Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:

Статьи

31.05.2024

Банкротные споры могут принести в казну минимум 50 млрд руб. в год.

подробнее

Публикации

С первого июля 2024 года вступят в силу новеллы закона о приватизации. 18.06.2024 С первого июля 2024 года вступят в силу новеллы закона о приватизации.

Поправки внесены в закон о приватизации Федеральным законом от 06.04.2024 № 76-ФЗ. С первого июля 2024 года минимально допустимая цена госимущества заменит способ приватизации без объявления цены. Способ будет использоваться, если никто не купил объекты в рамках публичного предложения.

подробнее
/news/18450/
Аккредитация на электронных торговых площадках, услуги агента. WhatsApp: +7 968 771-34-72

Новости

ЛЕНТА НОВОСТЕЙ
Июль 2024
gif
пн вт ср чт пт сб вс
01 02 03 04 05 06 07
08 09 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31 01 02 03 04
gif

Что лучше: квартира в новостройке или на вторичном рынке?

Что лучше: квартира в новостройке или на вторичном рынке?

«Первичка» и «вторичка» в кризис и сегодня

По данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», сегодня количество квартир в предложении вторичного рынка жилья Москвы превышает число выставленных на продажу квартир на рынке новостроек примерно в 1,7 раза. До кризиса 2008 года количество квартир, выставленных на продажу на первичном и вторичном рынках Москвы, практически совпадало. С наступлением кризиса и трудностями, возникшими у застройщиков, многие проекты (особенно на начальных стадиях строительства) на первичном рынке были приостановлены, что существенно ограничило объем выставленных на продажу квартир. В основном это были квартиры в уже построенных домах и домах на завершающих стадиях строительства. Объем предложения на вторичном рынке в конце 2009 и 2010 годов в 2 раза превышал объем на первичном рынке.

Ольга Маркова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест» говорит, что значительное снижение объема предложения на рынке новостроек наблюдается примерно с 2005 года (принятие 214 ФЗ и введение аукционов) и в кризис ситуация еще более усугубилась. Но и раньше количество предложений на рынке вторичного жилья превышало показатели рынка новостроек.

Что касается типа домостроения, то на первичном рынке, по словам эксперта, наибольшая доля предложений приходится на монолитные новостройки – 93,3 %, на кирпичные дома приходится лишь 3,7%, на панельные 3,2 %.

На вторичном рынке доминирует панельное домостроение на долю, которого в ноябре пришлось 45,3% от общего объема предложения. Доля квартир в кирпичных домах составила 29,4%, а в монолитных домах доля квартир самая низкая – 25,3%.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком», рассказал, что максимальный разрыв между стоимостью квадратного метра на первичном и вторичном рынке аналитики его компании отмечали с сентября 2008 года по март 2009 года, когда цены на «вторичку» были больше на 26%. После этого «дельта» начала сокращаться. С начала 2010 года со стабилизацией цен на жилье выровнялась и разница в стоимости предложений на объекты обоих сегментов. В настоящее время квартиры в новостройках стоят дешевле жилья на вторичном рынке на 10-15%.

Леонард Блинов, директор по маркетингу UrbanGroup, считает, что отличие цен на однотипное жилье может достигать от 10 до 35%, в зависимости от строительной готовности новостройки. Если продажа начинается на этапе «забора», то разница составляет около трети, если дом готов и прошла госкомиссия, то цена новостройки приближается к стоимости вторичного жилья.

По данным Сергея Лядова, пресс-секретаря инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», ситуация на первичном и вторичном рынках в Москве и Московской области заметно отличается. Так, по данным эксперта, в 2011 году в Москве продолжилось сокращение объема предложения новостроек. После приостановки реализации ряда инвестиционных контрактов в конце 2010 года новых проектов на рынке столицы появлялось крайне мало. В результате количество представленных в продаже адресов новостроек за 2011 года сократилось на 3-5% и в декабре 2011 г. составило около 360, число свободных квартир при этом снизилось почти на 15%.

В Москве основной объем предложения строящегося жилья (почти 70%) сконцентрирован в центральной и западной части в 4 административных округах: ЗАО (более 20%) и СЗАО, ЮЗАО и ЦАО (по 15-17% от всего объема предложения в каждом).

В Московской области, напротив, девелоперы активно выходили на рынок. В результате, по словам эксперта, количество жилых корпусов представленных в первичной продаже за 2011 год увеличилось на 16% и составило около 800, число свободных квартир возросло более чем на 20%. Высокая конкуренция в сегменте жилищного строительства Подмосковья вынуждает мелких застройщиков покидать рынок.

«Наиболее активное строительство развернуто в 5 крупных городах – Балашихе, Красногорске, Одинцово, Железнодорожном, Подольске. Здесь сосредоточена 1/3 часть общего объема предложения жилья в Подмосковье. Однако в последние годы появляется все больше проектов комплексного строительства жилья на территориях вне городов (так называемые проекты «в поле»). Те из них, которые характеризуются удачным месторасположением, высокой транспортной доступностью и предполагают наличие полного набора объектов инфраструктуры, уже приобрели высокую популярность среди покупателей новостроек», - говорит господин Лядов.

Плюсы и минусы

Что заставляет людей делать выбор – в пользу покупки квартиры на первичном или, напротив, вторичном рынке? У каждого варианта свои плюсы и минусы.

Виталий Бахвалов, начальник отдела маркетинга и рекламы Группы компаний СУ 22, рассказал о том, что обычно главный аргумент в пользу покупки квартиры на вторичном рынке – это возможность выбрать жилье в любом районе. Сегодня количество новостроек в Москве очень ограничено, поэтому если дети, например, хотят жить недалеко от родителей, у них часто просто нет выбора – приходится покупать квартиру не в новом доме по причине отсутствия в районе таковых, а на вторичном рынке. Бывает, что у покупателя нет возможности ждать, когда будет построен дом, тогда приобретается уже готовое жилье, чтобы сразу можно было заселиться.

В то же время, по словам эксперта, многие ищут именно жилье в новом доме. Здесь и отсутствие истории, и новые удобные планировки, и «свежесть» самого дома. В конце-концов, жилье на первичном рынке просто дешевле, а бюджет у людей зачастую ограничен.

Ольга Маркова считает, что квартиры на вторичном рынке во многих случаях проигрывают по качеству ремонта, ветхого состояния дома, неудобными планировками – узкие коридоры, маленькие кухни и балконы, плюс плохая вентиляция, небольшие окна. То есть эти квартиры не вызывают радостных чувств у покупателей. Квартиры в новостройках - товар в более нарядной упаковке, здесь же современное здание, свежесть, благоустроенная территория.

Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», рассказал, что квартира в новом доме не имеет юридической истории оборота, и рисков, связанных с прежними владельцами квартиры. Объект может быть построен с применением современных технологий и инженерных систем, экологически безопасных материалов. Квартира может быть спланирована по заказу клиента. Проживание в новом жилом доме обладает большим комфортом и удобством по сравнению домами типовой застройки.

Риски новостроек

Помимо собственных предпочтений, например, квартиры в нужном районе, многих покупателей от приобретения квартиры в строящемся доме отталкивают связанные с этим риски. Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su, рассказал, что главный из этих рисков – что квартира просто не будет построена, или возникнут трудности с оформлением ее в собственность. К сожалению, в период кризиса 2008-2009 гг было довольно много проектов, строительство которых было заморожено. И хотя сейчас большинство из них доведены до конца, покупателям пришлось пережить очень неприятный период. «Не удивительно, что спросом тогда пользовались проекты высокой степени готовности, на конечной стадии строительства, ну и жилье на вторичном рынке», - говорит эксперт.

Ольга Маркова говорит, что в настоящее время в столице практически не осталось долгостроя, даже те объекты, которые стояли с кризиса сейчас потихоньку достраивают. «Но конечно, перед тем как приобрести квартиру необходимо тщательно изучить предложения на рынке и при выборе объекта требуется основательно изучить репутацию застройщика, есть ли у него готовые объекты, и какое качество строительства. Обратите внимание на сам объект и схему его приобретения. Защищает права покупателя квартир в новостройках 214 ФЗ, то есть ДУДС, договор участия в долевом строительстве. Иные схемы – предварительные договора, векселя и т.д. не защищают интересы покупателей», - рассказал эксперт.

«Также, при покупке квартиры необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами на объект (разрешение на строительство, проектная декларация, договор аренды земельного участка и т.д.) и учредительными документами Застройщика (устав, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, свидетельство о государственной регистрации юридического лица, приказ о назначении генерального директора и т.д.)», - считает госпожа Маркова.

Сергей Лядов рассказал, что снизит риски и привлечение к участию в переговорах с застройщиком и проверке документации квалифицированных юристов, специализирующихся на подобных делах. Проекты, по которым продажа жилья осуществляется по 214-ому закону, относятся к проектам с невысокими рисками. Объекты с иными финансово-юридическими схемами имеют более высокие риски.

Сегодня, когда так много разговоров об усилении негативных тенденций в экономике страны и вероятности новой волны кризиса, потенциальных покупателей жилья, которых интересует приобретение квартиры в строящихся домах, конечно, очень волнует, а смогут ли застройщики выполнить свои обязательства, завершить объекты в срок, если придет та самая «вторая волна». Алексей Шмонов говорит, что, конечно, девелоперы учли опыт 2008-2009 гг., сегодня предлагаются, во-первых, более качественные по своим характеристикам объекты, а во-вторых, в бизнес-планах реально просчитываются пессимистичные сценарии. Никто уже не увлекается неуемным кредитованием. Хочется верить, что застройщики осознают свою ответственность перед обществом и понимают, как будут действовать, если, например, произойдут перебои с финансированием или возникнут какие-либо другие проблемы.

Итак, свои плюсы есть и у покупки жилья на вторичном рынке, и в приобретении квартиры в строящемся доме. Конечно, изменение экономической конъюнктуры влияет и на положение дел в каждом сегменте. Портал Move.su надеется, что в 2012 году на рынке недвижимости не будет существенных потрясений, начатые проекты будут завершены в срок, и каждый найдет на рынке то, что нужно именно ему.

Калачихина Евгения
Источник: Move.Su


Возврат к списку


Позвоните нам бесплатно
Сегодня 14.7.2024

Оборудование, машины

Рынок криптовалют

05.07.2024 Сальвадор – первое государством в мире, где на законодательном уровне «легализовали» Bitcoin.

Сальвадор – первое государством в мире, где на законодательном уровне «легализовали» Bitcoin. Из-за этого эта страна так привлекает бизнесменов и инвесторов, которые занимаются криптодеятельностью. Главный орган в стране, регулирующий любую деятельность с криптовалютами – ESSCC (EL Securities and Cryptocurrency Commission).

подробнее