/news/692023/

Рынок недвижимости в условиях кризиса: психология покупателя

Катастрофическое падение российского рубля, уже перешагнувшего один раз отметку 45 руб./$, пока не отражается на рынке недвижимости так радикально, как это было в 1998 году.

Напомним, как развивалась ситуация после дефолта 1998 года. До «чёрного августа» цены на недвижимость уверенно росли, все расчёты по Москве проводились в долларах (или, если угодно, «у. е.») или в лучшем случае «по курсу»; в ряде городов наблюдалась та же картина, но часто квартиры номинировались и в рублях. Вопрос местных традиций, если угодно; в целом мегаполисы склонны к доллару, города поменьше к рублю.

И произошла интересная вещь, которую одной только экономикой не объяснить. Долларовые цены снизились везде, не говоря уже о рублёвых. Но отчётливо видна разница между городами, где жильё выставлялось в долларах и в рублях.

«Долларовые» просели гораздо меньше. За год, прошедший между декабрями 1997 и 1998 гг., Москва потеряла всего 6% в валютном исчислении, Петербург 15%, Екатеринбург 38% (практически антирекорд для этой категории).

Совершенно иная картина в «рублёвых» городах. В пересчёте на доллары недвижимость в Новосибирске подешевела на 44%, и это ещё относительно благополучный показатель. Тюмень потеряла 62%, то есть почти две трети стоимости жилья, та же картина в Томске, Липецке и многих других городах.

Психология кризиса

Из вышеизложенного можно сделать два несложных вывода.

Первый – психологически проще покупать «подешевевшую» в долларах недвижимость, чем «подорожавшую» в рублях. Вроде бы смысл один, да и покупатели жилья – люди небедные и экономически грамотные, но психологию отменить не удалось.

Второй – при любом финансовом кризисе в России сильнее всего страдает недвижимость небольших городов: люди стараются переехать в мегаполисы, где больше работы и выше зарплаты.

Сейчас наблюдается точно такая же картина – за тем исключением, что в долларах экспонировалась только часть элитной недвижимости. Несмотря на то, что рубль «похудел» почти в полтора раза (год назад, когда речь шла о долларе, вы мысленно умножали сумму на 30, а скоро будете на 50), цены в национальной валюте поднялись не слишком сильно, а значит, в долларовом эквиваленте поползли вниз.

Но рынок не замер, просто стал чуть спокойнее. Покупатели разделились на «выжидающих» и «стремительных». Не делая никаких прогнозов, просто охарактеризуем эти категории.

«Выжидающие»

Недвижимость вводится в эксплуатацию, но продавать её всё труднее. Деньги в России всё ещё есть, но очевидно, что нефтяное изобилие осталось в прошлом, и сейчас надо взвешивать все «за» и «против» в новой обстановке.

Люди, у которых были рублёвые накопления, уже не могут купить для себя квартиру предполагавшегося уровня и предпочитают взять паузу, надеясь, что «всё образуется». Многие скупают доллары и евро, ожидая дальнейшего снижения именно валютного эквивалента.

Некоторые из тех, кто именно заработал на квартиру (а не покупает новую, продав прежнее жильё), опасаются привязывать себя к России покупкой нового жилья. Эти люди сейчас на распутье: не исключено, что в дальнейшем выезд из страны будет существенно усложнён.

Часть квартирных спекулянтов медлит с вложением денег в жильё, не без оснований опасаясь, что через год-два цены на него будут только ниже.

Попытки взбодрить таких покупателей путём публикации ура-оптимистических статей, как правило, приводят к прямо обратному эффекту, а заодно и снижению доверия к подобным изданиям.

«Стремительные»

Существует и иная логика – сейчас самое лучшее время для покупки недвижимости. Эти рассуждения имеют смысл только для Москвы, и здесь стоит вернуться к началу нашей статьи. Во время любого кризиса люди в России покидают малые города и стремятся в мегаполисы. Нынешний кризис носит системный характер, и подобная тенденция сохранится надолго. Следовательно, жильё в столице будет востребовано при любой внешнеполитической конъюнктуре.

Люди, придерживающиеся этой стратегии, считают, что именно сейчас, в период турбулентности и перехода к новым правилам игры, хорошее время для выбивания скидок из продавцов, для покупки жилья на своих условиях. Они стремятся вложить в недвижимость всё без остатка – просто потому, что вкладывать в России больше и некуда.

Стремительные решения принимают и те покупатели, у кого под угрозой оказался комфортный доход – они предпочитают вложить накопленные деньги в квартиру прямо сейчас, а потом зарабатывать на аренде, ожидая лучших времён для перепродажи.

«Вторичные»

А ещё есть вторичный рынок, который вообще никак не реагирует на происходящее. Здесь господствуют альтернативные сделки (очевидные или скрытые), и ценовые колебания заботят людей гораздо меньше, им нужно жильё, а не капитал. Если нестабильность цен перерастёт в откровенный бардак, здесь просто появятся забытые сделки по обмену жилья без процедуры купли-продажи. Что бы ни творилось с девелоперами и риелторами, людям всегда будет нужно комфортное жильё.

Проблема только в том, чтобы на него заработать.

Михаил Мельников
Источник: Квадратъ