Экспертное мнение

Последствия для отрасли 12.08.2017 Последствия для отрасли

Эдуард Олевинский, Председатель Комитета по финансовому обеспечению ответственности в процедурах банкротства Российского Союза саморегулируемых организаций арбитражных управляющих.

Эта новелла установила самый настоящий запрет на профессию за двукратное нарушение формальных правил, даже если этим нарушением не причинен ущерб никому из участников процедуры.

подробнее

Статьи

18.08.2017

Альфа-банк описал, как он избавляется от проблемных активов

подробнее

Рынок криптовалют

20.08.2017

Члены Конгресса США планируют создать совместимую версию биткойна

подробнее

Новости

ЛЕНТА НОВОСТЕЙ
Август 2017
gif
пн вт ср чт пт сб вс
31 01 02 03 04 05 06
07 08 09 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27
28 29 30 31 01 02 03
gif

Недвижимость Латвии. Рынок сужается — цены растут

Недвижимость Латвии. Рынок сужается — цены растут

Аналитики компании Century21Baltwest изучили тенденции рынка недвижимости Латвии в январе — марте 2010 г. В I квартале цена квадратного метра росла в среднем на 2% в месяц и достигла к началу апреля уровня в 550 евро.

Рынок сужается — цены растут

Начиная с августа — сентября 2009 г. рынок недвижимости Латвии вырос на 20,8%. Однако в январе — феврале все же произошло некоторое снижение объемов продаж — примерно до 600–650 сделок в месяц. Объясняется это традиционно низкой активностью населения после рождественских и новогодних праздников, а также налоговыми изменениями, согласно которым продавец недвижимости должен представить справку об уплате налога на жилье, введенного с начала 2010 г. Соответственно, процесс заключения сделки значительно растягивался во времени — вплоть до нескольких недель.

Весной покупатели стали активнее, и цены повысились — прежде всего в наиболее ликвидных секторах рынка. Так, в апреле средняя стоимость типовых квартир в Риге составила 550 евро/кв. м. При этом в районе Вецмилгравис цены еще держатся на уровне 460–510 евро/кв. м, а на Тейке уже достигают 700–760 евро/кв. м. Основной причиной поступательного роста по-прежнему остается сокращение хороших предложений на рынке жилья. По оценке бывшего премьер-министра страны, лидера Народной партии Андрис Шкеле, в Латвии заморожены объекты общей стоимостью около 1 млрд латов (2 млрд долл.). Они были приобретены в основном в период с 2004 по 2007 г. с целью спекулятивных продаж и сегодня простаивают в ожидании лучших времен. Значительная часть такой недвижимости сосредоточена в руках банков, получивших новые активы в качестве обеспечения кредитов неплатежеспособных заемщиков. Сокращение ликвидных предложений вызывает ажиотаж. Все больше потенциальных покупателей начинают думать, что лучшее время для вхождения на рынок ушло и надо торопиться. По данным "SEB — индикатора цен на жилье", 32% жителей Латвии рассматривают возможность покупки жилья и уверены, что стоимость квартир будет расти.

Восстановлению спроса на недвижимость способствует и оживление ипотеки. В начале этого года ряд латвийских банков, прежде всего DNB-Nord, возобновили свои ипотечные программы, что позволило войти на рынок новым участникам.

Иностранные инвестиции

Пока желающих вкладываться в жилую недвижимость, в том числе в строительство новых домов в Латвии, среди иностранцев немного. Такие инвестиции можно охарактеризовать как разовые, и касаются они в основном небольших объектов, предназначенных под реконструкцию. Событием марта 2010 г. стало принятие в первом чтении поправок к закону ЛР "Об иммиграции", с которыми участники рынка связывают большие надежды. Согласно новому законопроекту иностранные инвесторы смогут получить вид на жительство на срок до пяти лет без обязательного проживания в Латвии* в случае покупки недвижимости, кадастровая стоимость которой достигает 100 тыс. латов (200 тыс. долл.) в Риге или 50 тыс. латов, если объект находится в другом районе.

Сейчас закон отправлен на доработку, но можно предположить, что его принятие позитивно отразится на настроении участников рынка.

Препятствия на пути к восстановлению

Основой развития любого национального рынка недвижимости почти всегда является местный спрос, а с этим в Латвии пока существуют большие проблемы. Покупать недвижимость из расчета 500 евро/кв. м и дороже готовы на данный момент лишь 2,5% жителей (согласно данным "SEB — индикатора цен на жилье"). Сегодня ни один макроэкономический показатель не свидетельствует о повышении материального благосостояния латвийцев. При этом с 1 января 2010 г. на 3% вырос подоходный налог с населения, составляющий сегодня 26%; введены 10%-ный налог на доход с дивидендов и 15%-ный налог с прироста капитала. Кроме того, утверждены налог в размере 1,5% от кадастровой стоимости на недвижимость, используемую под хозяйственную деятельность, и новый налог на жилую недвижимость (от 0,1 до 0,3% в зависимости от жилой площади).

Официальный уровень безработицы достиг на конец марта 17,4%, что на 0,3% выше, чем в феврале, и почти на 3%, чем в декабре 2009 г., поэтому реальное число покупателей сегодня сократилось на 0,5% по сравнению со второй половиной 2009 г., когда оно составляло 3% населения.

По данным того же исследования SEB, спрос на кредиты в сегодняшней экономической ситуации остается очень низким: лишь 3% жителей готовы взять ипотечную ссуду. Люди стали осторожнее. "В экономической ситуации, при которой наблюдается высокий уровень безработицы и значительное уменьшение доходов населения, жителей охватывает неуверенность в будущем и они сдержанно оценивают перспективы инвестиций и долгосрочных обязательств, — отмечает эксперт по социальной экономике банка SEB Эдмунд Рудзитис. — Ситуация изменится вслед за улучшением общего экономического фона. Когда уменьшится уровень безработицы, а уровень доходов начнет расти, жители проявят более явный интерес к кредитам, а банки — к активному кредитованию".

Пожалуй, сегодня это наиболее правильная оценка ситуации на латвийском рынке недвижимости. Таким образом, скорее всего в апреле — июне мы увидим продолжение поступательного движения вверх. Динамика будет по-прежнему определяться количеством выданных ипотечных кредитов и политическими решениями властей.

Новостройки, элитный сегмент и жилье на курортах

Новостройки также поднялись в цене. Стоимость 1 кв. м. составляет в среднем 1 тыс. евро. Такое жилье демонстрировало за последние три месяца наиболее активный рост, поскольку его количество сокращается (во многом искусственно). Несмотря на то что новых объектов не возводят, по оценке аналитиков группы NIRA-Fonds, только в Риге пустует более 20 домов. Торговлю квартирами не ведут, потому что себестоимость строительства (а значит, и стоимость кредитов) составляет сумму, которая не окупится при продаже по существующим ценам. В некоторых случаях банки сами стимулировали продажи новостроек по низкой стоимости, чтобы получить хоть какие-то деньги, но общее количество нереализованных объектов продолжает оставаться весьма значительным. И это при проживании в столице более 8 тыс. семей, стоящих в очереди на получение муниципальных квартир!

Примерно такая же ситуация в Юрмале и на Видземском взморье. Продажи нового жилья на этих курортах осуществляют сегодня по цене 1,5–2,5 тыс. евро/кв. м. Правда, на сайтах недвижимости до сих пор выставлены особняки и малоквартирные дома, в которых 1 кв. м оценивают в 3–6 тыс. долл., но эти предложения не востребованы. По оценке "SEB — индикатора цен на жилье", только 1% местного населения готов сегодня покупать квартиры по цене выше 1,5 тыс. евро/кв. м.

Россияне и другие иностранцы по-прежнему убеждены в том, что квартира или дом в Юрмале не может стоить дороже аналогичного жилья на лучших курортах Средиземноморья. Пока это не поймут владельцы выставленных на продажу вилл и апартаментов, разница между спросом и предложением на балтийском курорте будет держаться на том же уровне.

В секторе рижской элитной недвижимости стоимость жилья составляет 1–2 тыс. евро/кв. м. Подобный уровень держится уже три месяца. Сделок заключают крайне мало. В этом сегменте та же проблема, что и в Юрмале, — владельцы упорно продолжают выставлять свои квартиры по 3–4 тыс. евро/кв. м, хотя покупателей по таким ценам ни в Риге, ни за ее пределами просто нет.

Аренда: конца кризиса не видно

Обилие невостребованных, в том числе спекулятивных квартир, а также низкая экономическая активность населения вызвали переизбыток предложения на рижском рынке аренды жилых площадей. Ставки — 1–2 лат/кв. м в месяц в средней типовой квартире. Доходность таких объектов не превышает сегодня 7% годовых. Нередки случаи сдачи квартир в аренду с одним единственным условием: будущий жилец должен оплачивать лишь коммунальные расходы.

Таким образом, рынок аренды в целом переживает тяжелые времена. Предложение значительно превышает спрос, причем это соотношение напрямую зависит от состояния латвийской экономики. Следовательно, каких-то серьезных перемен на рынке недвижимости предстоит ждать еще долго.

Стоимость жилья в городах Латвии
222 тыс. евро — цена двухкомнатной квартиры площадью 75 кв. м в эксклюзивном жилом комплексе. Юрмала.
120 тыс. евро — стоимость трехкомнатной квартиры площадью 85 кв. м в новом жилом комплексе. Рига.
54,6 тыс. евро — цена двухкомнатных апартаментов площадью 42 кв. м в реконструированном старинном поместье. Рига.
34,5 тыс. евро — стоимость двухкомнатной квартиры общей площадью 53 кв. м в монолитном девятиэтажном доме. Лиепая.

Данные "Н&Ц"

* Сегодня любой иностранец, получивший вид на жительство в Латвии, обязан проживать в Шенгенской зоне не менее шести месяцев в году. Источник: Недвижимость и Цены

/Prian.ru/



Возврат к списку


Позвоните нам бесплатно
Сегодня 23.8.2017

Публикации

Создатель Amazon может совершить революцию в банковской отрасли, и у него для этого есть все шансы. 19.08.2017 Создатель Amazon может совершить революцию в банковской отрасли, и у него для этого есть все шансы.

Майкл Ковач, основатель Амазона. Развитие онлайн-торговли привело к тому, что все больше пользователей совершают покупки, не выходя из дома.Судя по всему, следующая цель миллиардера — банковский сектор


подробнее
159-ФЗ 44-ФЗ