Экспертное мнение

Интернет-омбудсмен заявил о возможном создании нескольких российских региональных криптовалют 16.10.2017 Интернет-омбудсмен заявил о возможном создании нескольких российских региональных криптовалют

Появление нескольких видов отечественных криптовалют в российских регионах в ближайшем будущем вполне реально.

подробнее

Статьи

14.10.2017

Ценная бумага без ценности: ВС разрешил дело о векселе в банкротстве. Как распознать неликвидный вексель ?

подробнее

Рынок криптовалют

06.10.2017

Блокчейн-стартап видит золотую жилу в неизрасходованных SMS

подробнее

Новости

ЛЕНТА НОВОСТЕЙ
Октябрь 2017
gif
пн вт ср чт пт сб вс
25 26 27 28 29 30 01
02 03 04 05 06 07 08
09 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 31 01 02 03 04 05
gif

Участки без подряда снова в строю

Участки без подряда снова в строю

Кризис призвал на рынок проверенный недорогой формат

«Участки без подряда» вернулись на рынок. Вроде бы практика их продажи в организованных коттеджных поселках почти отошла в прошлое. Но нет. Проекты самостоятельного возведения домов не только подвердили свою жизнеспособность во время кризиса, но и продемонстрировали обладание рядом конкурентных преимуществ.

Впервые практика продаж земли без подряда получила развитие в период первой волны строительства организованных коттеджных поселков в начале 2000-х гг, говорят специалисты Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Цены на рынке были относительно невысокими, не было ажиотажного спроса, не было и агресивного ценового тренда. Земля без подряда воспринималась как некая «золотая середина» между безумной «шанхайской» застройкой 1990-х гг. и полностью организованными коттеджными поселками с единым выдержанным архитектурным стилем. В последних было все красиво и даже порой продумано, но цена вопроса, мягко говоря, кусалась.

От эпохи безудержного самостроя в начале 1990-х годов рынок постепенно эволюционировал в сторону цивилизованности. Сначала появились участки без подряда на огороженной охраняемой территории, с централизованно подведенными коммуникациями; затем приоритеты склонились в сторону поселков «под ключ» с едиными архитектурными планами. И вот теперь снова наметился некий баланс между поселками, полностью организованными, и предоставляющими участки без подряда.

Как у любого формата, у последних есть положительные и отрицательные стороны. И, как всегда, плюсы для одних часто оборачиваются минусами для других.

От имени покупателя


Главное преимущество приобретения участка без подряда для потребителя заключается, прежде всего, в относительной дешевизне и в длительном распределении затрат по времени.

Участок без подряда давал, с одной стороны, возможность поселиться на охраняемой территории с едиными подведенными коммуникациями, а с другой – не выкладывать сразу огромную сумму. Достаточно было заплатить пока за землю, а сам дом возводить по мере дальнейшего зарабатывания денег. Второй положительный для покупателя момент – можно выбрать понравившееся место, но не быть привязанным к типу дома: кто-то предпочитает кирпич, другой – пенобетон, а третий – дерево.

Также многих привлекала возможность использования знакомых строителей – будь то для удешевления стройки или в надежде на гарантированное качество.

Но то же распределение затрат по времени может обернуться и существенными недостатками. Во-первых, высок риск, что поселок отстроится не за 2-3 года, после чего в нем можно будет жить, а что соседи будут строиться еще 10 лет. Все это время наиболее «быстрые» покупатели, давно желающие пожить на природе, получают вместо шороха деревьев и щебетания птиц рев бульдозеров и грохот строительных работ по соседству, цементную пыль вместо аромата соснового бора и колеи от грузовиков со стройматериалами вместо тропинок к местам рыбной ловли. Не говоря уже постоянных встречах на прогулках не чинных соседей, а гастарбайтеров из сопредельных государств.

Второй риск – отсутствие единого архитектурного плана. Нет никакой гарантии, что сосед слева не построит четырехэтажную башню, наглухо отрезав выстраданный дом от солнца, а сосед справа не перекроет высоченным забором любимый вид на реку. Или наоборот, третьему «крутому» соседу не понравится, что окна строящейся кухни будут выходить прямо на его готовую спальню.

В последние годы добавился еще один риск. Порой застройщики пытаются распродать все участки без подряда, пытаясь снять с себя обязательства по заявленным в поселке дополнительным опциям. Например, спортплощадки, магазин или что-то еще. Но без этого как-то можно прожить, хуже, если «бесподрядные» участки на поверку окажутся без инженерных коммуникаций, водопровода, газа, электричества, канализации или заасфальтированных дорог. При строительстве «под ключ» такое развитие событий исключено, а вот распродажа без подряда может намекать на желание лендлорда впоследствии раствориться в тумане. Особенно «весело» может оказаться, если выяснится, что не получены техусловия на газ и электричество, и будущие жильцы должны решать эти вопросы сами.

От имени девелопера

С годами то ли в связи с ростом общего благосостояния, то ли благодаря PR-кампаниям застройщиков, объем предложения участков без подряда существенно сократился. Рынок недвижимости стал делать акцент на предложениях «под ключ». Основная мотивация преимущества последних – шаг на пути к цивилизованности: единый план и стиль архитектурной застройки, организованная инфраструктура и т.д.

Однако с приходом кризиса платежеспособный спрос на такие довольно дорогие дома резко сократился. Девелоперы, еще не начавшие работы на новых территориях, стали постепенно возвращаться к мыслям о продажах участков без подряда. Такие шаги могли бы помочь им поддержать денежные потоки доходов на просевшем рынке. Эта тема опять захватила рынок. В результате сейчас опять почти половина предложений – участки без подряда.

Еще проблема для девелопера, который обычно создает для поселка управляющую компанию, – разрешение конфликтов между жителями именно в связи с различными архитектурными проектами и сроками строительства. А возникать они обязательно будут. Жалобы на инсоляцию, ухудшившийся вид из окон, строительный шум по соседству, грязь – все это придется «разруливать» управляющей компании в условиях неравномерной застройки поселка.

Исследование

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» завершил «Исследование рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы». Оно содержит информацию как о поселках, где предусмотрены только участки без подряда, так и о поселках со смешанной застройкой, где помимо участков без подряда предлагаются коттеджи, участки с подрядом на строительство или таунхаусы.

Как показывают результаты исследования, многие девелоперы, которые в предыдущие годы активного развития загородного рынка пополнили свой «земельный банк» и на момент кризиса занимались разработкой и реализацией проектов коттеджных поселков, были вынуждены пересмотреть свои планы. Наиболее распространенным выходом в сложившихся условиях стал отказ от возведения домов в пользу предложения участков без подряда (см. статьи «Как адаптировать девелоперские проекты к новым условиям», «Изменив структуру предложения, девелоперы спасли коттеджный рынок от обвала цен»).

В итоге число компаний, работающих в этом сегменте, резко возросло. Более того, оно продолжает увеличиваться. Согласно данным www.irn.ru, с 4 квартала 2009 года по 2 квартал текущего года количество операторов рынка участков без подряда выросло на 22% и сегодня составляет 138 компаний.

Вместе с этим увеличилось число поселков, где предлагаются участки без подряда. По результатам «Исследования рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы», во 2 квартале 2010 года общее количество таких поселков составило 219. Из них в 113 объектах предусмотрены только участки без подряда, а 106 поселков представляют собой смешанную застройку и предлагают не только участки без подряда, но также коттеджи и участки с подрядом.

Общий объем рынка земли таких поселков во 2 квартале 2010 года составил примерно 5390 га. Средняя площадь индивидуальных земельных участков, предлагающихся на продажу в этих поселках, – около 18,2 соток.

Рисков не избежать, но свести их к минимуму

Сценарий с «обманутыми дачниками», о возможности которого уже предупреждал журнал «Метринфо.Ру» в статье «Строим загородный дом: используем летний сезон, изучаем новые технологии, внимаем советам экспертов» может возникнуть, если покупатель небрежно относится к проверке участка, который ему предлагают. Советы, которые можно дать, весьма традиционны для любой операции с объектом недвижимости.

Необходимо как можно внимательнее читать предлагаемый договор, обязательно с участием приглашенного юриста. Более того, желательно, чтобы интересы покупателя представлял специалист в области имущественно-земельных отношений, а не, скажем, уголовного права. Особое внимание нужно уделять пунктам, изложенным мелким шрифтом. Следует насторожиться, если текст договора фирма-продавец отказывается дать с собой для подробного ознакомления.

Не надо бояться настаивать на включении в договор пунктов, отсутствие которых почему-либо смущает: покупатель приобретает не турпутевку по стандартному договору, который ради него одного никто не захочет менять. Если возможность изменения условий договора работающий с покупателем менеджер отвергает принципиально, следует добиваться разговора с руководством фирмы.

Кроме того, нужно постараться мысленно понять, где в договоре заложены жесткие гарантии исполнения условий, а где содержатся просто благие обещания и декларации о намерениях, за неисполнение которых фирма не несет никакой ответственности.

И последний, но не по значению совет. Как бы много фотографий и макетов поселка ни показывала фирма, нужно обязательно поехать на место самому (лучше не один раз), и самому посмотреть на проложенные трубы водопровода и газа, провода высоковольтки и т.д. Очень важно увидеть участок (и тем более, дом) в зимний период (подробнее см. статью «Особенности зимних смотрин и покупок загородной недвижимости: видно то, что скрыто» на www.metrinfo.ru).

Перспективы

Формат участков без подряда, судя по всему, на рынке в ближайшем будущем присутствовать будет, считают специалисты портала www.irn.ru. В конце концов, как на рынке розничной торговли крупные ТРЦ с бутиками никогда окончательно не вытеснят дискаунтеры, так и на рынке загородного жилья всегда какую-то долю будут занимать более дешевые, но «урезанные» предложения. Величина этой доли будет зависеть от общего благосостояния и социально-экономического расслоения общества. Чем больше у людей будет возможностей заработать, накопить, прокредитоваться – тем больше будут востребованы предложения «под ключ». Чем меньше у людей будут доходы и занятость на работе, чем больше у них будет времени делать что-то своими руками, – тем ближе им будут голые участки.

Источник: IRN.RU


Возврат к списку


Позвоните нам бесплатно
Сегодня 19.10.2017

Блоги

"Оборонные" компании могут получить право на преимущество при закупках по 44-ФЗ и 223-ФЗ

Проекты затрагивают организации оборонно-промышленного комплекса (ОПК) из сводного реестра.
При кон...

Публикации

Арбитражных управляющих обяжут после банкротства компании заниматься ее ликвидацией. 12.10.2017 Арбитражных управляющих обяжут после банкротства компании заниматься ее ликвидацией.

Согласно инициативе ведомства, информация о вознаграждении и обязанности по ликвидации арбитражного управляющего будут указываться в решении суда. Процесс займет от шести месяцев до одного года, при необходимости суд может продлить этот срок до полутора лет.

подробнее
159-ФЗ 44-ФЗ