Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:

Статьи

31.05.2024

Банкротные споры могут принести в казну минимум 50 млрд руб. в год.

подробнее

Публикации

С первого июля 2024 года вступят в силу новеллы закона о приватизации. 18.06.2024 С первого июля 2024 года вступят в силу новеллы закона о приватизации.

Поправки внесены в закон о приватизации Федеральным законом от 06.04.2024 № 76-ФЗ. С первого июля 2024 года минимально допустимая цена госимущества заменит способ приватизации без объявления цены. Способ будет использоваться, если никто не купил объекты в рамках публичного предложения.

подробнее
/news/6589/
Аккредитация на электронных торговых площадках, услуги агента. WhatsApp: +7 968 771-34-72

Новости

ЛЕНТА НОВОСТЕЙ
Июль 2024
gif
пн вт ср чт пт сб вс
01 02 03 04 05 06 07
08 09 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31 01 02 03 04
gif

Аренда на доверии

Аренда на доверии

На Западе владельцы рентных квартир могут спать спокойно: достаточно поручить управляющей компании сдавать свою квартиру в аренду, и можно ежемесячно получать фиксированный доход, не прикладывая никаких усилий. В России услуга "доверительного управления" жильем находится в зачаточном состоянии, но эксперты надеются, что рано или поздно этот рынок сформируется и в нашей стране.

Ни сдать, ни снять

На российском рынке компаний, специализирующихся именно на доверительном управлении жилой недвижимостью, нет. Эту услугу иногда оказывают УК, входящие в состав девелоперских компаний (например, в ЖК "Коперник"), либо агентства недвижимости. Работают такие компании в основном с элитной недвижимостью.

"В Москве в управление не сдается жилье, арендная плата которого ниже, чем 100 тыс. рублей в месяц",— отмечает генеральный директор АН DOKI Леонид Меньшиков. Как правило, связано это с тем, что владельцы дорогих квартир более заняты и более платежеспособны. "Наибольшим спросом данная услуга пользуется у владельцев дорогостоящих квартир,— подтверждает Василий Митько, генеральный директор агентства МИАН.— Как правило, у собственников таких объектов нет времени на решение технических вопросов, связанных со сдачей жилья в аренду, и они нередко передают их компании-посреднику". Правда, господин Митько отмечает, что его компания готова брать в управление как малобюджетные квартиры в пятиэтажных домах на окраине города, так и элитные апартаменты в самых престижных домах Москвы.

Впрочем, следует понимать, что владельцы квартир в "малобюджетных пятиэтажках", во-первых, не готовы платить управляющей компании соответствующие гонорары, а во-вторых, управление такими квартирами связано с целым рядом проблем, а аварийные ситуации в них возникают не в пример чаще, чем в элитных квартирах. Да и легальная сдача в аренду дешевых квартир с заключением всех необходимых договоров и уплатой всех налогов встречается не так уж часто, что делает этот сегмент малопривлекательным для профессиональных УК, работающих только "в белую". "Воспользоваться услугами УК имеет смысл состоятельным гражданам — тем, кто сдает жилье в элит- и бизнес-классе, иначе доход от аренды будет ничтожно мал",— говорит генеральный директор компании "Служба недвижимости" Павел Карасев.

Но даже на рынке элитной недвижимости такие предложения встречаются не слишком часто. К примеру, воспользоваться такой услугой можно в уже упомянутом ЖК "Коперник". Кроме того, в доходном доме по адресу Б. Николоворобинский пер., д. 10, который принадлежит правительству Москвы, действует своя управляющая компания. Также существуют комплексы "Донской посад" и "Парк Плейс Москоу" под управлением компании Hines. В остальном же эта услуга носит ограниченный характер, а спектр оказываемых услуг куда уже, чем на Западе.

"Наш вариант услуги представляет собой сильно упрощенную форму полноценного управления,— полагает первый заместитель генерального директора компании "Миэль-Аренда" Мария Жукова.— Профессиональное управление имуществом большее развитие получило в коммерческой недвижимости или на финансовом рынке". По словам председателя совета директоров компании Sesegar Ирины Жаровой-Райт, сейчас стандартный набор услуг так называемого доверительного управления предполагает минимум: генеральную уборку перед сдачей в аренду, заключение договора аренды без присутствия хозяина, контроль за получением арендной платы, контроль оплаты телефонных счетов и коммунальных платежей, решение любых возникших технических и бытовых проблем, урегулирование вопросов, связанных с возможной порчей имущества арендатором, надзор за квартирой и предоставление отчета от управляющего. Госпожа Жарова-Райт уверяет, что ее компания одна из немногих, кто делает больше: налоговое консультирование при заключении договора, подготовка документов для ИП, помощь в получении лицензии, вывоз и хранение мебели, косметический ремонт и замена бытовой техники.

"Услуга доверительного управления еще не очень широко востребована на российском рынке,— признает директор отдела аренды IntermarkSavills Галина Ткач.— В основном из-за того, что по-прежнему очень мала доля собственников, которые воспринимают аренду недвижимости как бизнес. Исторически основная масса арендодателей приобрела недвижимость в собственность в рамках приватизации или по наследству, и для многих это фактически единственный источник существования".

Вместо услуги доверительного управления чаще встречаются другие схемы. "Одной из разновидностей этой услуги является субаренда в городской недвижимости, когда компания или физическое лицо арендует квартиру у владельца за низкую стоимость, осуществляет улучшения (ремонт, меблировка) и сдает за куда большие деньги конечным арендаторам,— рассказывает директор департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet Екатерина Батынкова.— Это достаточно развитая практика. Также на рынке краткосрочной аренды существует схема, когда компания берет в управление квартиру и сдает ее посуточно". Но такая схема несет определенные риски для УК. "Раньше собственник, купивший квартиру без отделки, мог передать ее риэлторам, а они за собственные средства делали ремонт и сдавали,— рассказывает управляющий партнер "CENTURY 21 Запад" Евгений Скоморовский.— Конечно, процент агентства в этом случае получался гораздо выше. Однако бывали случаи, когда после того, как агентство заключило с собственником договор, вложило деньги в ремонт, владелец квартиры расторгал с ним договор. В нашей стране закон защищает интересы физических лиц гораздо ревностнее, чем интересы компаний. В результате эта услуга практически ушла с рынка столичной недвижимости".

На Западе также развита практика, когда гостиничные операторы берут в управление апартаменты сторонних владельцев и занимаются сдачей их в аренду и оказанием сервисных услуг арендаторам на уровне гостиницы. В России, по словам госпожи Жаровой-Райт, такая практика встречается редко: "Операторы не готовы брать квартиры в управление от сторонних собственников, хотя мы, например, предлагали компании Hayatt взять у нас в управление готовый бизнес с арендатором в башне "Федерация". Они ответили, что нерентабельно. Может, им не очень, зато нас устраивает".

В целом, по мнению Марии Жуковой, пока об активном развитии услуги доверительного управления в классическом понимании в России говорить не приходится: "Во-первых, в силу ментальных особенностей: наши собственники по другому относятся к своему жилью — даже сдавая в аренду дешевую "однушку", как бы отрывают ее от сердца. Во-вторых, уровень инвестиционных квартир, которые приобретаются с целью получения постоянного дохода от сдачи в аренду, остается невысоким". "В России такая практика почти не ведется, поскольку работа через УК подразумевает не только выплату налогов, но и тот факт, что в определенные сроки собственник квартиры ничего не сможет сделать со своей недвижимостью (продать ее, жить в ней и т. п.)",— подытоживает руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов. Впрочем, Мария Жукова уточняет, что "наш рынок аренды молодой и подвижный, поэтому со временем он может получить импульс для развития в любом направлении".

Арендная расплата

Естественно, стоит такая услуга недешево. В случае полной передачи квартиры на поруки УК речь может идти примерно о 30-40% от месячной стоимости аренды. Дело в том, что в данном случае УК несет высокие риски простоя жилплощади, а также существенные затраты, связанные с необходимостью содержать штат высококвалифицированных специалистов со знанием иностранного языка и прочими навыками. В случае сервисного управления комиссия управляющей компании будет ниже и составит примерно 15%. Василий Митько из агентства МИАН говорит, что его компания берет 10% ежемесячной ставки аренды, а дополнительно взимается разовый платеж за поиск нанимателя в размере 50% от стоимости аренды после заселения.

Но для арендодателя услуга того стоит, поскольку он снимает с себя абсолютно все заботы, связанные со сдачей квартиры в аренду. Для арендатора же, утверждают эксперты, аренда квартиры через УК тоже более выгодна, поскольку он получает в дополнение ко всему еще и сервис, которого не оказывают обычные арендодатели. При этом не факт, что такая квартира обойдется съемщику дороже, ведь все затраты на услуги УК оплачивает арендодатель, а цена, которую он устанавливает при передаче квартиры в доверительное управление, всегда ниже рыночной. "Квартира, находящаяся в управлении у профессиональной компании, сдается по рыночной цене, а управление скорее добавляет ей конкурентное преимущество, чем дополнительную стоимость",— подтверждает Галина Ткач.

"Несомненны преимущества такого способа найма жилья и для арендатора,— утверждает Василий Митько.— Договор между нанимателем и наймодателем заключается официально и может быть расторгнут только при его грубых нарушениях, а не по первому желанию владельца". Кроме того, по его словам, при стандартных условиях найма страховой взнос хранится у владельца квартиры и при расторжении договора может быть не возвращен по разным причинам, иногда надуманным. При заключении договора доверительного управления гарантийный платеж находится в агентстве на протяжении всего срока сдачи квартиры и выдается после расторжения договора найма, если у сторон нет друг к другу претензий. "Поскольку основными потребителями услуги являются арендаторы-иностранцы, то для них дополнительным преимуществом является снятие языкового вопроса",— добавляет Леонид Меньшиков.

В будущем, по мнению экспертов, услуга, скорее всего, будет набирать обороты на российском рынке и превратится в отдельный развитый сектор. "Доля собственников, которые будут прибегать к данной услуге, будет расти по мере роста количества собственников, которые приобретают квартиру в коммерческих целях",— прогнозирует Галина Ткач. "Перспективы развития услуги по сдаче в аренду квартир через специальные УК в Москве велики,— соглашается Вадим Ламин.— Думаю, услуга будет развиваться, возможно, видоизменяться, могут появиться агентства, которые займутся исключительно управлением. Для этого есть определенные предпосылки: все больше людей уезжает за границу, например, по международному обмену, и существует потребность в управлении их жильем в России. Так что услуга имеет будущее".

Вот только случится это, скорее всего, не так скоро, как хотелось бы собственникам и арендаторам. Ведь пока предложение услуги носит ограниченный характер, ее цена стабильно высока, зато по мере выхода на этот рынок новых игроков будет расти качество услуги и снижаться ее стоимость.

Антон Белых
Источник: Коммерсантъ


Возврат к списку


Позвоните нам бесплатно
Сегодня 14.7.2024

Оборудование, машины

Рынок криптовалют

05.07.2024 Сальвадор – первое государством в мире, где на законодательном уровне «легализовали» Bitcoin.

Сальвадор – первое государством в мире, где на законодательном уровне «легализовали» Bitcoin. Из-за этого эта страна так привлекает бизнесменов и инвесторов, которые занимаются криптодеятельностью. Главный орган в стране, регулирующий любую деятельность с криптовалютами – ESSCC (EL Securities and Cryptocurrency Commission).

подробнее