Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:

Статьи

31.05.2024

Банкротные споры могут принести в казну минимум 50 млрд руб. в год.

подробнее

Публикации

С первого июля 2024 года вступят в силу новеллы закона о приватизации. 18.06.2024 С первого июля 2024 года вступят в силу новеллы закона о приватизации.

Поправки внесены в закон о приватизации Федеральным законом от 06.04.2024 № 76-ФЗ. С первого июля 2024 года минимально допустимая цена госимущества заменит способ приватизации без объявления цены. Способ будет использоваться, если никто не купил объекты в рамках публичного предложения.

подробнее
/news/19672/
Аккредитация на электронных торговых площадках, услуги агента. WhatsApp: +7 968 771-34-72

Новости

ЛЕНТА НОВОСТЕЙ
Июль 2024
gif
пн вт ср чт пт сб вс
01 02 03 04 05 06 07
08 09 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31 01 02 03 04
gif

Путин и жилье.Если принимать за чистую монету обещания кандидата в президенты Владимира Путина, Россию вскоре ждет ипотечная революция.

Путин и жилье.Если принимать за чистую монету обещания кандидата в президенты Владимира Путина, Россию вскоре ждет ипотечная революция.

Если принимать за чистую монету обещания кандидата в президенты Владимира Путина, Россию вскоре ждет ипотечная революция. Уже через несколько лет для большинства граждан России покупка квартиры из неразрешимой задачи, связанной еще и с риском непосильной кредитной кабалы, превратится в необременительную рутину. Чтобы это стало реальностью, нужны лишь политическая воля, бюджетная дисциплина и работоспособное правительство.

Кандидат неправ

"Пока ипотека недоступна для большей половины среднего класса, особенно в крупнейших городах, где стоимость жилья завышена",— пишет в очередной статье Владимир Путин. Выражение "большая половина" должно резать слух отдельным читателям. Другим хотелось бы после слова "завышена" увидеть либо дополнение ("кем завышена? кто виноват? как будет наказан?"), либо пояснение — отчего ценообразование на жилье признано нерыночным. Ведь на рынке не бывает завышенных или заниженных цен, лишь высокие и низкие. И лишь в сравнении, например, с доходами или ценами в других странах. Впрочем, не будем придираться ни к стилистике, ни к прорывающемуся неверию в рыночные механизмы. Первое легко лечится при помощи грамотного редактора, второе, видимо, вообще свойственно большинству политиков в мире и не лечится никак.

Впрочем, всерьез спорить с премьером мало кто возьмется: и жилье во многих российских городах безбожно дорого, и уровень процентных ставок просто не позволяет подступиться к ипотеке.

Москвичи и другие "жители крупнейших городов", правда, наверняка обнаружат тут изрядную дозу лицемерия. В Москве покупка квартиры "с нуля" доступна лишь меньшинству жителей, единицам, а вовсе не половине среднего класса. В Белом доме, похоже, не хватает не только грамотных редакторов, но и экономических советников, а восприятие Путина явно искажено высоким уровнем доходов его окружения.

Алгебра неравенства

Чтобы в этом убедиться, достаточно ипотечного калькулятора на одном из банковских сайтов. Если принять цену столичного квадратного метра за 155 тыс. руб. (данные IRN, по Росстату — чуть выше), а ставку по ипотеке — в 12% годовых (нынешний средний уровень), окажется, что ипотечный кредит на 20 лет с ежемесячной выплатой 100 тыс. руб. позволяет купить квартиру площадью 58,5 кв. м. Приличная "двушка" или маленькая "трешка" — относительно приличные условия существования для семьи с ребенком. Если детей двое и они разного пола, уже может быть маловато. По крайней мере, в представлениях среднего класса.

Неудивительно, что для таких людей более рациональным выбором может быть аренда. Снять подобную квартиру в столице можно за 40-50 тыс. руб.

Банк (может быть) выдаст такой кредит, если ежемесячные выплаты составляют примерно 50% ежемесячного дохода семьи. То есть среднедушевой доход семьи из трех-четырех человек должен быть как минимум 50-70 тыс. руб. в месяц. Если исходить из доступных данных Росстата о распределении москвичей по доходам (см., например, "Деньги" от 7 марта 2011 года), оказывается, что эта семья, как правило, принадлежит к наиболее обеспеченным 30%.

Стоит оговориться: это "салфеточный" расчет. Он не учитывает ни первого взноса, ни наличия других кредитов, ни страховок и комиссий, ни расходов на ремонт, ни риска временного снижения доходов, ни ожиданий заметного роста цен на жилье. На практике, чтобы решиться на такой вариант кредитного рабства и не отказывать себе во всем, семье москвичей нужен доход от 300 тыс. руб. в месяц, что уже передвигает их в другую категорию — 10-20% наиболее обеспеченных. Это уже никак не средний класс, зачастую даже не наемные работники, а владельцы бизнесов.

Большей части "рассерженных горожан", того самого среднего класса, который уже третий месяц выходит с протестами, судя по соцопросам, не потянуть не то что такой ипотеки, им машину-то не купить.

Впрочем, иногородним гражданам и гражданкам, которых автобусами и самолетами везли на Поклонную митинговать за Путина, купить жилье немногим проще. Согласно Росстату, среднедушевой доход выше 35 тыс. руб. в месяц лишь у примерно 12% населения страны (причем не меньше четверти из них живет в Москве), а средняя цена квадратного метра в стране — около 60 тыс. руб. То есть порядка 10% жителей остальной России, затянув пояса потуже и отдавая банку по 40 тыс. руб. в месяц, могут позволить себе те же скромные 60 кв. м в кредит на 20 лет.

Владимир Путин, впрочем, уверен, что "четверть граждан имеет возможность построить или приобрести новое жилье". Возможно, его расчеты точнее, хотя невозможно отделаться от подозрения, что в них заложено то, что москвичи — чуть ли не поголовно — способны купить квартиру, скажем, в Ивановской области (там они впятеро дешевле). Или что под жильем подразумеваются семиметровые "клоповники". А вот в чем он точно прав, так это в том, что "именно снижение доступности жилья воспринимается многими нашими гражданами как снижение качества жизни по сравнению с СССР".

Окончательное решение жилищного вопроса

К 2020 году, обещает Путин, новое жилье будет доступно 60% граждан, а к 2030-му удастся эту проблему снять. И предлагает довольно конкретную программу вполне рыночных мер, за счет которых этого можно добиться. Как будто этот кусок статьи в "Комсомолке" писал другой человек.

Нового там немного. Перечень давно известных рецептов: как увеличить предложение жилья, как снизить его себестоимость, как уменьшить ставку по ипотечным кредитам. Что-то более подробно, что-то — менее. Что-то могло быть сделано много лет назад, и тогда закономерен уже набивший оскомину вопрос о том, чем кандидат в президенты занимался последние 12 лет. Что-то — нет, и тогда нельзя не согласиться с объяснением самого Путина, что раньше для этого не было условий.

"Первое — снижать стоимость строительства... за счет снижения цен на строительные материалы, прекращения раздувания цен из-за коррупционной нагрузки на строительный бизнес". Заменить многочисленные разрешительные процедуры уведомительными и устранить "искусственный монополизм как строителей, так и поставщиков базовых строительных материалов". Это позволит "снизить цены на современное комфортабельное жилье не менее чем на 20%, а в отдельных регионах — до 30%".

Между прочим, Путин недвусмысленно указывает на тех, кто сейчас присваивает себе эту ренту. Это "родственники и знакомые людей, руководивших в свое время этими регионами". Зная, что в стране строится около 60 млн кв. м жилья в год, можно даже оценить приблизительный размер ренты — 100 млрд руб. в год.

"Второе. Введение в экономический оборот большого количества земельных участков... При этом земля должна предоставляться тем, кто строит социальное, экономичное жилье и социальные объекты,— бесплатно".

"Третье. Цена ипотеки должна снизиться вместе со снижением инфляции,— так было написано в "Комсомолке", а буквально на следующий день господин Путин конкретизировал: — До 3-4% годовых". Это уже серьезно. Ипотечный калькулятор неумолимо подсказывает: даже при неизменных доходах населения и даже если цены на жилье не удастся снизить, это все равно означает, что везде, кроме Москвы, ипотечный платеж в 10 тыс. руб. в месяц или меньше обеспечивает нормальную или большую квартиру (порядка 100 кв. м).

Здесь, правда, Владимир Путин на рынок не очень-то рассчитывает: отчасти это будет достигнуто за счет "субсидирования процентной ставки" для некоторых категорий граждан. Откуда деньги? Высвободятся "после завершения олимпийских строек в Сочи, объектов АТЭС на Дальнем Востоке, а также после завершения программы обеспечения жильем офицеров Вооруженных сил".

Наконец, четвертое. "Создать цивилизованный рынок арендного жилья". Все логично: увеличиваем предложение, не мешает еще и спрос на покупку жилья сократить. Еще бы как-нибудь стимулировать переезд пенсионеров в квартиры поменьше и подешевле, чтобы их жилье перераспределялось в пользу более экономически активных граждан, но об этом перед выборами даже заикаться — самоубийство.

Ипотека на песке

Главная претензия, которую предъявляют критики предвыборной кампании премьера,— в ней нет мечты. Чего-то, что только кажется невозможным, а на самом деле выполнимо.

"Ипотечная революция" — вполне реальный претендент на эту роль. Тем более что Россия как никогда близка к тому, чтобы выполнить необходимое условие массового распространения кредита на жилье. По крайней мере, формально. Инфляция рекордно низка — 6,1% за 2011 год, 4,2% в годовом исчислении по состоянию на начало февраля. Это настолько удивительно, что часть собеседников "Денег" еще не осознала происходящее.

Например, вице-президент ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц, объясняя, почему "объективная средневзвешенная ставка должна составлять 12%", сказал: "Инфляция по итогам года — более 7%. С такими показателями надо платить по депозиту минимум 7%, и даже больше, чтобы выходила положительная доходность. То есть выходим на 8% и плюс средняя маржа 4%".

Впрочем, 4% — искусственно низкий уровень. Как только пройдут выборы, будут подняты тарифы, акцизы и расходы бюджета, а отток капитала прекратится, нас, возможно, ждет определенное ускорение инфляции. Но в перспективе два-три года ее снижение до 3-4% выглядит вполне реалистичным. Разумеется, при условии, что, переехав в Кремль, Путин немедленно забудет о многочисленных предвыборных обещаниях, а бюджетной политике удастся избежать шизофрении.

Если так, то целевой ориентир ставки в 3-4%, о котором говорит замдиректора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Андрей Семенюк, не просто мечта. Впрочем, по его словам, разрыв между уровнем инфляции и ставкой "в 2015 году должен составлять 2,5%, дальше — 2% и менее". Чтобы получить рыночную ставку в 4% (примерно столько сейчас стоит ипотека в США), надо добиваться инфляции в 2%.

Еще одна причина, по которой Россия практически обречена на рост ипотеки,— ее крайне низкое проникновение (см. таблицу). Объем задолженности по жилищным кредитам здесь всего около 1,5 трлн руб., меньше 3% ВВП. Для Европы нормальный уровень — десятки процентов ВВП, даже на Украине это почти 10% ВВП.

Собственно, быстрый рост заметен уже сейчас. По итогам 2011 года было выдано 520,8 тыс. кредитов на 713 млрд руб., что в 1,7 раза в количественном выражении и в 1,9 раза в денежном превышает аналогичный показатель 2010 года, отмечается в справке АИЖК.

Замдиректора стратегического и организационного департамента Абсолют-банка Равиль Нигматов уверен, что в краткосрочной перспективе "темпы роста ипотечного рынка будут увеличиваться даже при сохранении текущего статуса". Впрочем, в отношении более длительных сроков банкиры осторожнее. Директор департамента розничного бизнеса ОАО "Нордеа банк" Вячеслав Лясевич говорит, что "сложно ответить на вопрос, что будет с ипотекой в России через 20 лет".

Проклятые вопросы

На самом деле почти невозможно ответить и на вопрос, что будет с рынками жилья и жилищного кредитования не только через 20, но и 3-5 лет.

Допустим, что снизить инфляцию до пресловутых 2% не получится. Значит, чтобы снизить ставки до обещанных 4%, надо субсидировать разницу с рынком. Даже сейчас, когда на это нужно всего около 100 млрд руб. в год, никто не отваживается заложить эти расходы в бюджет. А если мы по проникновению ипотеки дойдем до уровня, скажем, Польши и потребуется уже 600 млрд руб.? Не говоря уже об Эстонии или Норвегии.

Или предположим, что удается радикально снизить инфляцию и процентные ставки (на минуту забудем про мировой кризис и отток капитала). Тогда субсидирование либо не понадобится вовсе, либо окажется посильным для бюджета.

Как совместить скачкообразный — в разы — рост спроса на внезапно ставшее доступным широким массам жилье и обещанное снижение цен на квартиры? За счет пропорционального роста предложения? Вряд ли. Нужно не только построить новые дома, нужно построить заводы стройматериалов, дороги и прочие коммуникации. Для этого потребуются и инвестиции, и время.

Впрочем, идея "ипотечной революции" лишь на первый взгляд кажется немногим лучше, чем построение коммунизма к 1980 году или обеспечение каждой советской семьи отдельным жильем к 2000-му. На самом деле при наличии политической воли и работоспособного правительства эта миссия выполнима.

Объем ипотечного кредита (% ВВП)

Нидерланды 107
Великобритания 85
США 77
Испания 64
Германия 47
Франция 41
Латвия 36
Венгрия 25
Польша 19
Чехия 13
Болгария 12
Украина 9
Турция 6
Россия* 3

* Россия — 2011 год.

Источник: European Mortgage Federation, расчеты "Денег".


Возврат к списку


Позвоните нам бесплатно
Сегодня 20.7.2024

Оборудование, машины

Рынок криптовалют

20.07.2024 Electronic Money Institution (EMI)— это лицензия на эмиссию электронных денег, это практически банк, но только без права выдачи кредитов.

Electronic Money Institution (EMI) . Относится к классу лицензий Financial Institution. Альтернативное название: лицензия E-Wallet. Лицензия позволяет открывать суб-счета клиентам внутри собственного банковского счета и создавать, таким образом, “электронный кошелек”.

подробнее