/news/22005/

Борьба с наличными опасна для рынка жилья. Цепочки купли-продажи квартир попадут в зону высокого риска

Российский рынок недвижимости ждут перемены в связи с очередной инициативой Минфина. Чиновники предлагают ввести запрет на наличные расчеты при покупках свыше 600 тыс. руб. Это значит, что почти весь рынок недвижимости должен будет приспособиться исключительно к безналичным расчетам, прозрачным для банков и налоговых служб. Только за счет банковских процентов сделки с недвижимостью станут для граждан дороже на десятки тысяч рублей. А так называемые альтернативные сделки – с одновременной куплей-продажей нескольких квартир – станут почти нереализуемыми, предупреждают риелторы. На долю таких цепочек купли-продажи жилья сегодня в России приходится до 70% всех сделок с недвижимостью.

Минфин намерен обелить российскую экономику и увеличить собираемость налогов. Сделать это чиновники рассчитывают за счет ограничения потоков наличности и перевода крупных сделок в сферу безналичных платежей. На прошлой неделе министр финансов Антон Силуанов заявил, что сейчас на экспертном уровне рассматривается такая мера, как ограничение наличных расчетов пределом в 600 тыс. руб. Ведомство ссылается на международный опыт. В некоторых странах рассчитаться наличными за крупную покупку – например, свыше тысячи евро – уже невозможно.

В случае реализации ведомственной инициативы рынок недвижимости в стране ждут серьезные перемены. Наличные расчеты в сделках купли-продажи квартир окажутся фактически под запретом. А участники сделок будут вынуждены обращаться к банку для проведения транзакций.

При наличных расчетах для того, чтобы обезопасить себя от мошенничества, участники сделки используют банковские ячейки. Банк обязуется взять у покупателя недвижимости деньги на хранение и потом выдать их продавцу при предъявлении документов, свидетельствующих об успешном проведении сделки. Банк не ставится в известность о том, какую именно сумму он взял на хранение. Аренда ячейки обходится участникам сделки в несколько тысяч рублей в месяц.

При безналичных расчетах роль ячейки выполняет аккредитив. «Аккредитив хорош тем, что не надо задумываться, как доставить деньги на сделку. К тому же их не надо пересчитывать. Как и ячейка, этот способ гарантирует сохранность средств и безопасность сделки. Сумма переводится продавцу при условии, если в установленный срок покупатель предоставит в банк все документы, которые подтверждают факт продажи квартиры, – поясняет руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. – Но, несмотря на то что количество сделок, проводимых по аккредитиву, растет, предпочтение клиентов отдается банковской ячейке».

Эксперты предупреждают: пока ведомство борется с теневым сектором, крайним, как всегда, оказывается простой гражданин. Во-первых, как замечает эксперт департамента оценки «2К Аудит – Деловые консультации/Морисон Интернешнл» Петр Клюев, в России растет уровень мошенничества с банковскими картами, а это значит, что даже при безналичном расчете ни один участник сделки не застрахован на 100% от мошенничества.

Во-вторых, участникам сделки придется оплачивать высокие банковские комиссии за перевод. «Последствием ведомственного новшества может стать рост стоимости сделок, так как некоторые продавцы будут закладывать в цену своих квартир комиссию банков за обезналичивание денег», – говорит представитель компании «ИНКОМ-Недвижимость» Петр Пономаренко. «Сейчас комиссии за такие операции достигают 1,5–2% от суммы. К примеру, если человек покупает квартиру за 3 миллиона рублей, то только комиссия за перевод денег может составить 60 тысяч рублей», – говорит Клюев. По его словам, на Западе банковские комиссии невысоки, безналичные расчеты удобны и выгодны, то есть там работают стимулирующие, а не запретительные меры.

«Запрет на наличные может создать неудобства и бизнесу, и простым гражданам. Разве что банки смогут заработать на комиссионных отчислениях, которые в конечном итоге лягут на простых граждан», – соглашается директор юридического департамента Penny Lane Realty Сергей Поправка. По его мнению, маловероятно, что нововведение поможет собирать больше налогов или, например, способствовать борьбе с коррупцией. Даже сам запрет на оплату крупных покупок наличными будет трудно осуществить на практике, добавляет юрист.

Опрошенные «НГ» эксперты уверены: участники сделок найдут способ обойти запрет на использование наличных. Ведь мотивов для этого множество – стремление сэкономить на банковских процентах, нежелание раскрывать реальную сумму сделки, уклонение от налогов, а также нежелание объяснять происхождение денег. «Часть денег, указанная в договоре, будет перечисляться через аккредитив. Вторая же скрытая часть суммы будет передаваться, как прежде, через банковскую ячейку. Сейчас нет обязательства арендатора ячейки раскрывать и сообщать ее содержимое банку и кому-либо еще. Эта схема не будет работать, если на законодательном уровне закрепят обязанность описывать и раскрывать банку содержимое ячейки. В этом случае лицам, желающим сэкономить на налогах, придется рисковать и пользоваться простой передачей денег из рук в руки», – предполагает директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ» Александр Пыпин. Кроме того, многие участники сделок будут прибегать к услугам зарубежных банков, например, в Латвии или Украине, добавляет эксперт.

Но, пожалуй, самой главной проблемой при безналичных расчетах станет проведение так называемых альтернативных сделок. Альтернативными называют сделки с одновременной продажей нескольких квартир тремя и более участниками. Такие сделки используются при разъездах семей или расширении жилплощади, а также при продаже большой квартиры в обмен на покупку нескольких маленьких. Цепочки продавцов и покупателей могут быть довольно длинными. По экспертным оценкам, около 70% сделок на рынке недвижимости РФ альтернативные. В некоторые периоды доля таких сделок вырастает и до 80–90%. Безналичный расчет и аккредитив в альтернативных сделках становятся очень неудобными и труднореализуемыми операциями. «Пока у банков нет четкого механизма использования аккредитивов при альтернативных сделках», – предупреждает Александр Пыпин.

Анастасия Башкатова
Источник: Независимая газета