/news/691286/

Стоит ли бояться санкций?

Наиболее очевидное влияние на рынок недвижимости в ближайшие 3-6 месяцев могут оказать июльские санкции против крупных российских банков, так как им будет сложно привлекать средства на внешнем рынке. Испытывая проблемы с ликвидностью, банки будут проводить жесткую селекцию заемщиков, поэтому проблемы с платежеспособным спросом, зависимым от кредитных ресурсов, возникнут прежде всего в массовом сегменте, где доля ипотечных сделок достигает 70-80 %.

Cкорее всего, проблемы с ликвидностью возникнут у застройщиков, не имеющих собственных активов, которым сложно перераспределить свои финансовые потоки. Проще будет тем компаниям, за которыми стоят промышленные или финансовые группы. Безусловно, риск-менеджмент в девелоперских компаниях сейчас находится на более высоком уровне, чем в 2008-2009 годы, и девелоперы более адекватно оценивают перспективы спроса и уровень финансирования. Уже в августе проявилась тенденция более сдержанного подхода девелоперов к расширению своих проектных портфелей. Невыход новых проектов приведет к тому, что через год-два, когда стартовавшие в первой половине 2014 года проекты, будут реализованы, объем вводимого жилья снизится. Повторится сценарий 2009-2010 годов, когда отложенный спрос, вызванныйв том числе и снижением объемов ипотечного кредитования, начал реализовываться при низких объемах товарного предложения, подогрев цены в тех немногочисленных проектах, которые были достроены на излете кризиса.

Мария КОНЕ, генеральный директор RMC GLOBAL:

На данный момент спрос со стороны россиян на недвижимость в США и ЕС упал. Кроме того, нынешние инвесторы-россияне уже начали продавать свою недвижимость в странах, поддержавших санкции против РФ.

Если страны не найдут компромисс, то для россиян – владельцев недвижимости за пределами России могут быть неприятные последствия. В частности, им даже могут отказать в ВНЖ и визах, так что они не смогут ездить отдыхать туда, где купили себе сезонное жилье. Только недавно чехи заявили, что закрывают все программы ВНЖ для россиян в ответ на заявление Лаврова, что Россия будет защищать интересы своих граждан.

В дальнейшем все, конечно, будет зависеть от политики других стран. Даже на перегретых рынках, таких как Болгария и Испания, многое решит политика: если они введут санкции, то спрос со стороны россиян сместится в другие страны, в том числе и в Азию, интерес наших граждан к которой растет уже не первый год. Это как закон сохранения энергии: если где-то убыло, то где-то должно прибыть. Кстати, на днях власти Черногории одобрили законопроект, согласно которому покупателям недвижимости будут предоставлять ВНЖ, и судя по всему, россиян это тоже касается, раз местные власти ни словом не обмолвились о санкциях против нас. Не исключено, что если Болгария введет санкции, то спрос переместится в Черногорию.

Ен Ун БОКУ, генеральный директор «Century21 Римарком»:

Отечественные девелоперы заняли выжидательную позицию из-за введенных санкций, в дальнейшем многое будет зависеть от внешней политики РФ и ответной реакции других стран. На данный момент российским банкам закрыли доступ к финансовым рынкам, им больше недоступны долгосрочные кредиты. Это негативно скажется на девелопменте, в частности, на проектах КОТ (комплексное освоение территорий), которые требуют длинных денег и долгосрочных кредитов.

Всех девелоперов нужно разделить на аффилированных с банками и неаффилированных юрлиц. Первые имеют не только банка-партнера, но и свой административный ресурс, так что они по-прежнему будут вести свои проекты, возможно, не том объеме, как раньше, но работу не остановят точно. Тогда как неаффилированным девелоперам придется непросто, им придется пересматривать или отложить реализацию своих проектов.

Что касается стратегии западных банков, то нужно понимать, что они не потеряли интерес к нашему рынку, они просто вынуждены действовать в рамках политики своих стран. Некоторые из них уже сворачивают свои программы, но все, не только наши банкиры, надеются, что Россия, в конце концов, договорится с Украиной.

Владимир БОГДАНЮК, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet:

С точки зрения потребителей санкции дополняют общую ситуацию политической и макроэкономической нестабильности, которая способствует формированию некой нервозности на рынке и желанию покупателей перевести свободные средства в такой наиболее надежный актив как недвижимость. Как показал первый квартал 2014 года, в Московском регионе сосредоточен значительный объем отложенного спроса, который активизируется в ситуации экономических колебаний, поэтому новый виток развития истории с санкциями может спровоцировать новую волну повышенной активности со стороны покупателей.

Что касается застройщиков, то отсутствие длинных денег от иностранного кредитования российских банков, скорее всего, способствует использованию реинвестирования средств от реализации квартир, что девелоперы и так активно применяют на практике. На уже строящиеся проекты санкции особо не повлияют, а вот некоторые проекты, фактические находящие только на бумаге, могут быть временно заморожены или видоизменены с учетом новых обстоятельств.

В целом российский рынок жилья в меньшей степени зависит от иностранного инвестирования, подавляющее большинство проектов строится за счет отечественных инвесторов и компаний, поэтому санкции могут оказаться заметное влияние на рынок только в случае кардинального ухудшения макроэкономической ситуации, которое затронет все сферы экономики.

Виктор КОЗИН, исполнительный директор NAI Becar (Мск):

Такие проблемы, как подорожание продуктов питания, повышение курса доллара, кредитные обязательства банков косвенно отразятся на собственниках объектов недвижимости. Поэтому вполне допускаю, что все это будет влиять на общую экономическую ситуацию, которая в итоге коснется и рынка недвижимости. Практика такова, что многие арендаторы, даже не ощутив на своем бизнесе изменений экономической ситуации, все равно начинают просить понижения арендных ставок. Когда это начинает носить массовый характер, некоторые арендодатели занимают выжидательные позиции, другие удерживают арендный поток любой ценой, предлагая дополнительные сервисы и снижая ставки. Соответственно, проблемы затронут и рынок услуг коммерческой недвижимости. Арендатор, прося снижения ставок, для себя улучшает условия, арендодатель теряет арендный поток и начинает резать операционные затраты.

Галина ГАРАЕВА, генеральный директор компании «Континент»:

Конечно, рынок всегда реагирует на внешние события, такие как стагнация в экономике или политическая конъюнктура. Поэтому в краткосрочной перспективе вполне можно ожидать снижения активности на рынке коммерческой недвижимости, как в офисном и гостиничном сегментах (это может быть связано, например, с некоторым «оттоком» иностранного бизнеса из России), так и в торговом и логистическом – в связи с продуктовыми санкциями и общим снижением оборота ритейла.

В жилом сегменте «депрессии» я бы не ждала. Рынок недвижимости реагирует на события не так однозначно, как, например, рынок акций. Так что даже в случае коррекции спроса следствием будет не падение цен, а скорее введение новых маркетинговых ходов: условий по оплатам (например, увеличение срока рассрочки платежей), увеличения количества разного рода бонусов (кладовка или машиноместо в подарок) и т.п. В долгосрочной перспективе новые проекты эконом-класса могут по некоторым своим параметрам приблизиться к бизнес-классу.

Иван ТАТАРИНОВ, коммерческий директор GLINCOM:

Говоря о влиянии санкций Запада, стоит разделить все принимаемые меры на два типа: первые – это финансовый сектор, вторые – реальная экономика.

Начнем со вторых как самых пока безобидных. По сути речь идет об эмбарго целого перечня продуктов питания, утрату, которых так активно смакуют в первую очередь в социальных сетях. На сегодняшний день можно сказать, что введение этого запрета в текущем объеме не оказывает хоть сколько-нибудь значимого влияния на рынок недвижимости, однако не стоит недооценивать возможных последствий в будущем. Импортные продукты питания занимают значительную долю в ассортиментной матрице ритейлеров на сегодняшний день, и, как правило, наценка на импортную продукцию выше, чем на товары, произведенные внутри страны. Так как ряд продуктов, которые импортируются из-за рубежа, либо не имеют аналогов на внутреннем рынке либо российский продукт существенно уступает по цене/качеству, можно сделать вывод, что дальнейшее ограничение импорта приведет к сужению ассортимента ритейлеров и как результат к общему падению выручки и снижению чистой прибыли последних, что в свою очередь повлияет на ставки аренды. Кроме ритейлеров эта проблема коснется импортеров и дистрибьюторов. А здесь уже влияние на спрос на складские и офисные площади.

И наконец, финансовый сектор. Здесь есть одновременно и позитивная, и негативная составляющие.

К негативной, безусловно, относится ограничение для финансовых институтов на межбанковском долговом рынке, которое уже коснулось наших крупнейших банков. Что при дальнейшем распространении может привести к ограниченности ликвидности и как следствие к росту ипотечных ставок, а также кредитных ставок бизнесу. Для бизнеса, имеющего большую кредитную нагрузку, при невозможности (стагнирующем рынке) перенести эти издержки на конечного потребителя будет фактически означать снижение маржинальности.

Позитивной стороной этих санкций может являться перераспределение потока российских инвестиций в сторону внутренних финансовых инструментов (имею в виду фондовый рынок).