/news/11413/

Занимайте очередь, Новые правила расселения московских пятиэтажек могут подорвать их ликвидность на вторичном рынке.

Новые правила расселения московских пятиэтажек могут подорвать их ликвидность на вторичном рынке.

Столичные чиновники начали ревизию жилищных программ. Один из первых шагов в этом направлении сделала Мосгордума, которая с подачи городской прокуратуры скорректировала закон «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений». Отредактировав лишь две статьи, депутаты создали задел для изменения всего механизма расселения ветхих пятиэтажек.

Реформа жилищной сферы может получить развитие в будущей программе «Жилище», которая разрабатывается в обновленной мэрии. По мнению экспертов, действия чиновников повлияют как на инвестиционные процессы в жилищном строительстве, так и на конъюнктуру вторичного квартирного рынка.

Обманчивая щедрость

Программа сноса пятиэтажек реализуется в Москве с 1994 года. Она считается одним из самых успешных проектов мэрии времен Юрия Лужкова. Но это не совсем верно. На самом деле эта программа охватывает лишь около четверти некомфортного жилья, построенного в середине прошлого века: общая площадь хрущевок, по официальным оценкам, составляет порядка 37 млн кв. м. За последние десять лет снесено 4,5 млн кв. м пятиэтажных домов первых серий индустриального домостроения, а построено за этот период более 44 млн кв. м нового жилья. То есть на долю проектов, связанных со сносом и комплексной реконструкцией жилых кварталов, приходилось всего-то около 10% оборота стройкомплекса. Основной объем работ выполнялся на свободных площадках — осуществлялась так называемая точечная застройка.

Еще около 2 млн кв. м хрущоб планировалось снести до 2011 года, однако заявленные строительные проекты застопорились. Недавно стало известно, что снос может затянуться до 2014 года. По официальной версии, основной причиной задержки стал финансовый кризис. По неофициальной — срыв программы сноса связан с действиями новой городской администрации, якобы остановившей все проекты комплексной реконструкции кварталов.

Стоит, впрочем, заметить, что программа сноса периодически буксовала и при лужковской команде. Проблема заключалась в том, что условия участия в реконструкции жилых кварталов были не слишком привлекательными для широкого круга игроков строительного рынка. Как правило, проекты сноса старого жилья были уделом крупных домостроительных холдингов, которые были прямо или косвенно связаны с городскими чиновниками. Аффилированные с ними застройщики имели возможность компенсировать убыточность и сложность проектов сноса хрущевок преференциями, которые предоставлялись им при освоении альтернативных площадок. Экономика многих подобных проектов была не вполне прозрачной, а динамика — непредсказуемой. И совершенно очевидно, что в сложившейся системе надо было что-то менять. Затормаживался снос еще и потому, что схема предоставления новых квартир жителям расселяемых домов предполагала избыточную щедрость. Например, можно было существенно расширить жилплощадь при переезде в новостройку независимо от времени постановки в очередь на улучшение жилищных условий. «Социальная норма для семьи из трех и более человек рассчитывалась исходя из 18 квадратных метров на персону. То есть большие семьи, например из пяти человек, при расселении из 45-метровой хрущобы претендовали на просторную квартиру площадью не менее 90 метров независимо от того, когда их поставили в очередь на улучшение жилищных условий. Многие ради этого даже были готовы к переезду в другой район», — поясняет один из риэлтеров.

Поскольку новое жилье в среднем оказывалось в два-три раза дороже старого, многие граждане стремились купить хрущевки с целью получить в ходе расселения новую, дорогую квартиру большего метража. Такая возможность (зачастую избирательно) предоставлялась с доплатой по строительной себестоимости. Известны случаи, когда новые квартиры обходились собственникам сносимых хрущевок, простоявшим в очереди менее года, в смехотворные для Москвы 400–500 тыс. рублей. Закономерно, что жилье под переселение строилось, раздавалось, однако очередь почти не двигалась. Сегодня на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий стоит около 400 тыс. москвичей.

Метр на метр

Согласно новой редакции закона «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений» (поправки вступят в силу после того, как документ подпишет мэр Москвы Сергей Собянин) улучшить условия проживания можно будет только в порядке общей очереди.

То есть если при расселении хрущобы подошла очередь, то, как и прежде, у переселенца будет право на получение квартиры большей площади взамен снесенной согласно социальной норме (18 кв. м на человека). Если же очередь не подошла, то граждане смогут претендовать только на квартиру, аналогичную по площади предыдущей. И необязательно в новостройке.

По мнению некоторых экспертов, подобная законодательная новация призвана усовершенствовать процесс реконструкции городских кварталов, повысить инвестиционную привлекательность подобных проектов. Ведь при новой схеме коэффициент замещения существенно сокращается и сводится к формуле «метр на метр». Не исключено, что вскоре москвичам, желающим улучшить свои жилищные условия вне очереди, будет предложено переехать в Московскую область либо купить дополнительные квадратные метры с помощью бюджетных субсидий, а также льготных ипотечных кредитов. Возможно, рано или поздно «натуральный обмен» и вовсе может быть заменен денежными компенсациями.

Новостройки подорожают за счет хрущевок

Разумеется, все предлагаемые нововведения не могут не отразиться на рынке жилья. По мнению экспертов, спрос на хрущевки может обвалиться. Этот товар и так не сильно востребован. Ведь хрущевки не только некомфортны, но и фактически выведены из ипотечного оборота (в последнее время банки стараются не выдавать кредиты под залог ветхого жилья). Ликвидность хрущевок поддерживалась разве что перспективой выгодного расселения. Но теперь и она становится весьма призрачной. «А насколько упадет стоимость хрущевок, если вдруг власти решат их не сносить, а санировать с надстройкой мансард на верхних этажах, вообще трудно предсказать», — замечает один из риэлтеров.

Как только новые правила вступят в силу, граждане, затягивавшие с приватизацией хрущевок в надежде на расселение, почти наверняка станут приватизировать квартиры и выставлять их на рынок. «Смысл держать хрущевку исчезает. Это приведет к увеличению предложения подобного жилья на фоне и без того нарастающего предложения квартир в Москве», — полагает аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков. При таком развитии событий не исключена коррекция цен в нижнем ценовом сегменте вторичного рынка.

А вот московские новостройки экономкласса, напротив, могут подорожать. Во-первых, для расселения по формуле «метр на метр» застройщикам и городу потребуется большое количество малогабаритных квартир, сопоставимых по размерам с изымаемыми из оборота хрущевками. Жилья этого формата в Москве — раз, два и обчелся. Во-вторых, взаимоотношения между властями, застройщиками и жильцами расселяемых домов обострятся: почти наверняка новые правила многих не устроят. По мнению гендиректора компании «Релайт-Недвижимость» Олега Самойлова, такое развитие событий может негативно отразиться на инвестиционных процессах. А это, в свою очередь, обострит дефицит предложения и ускорит рост цен на рынке новостроек.

Илья Ступин
Источник: Эксперт


Видео с YourTube.com: