агентском договоре на «обеспечение юридической чистоты сделки» носит маркетинговый характер. Как показывает судебная практика, агент или агентство в лучшем случае несут ответственность в пределах своего гонорара. Настоящую юридическую защиту покупателя обеспечивает только нотариальная форма сделки, так как практически во всех случаях она признается судами как необходимая и достаточная мера для добросовестного приобретения. Кроме того, регистрация нотариусом перехода права собственности, расчет по сделке с помощью нотариального депозита и особая доказательная сила нотариального свидетельства обеспечивают не только законность сделки, но и удобство ее проведения.

Алексей Крылов
Источник: БКН.РУ