/news/18450/

Что лучше: квартира в новостройке или на вторичном рынке?

«Первичка» и «вторичка» в кризис и сегодня

По данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», сегодня количество квартир в предложении вторичного рынка жилья Москвы превышает число выставленных на продажу квартир на рынке новостроек примерно в 1,7 раза. До кризиса 2008 года количество квартир, выставленных на продажу на первичном и вторичном рынках Москвы, практически совпадало. С наступлением кризиса и трудностями, возникшими у застройщиков, многие проекты (особенно на начальных стадиях строительства) на первичном рынке были приостановлены, что существенно ограничило объем выставленных на продажу квартир. В основном это были квартиры в уже построенных домах и домах на завершающих стадиях строительства. Объем предложения на вторичном рынке в конце 2009 и 2010 годов в 2 раза превышал объем на первичном рынке.

Ольга Маркова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест» говорит, что значительное снижение объема предложения на рынке новостроек наблюдается примерно с 2005 года (принятие 214 ФЗ и введение аукционов) и в кризис ситуация еще более усугубилась. Но и раньше количество предложений на рынке вторичного жилья превышало показатели рынка новостроек.

Что касается типа домостроения, то на первичном рынке, по словам эксперта, наибольшая доля предложений приходится на монолитные новостройки – 93,3 %, на кирпичные дома приходится лишь 3,7%, на панельные 3,2 %.

На вторичном рынке доминирует панельное домостроение на долю, которого в ноябре пришлось 45,3% от общего объема предложения. Доля квартир в кирпичных домах составила 29,4%, а в монолитных домах доля квартир самая низкая – 25,3%.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком», рассказал, что максимальный разрыв между стоимостью квадратного метра на первичном и вторичном рынке аналитики его компании отмечали с сентября 2008 года по март 2009 года, когда цены на «вторичку» были больше на 26%. После этого «дельта» начала сокращаться. С начала 2010 года со стабилизацией цен на жилье выровнялась и разница в стоимости предложений на объекты обоих сегментов. В настоящее время квартиры в новостройках стоят дешевле жилья на вторичном рынке на 10-15%.

Леонард Блинов, директор по маркетингу UrbanGroup, считает, что отличие цен на однотипное жилье может достигать от 10 до 35%, в зависимости от строительной готовности новостройки. Если продажа начинается на этапе «забора», то разница составляет около трети, если дом готов и прошла госкомиссия, то цена новостройки приближается к стоимости вторичного жилья.

По данным Сергея Лядова, пресс-секретаря инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», ситуация на первичном и вторичном рынках в Москве и Московской области заметно отличается. Так, по данным эксперта, в 2011 году в Москве продолжилось сокращение объема предложения новостроек. После приостановки реализации ряда инвестиционных контрактов в конце 2010 года новых проектов на рынке столицы появлялось крайне мало. В результате количество представленных в продаже адресов новостроек за 2011 года сократилось на 3-5% и в декабре 2011 г. составило около 360, число свободных квартир при этом снизилось почти на 15%.

В Москве основной объем предложения строящегося жилья (почти 70%) сконцентрирован в центральной и западной части в 4 административных округах: ЗАО (более 20%) и СЗАО, ЮЗАО и ЦАО (по 15-17% от всего объема предложения в каждом).

В Московской области, напротив, девелоперы активно выходили на рынок. В результате, по словам эксперта, количество жилых корпусов представленных в первичной продаже за 2011 год увеличилось на 16% и составило около 800, число свободных квартир возросло более чем на 20%. Высокая конкуренция в сегменте жилищного строительства Подмосковья вынуждает мелких застройщиков покидать рынок.

«Наиболее активное строительство развернуто в 5 крупных городах – Балашихе, Красногорске, Одинцово, Железнодорожном, Подольске. Здесь сосредоточена 1/3 часть общего объема предложения жилья в Подмосковье. Однако в последние годы появляется все больше проектов комплексного строительства жилья на территориях вне городов (так называемые проекты «в поле»). Те из них, которые характеризуются удачным месторасположением, высокой транспортной доступностью и предполагают наличие полного набора объектов инфраструктуры, уже приобрели высокую популярность среди покупателей новостроек», - говорит господин Лядов.

Плюсы и минусы

Что заставляет людей делать выбор – в пользу покупки квартиры на первичном или, напротив, вторичном рынке? У каждого варианта свои плюсы и минусы.

Виталий Бахвалов, начальник отдела маркетинга и рекламы Группы компаний СУ 22, рассказал о том, что обычно главный аргумент в пользу покупки квартиры на вторичном рынке – это возможность выбрать жилье в любом районе. Сегодня количество новостроек в Москве очень ограничено, поэтому если дети, например, хотят жить недалеко от родителей, у них часто просто нет выбора – приходится покупать квартиру не в новом доме по причине отсутствия в районе таковых, а на вторичном рынке. Бывает, что у покупателя нет возможности ждать, когда будет построен дом, тогда приобретается уже готовое жилье, чтобы сразу можно было заселиться.

В то же время, по словам эксперта, многие ищут именно жилье в новом доме. Здесь и отсутствие истории, и новые удобные планировки, и «свежесть» самого дома. В конце-концов, жилье на первичном рынке просто дешевле, а бюджет у людей зачастую ограничен.

Ольга Маркова считает, что квартиры на вторичном рынке во многих случаях проигрывают по качеству ремонта, ветхого состояния дома, неудобными планировками – узкие коридоры, маленькие кухни и балконы, плюс плохая вентиляция, небольшие окна. То есть эти квартиры не вызывают радостных чувств у покупателей. Квартиры в новостройках - товар в более нарядной упаковке, здесь же современное здание, свежесть, благоустроенная территория.

Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», рассказал, что квартира в новом доме не имеет юридической истории оборота, и рисков, связанных с прежними владельцами квартиры. Объект может быть построен с применением современных технологий и инженерных систем, экологически безопасных материалов. Квартира может быть спланирована по заказу клиента. Проживание в новом жилом доме обладает большим комфортом и удобством по сравнению домами типовой застройки.

Риски новостроек

Помимо собственных предпочтений, например, квартиры в нужном районе, многих покупателей от приобретения квартиры в строящемся доме отталкивают связанные с этим риски. Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su, рассказал, что главный из этих рисков – что квартира просто не будет построена, или возникнут трудности с оформлением ее в собственность. К сожалению, в период кризиса 2008-2009 гг было довольно много проектов, строительство которых было заморожено. И хотя сейчас большинство из них доведены до конца, покупателям пришлось пережить очень неприятный период. «Не удивительно, что спросом тогда пользовались проекты высокой степени готовности, на конечной стадии строительства, ну и жилье на вторичном рынке», - говорит эксперт.

Ольга Маркова говорит, что в настоящее время в столице практически не осталось долгостроя, даже те объекты, которые стояли с кризиса сейчас потихоньку достраивают. «Но конечно, перед тем как приобрести квартиру необходимо тщательно изучить предложения на рынке и при выборе объекта требуется основательно изучить репутацию застройщика, есть ли у него готовые объекты, и какое качество строительства. Обратите внимание на сам объект и схему его приобретения. Защищает права покупателя квартир в новостройках 214 ФЗ, то есть ДУДС, договор участия в долевом строительстве. Иные схемы – предварительные договора, векселя и т.д. не защищают интересы покупателей», - рассказал эксперт.

«Также, при покупке квартиры необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами на объект (разрешение на строительство, проектная декларация, договор аренды земельного участка и т.д.) и учредительными документами Застройщика (устав, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, свидетельство о государственной регистрации юридического лица, приказ о назначении генерального директора и т.д.)», - считает госпожа Маркова.

Сергей Лядов рассказал, что снизит риски и привлечение к участию в переговорах с застройщиком и проверке документации квалифицированных юристов, специализирующихся на подобных делах. Проекты, по которым продажа жилья осуществляется по 214-ому закону, относятся к проектам с невысокими рисками. Объекты с иными финансово-юридическими схемами имеют более высокие риски.

Сегодня, когда так много разговоров об усилении негативных тенденций в экономике страны и вероятности новой волны кризиса, потенциальных покупателей жилья, которых интересует приобретение квартиры в строящихся домах, конечно, очень волнует, а смогут ли застройщики выполнить свои обязательства, завершить объекты в срок, если придет та самая «вторая волна». Алексей Шмонов говорит, что, конечно, девелоперы учли опыт 2008-2009 гг., сегодня предлагаются, во-первых, более качественные по своим характеристикам объекты, а во-вторых, в бизнес-планах реально просчитываются пессимистичные сценарии. Никто уже не увлекается неуемным кредитованием. Хочется верить, что застройщики осознают свою ответственность перед обществом и понимают, как будут действовать, если, например, произойдут перебои с финансированием или возникнут какие-либо другие проблемы.

Итак, свои плюсы есть и у покупки жилья на вторичном рынке, и в приобретении квартиры в строящемся доме. Конечно, изменение экономической конъюнктуры влияет и на положение дел в каждом сегменте. Портал Move.su надеется, что в 2012 году на рынке недвижимости не будет существенных потрясений, начатые проекты будут завершены в срок, и каждый найдет на рынке то, что нужно именно ему.

Калачихина Евгения
Источник: Move.Su