/news/10904/

Секреты проектного финансирования. Ни банки, ни разного рода инвесторы больше не готовы рисковать своими деньгами.

Пережившие кризис участники рынка коммерческой недвижимости, вынуждены решать не только вопрос финансирования новых проектов, но и методы максимально эффективного использования не без труда привлеченных средств. Сегодня рынок больше не прощает ошибок, а качество конечного продукта ценится превыше всего, потому задумываться о нем приходится на самой начальной стадии проектирования, привлекая специалистов широкого профиля – и одними консультантами здесь не обойтись.

Риск – дело благородное

Ни банки, ни разного рода инвесторы больше не готовы рисковать своими деньгами, вкладывая их в неясный проект с непонятной концепцией и пулом арендаторов – и те и другие теперь пристально изучают все нюансы проекта, прежде чем финансировать его. Сегодня кредитные организации вновь интересуются коммерческой недвижимостью и готовы рассматривать не только готовые объекты, но и разного рода проекты на начальной стадии их строительства. С другой стороны принятия окончательного решения стоит ждать намного дольше, чем это было до кризиса.

«В последнее время требования инвесторов к проектам несколько выросли. Если до кризиса на какие-то вещи инвесторы закрывали глаза и решения принимались более рисковые, то во время кризиса уже никто не хочет тратить деньги на проекты, в которых существуют какие-то риски», - объясняет Александр Будылин, юрист «Пепеляев Групп». При этом проверяется все, и внимание обращается даже на риски, которые можно определить как несущественные. «Девелоперский проект, несомненно, приносит максимальную доходность, но и содержит гораздо больше рисков, чем существующее здание», - объяснят Григорий Длуги, менеджер по продажам MR Group.

Среди главных рисков, которые существуют на начальной стадии реализации проекта, будь то торговый или офисный центр, Александр Будылин выделяет риски, связанные с предоставлением земельных участков. «Блок этих вопросов может содержать в себе самые разнообразные риски, вплоть до того, что строение может быть признано самовольной постройкой», - подчеркивает юрист, добавляя, что это может оказать довольно серьезное влияние на решение инвесторов.

В 2010 году был принят ряд документов, регулирующих самовольные постройки. Они, а также выпущенные в декабре информационные письма Высшего Арбитражного суда внесли определенную ясность в вопрос о сносе самовольных построек. Согласно информационному письму Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143, прокурор вправе требовать сноса самовольной постройки, сохранение которой создает угрозу жизни и здоровью граждан. «Вместе с тем прокурор не обладает правом на предъявление иска о сносе самовольной постройки, которая создана с нарушением исключительно гражданского права законного владельца земельного участка», - говорится в сообщении суда. Кроме того, Президиум ВАС указывает на то, что решение о сносе постройки, принятое в административном порядке, противоречит ст.35 Конституции РФ, а также общим началам гражданского законодательства. «Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда, которым удовлетворен иск о сносе», - говорится в письме.

Еще одним из главных рисков для девелоперов, особенно в Москве, сегодня являются админисративные барьеры и связанное с ними несоблюдение сроков строительства. Александр Будылин называет их «рисками широкого согласования». «Зачастую для получения в установленном порядке всех необходимых согласований и разрешений требуется до двух лет, пока застройщик в соответствии с законодательством сможет выйти на строительную площадку и начать фактическое производство строительных работ», - отмечает юрист. Лучшей мерой по снижению административных барьеров может стать только то, чтобы девелопер обеспечил полную юридическую прозрачность проекту. «Необходимо делать все «в чистую», - уверен Григорий Длуги, - быть прозрачными, выполнять все законодательные требования, максимально придерживаться всех требований безопасности и качества инфраструктуры».

Одним из наиболее распространенных является риск несоблюдения заявленных изначально сроков реализации проекта. Это относится как к тем объектам, строительство которых было завершено, так и к тем, что находятся в активной фазе строительства. В первом случае препятствием служит тот факт, что оформление документов для подачи в федеральную регистрационную службу занимает до года, а то и больше. В этот период образуется определенный правовой вакуум, когда у застройщика практически не оформлены права на объект недвижимости, однако фактически объект уже построен. Классический пример такого затягивания – это история с торговым центром «Мега» в Самаре, который из-за отсутствия всех необходимых документов не открыт до сих пор. Новую дату открытия руководство IKEA планирует назвать в марте 2011 года. Столь беспрецедентные административные препятствия уже вынудили шведскую компанию заявить о приостановке развития в России и пересмотре планов по строительству здесь новых торговых центров.

Также вполне распространенной является практика, когда на основании каких-то предварительных договоров арендаторы первое время занимают свое помещение и ведут деятельность, что иногда приводит к возникновению у них определенных проблем. Совсем недавно стало известно о том, что прокуратура Казани требует закрыть торговый центр «Южный», в котором уже работает немецкий ритейлер Media Markt. «Иногда ситуация доходит до того, что делаются подложные документы, чтобы гипермаркет\супермаркет\ресторан могли функционировать в торговом центре в полном объеме», - знает Александр Будылин.

На качестве не экономят

Зачастую генподрядчик намеренно завышает стоимость работ и затягивает сроки строительства, мотивируя это якобы неучтенными проектировщиками моментами. В результате стоимость может увеличиваться в ряде случаев в 2-3 раза, что, несомненно, грозит девелоперу как минимум дополнительными затратами, а может быть и судебными исками в случае несоблюдения условий кредита. Поэтому кредитные организации, прежде чем профинансировать проект, тщательно исследует не только его документацию, но также и репутацию девелопера и генподрядчика, доверяя только самым надежным из них. «Банки могут прокредитовать даже весь проект в случае, если, оценив риски, они признают его привлекательным», - подчеркивает Григорий Длуги.

Понимая это, девелоперы стремятся максимально обезопасить себя, проведя не только обязательную госэкспертизу проекта, но и подключив частные экспертные бюро. «Если вдруг в процессе строительства подрядчик требует повысить оплату работ, то наличие грамотно составленной сметной документации может стать сдерживающим фактором, - подчеркивает Сергей Волощук, генеральный директор Центра судебных и негосударственных экспертиз «Индекс», - На стадии тендера они всеми способами сбивают цену, а уже в процессе оказывается, что не было учтено множество моментов, из-за которых стоимость взлетает в несколько раз». Отметим, что на сегодняшний день при прохождении госэкспертизы только бюджетные организации обязаны предъявлять сметную документации, тогда как частный инвестор может совсем не иметь ее. «На этом многие экономят, когда заказывают проект проектировщику. В итоге эта экономия оборачивается потерями», - заключает Волощук.

Очевидно, что не всегда кажущаяся экономия при строительстве позволяет сохранить необходимое качество проекта, требования к которому в последнее время выросли, подчеркивают участники рынка. «Кризис позволил компаниям, которые более-менее хорошо себя чувствуют, переехать в более качественное помещение по более низкой ставке аренды, либо купить помещение по более низкой цене. Соответственно увеличивается тенденция спроса на качество», - подчеркивает Григорий Длуги. Между тем, существует эффективный способ снижения материалоемкости проекта, который позволит застройщику сэкономить существенные средства. «Материалоемкость проекта зависит от его качества», - объясняет Сергей Волощук. «Проектировщик работает с определенным запасом прочности. Чем меньший запас прочности закладывается, тем выше квалификация проектировщика. Однако в последнее время квалификация проектировщика стала низкой, в результате они зачастую закладывают максимальный запас прочности, используя более надежные стройматериалы. Просмотрев сметную документацию специалисты независимого экспертного бюро сразу могут указать, где превышен необходимый запас прочности и наблюдается перебор материалоемкости проекта», - рассказал генеральный директор ЦНЭ «Индекс».

Пакеджирование с умом

В процессе поиска инвесторов немаловажную роль играет так называемое «эффективное пакеджирование» проекта. «Любой проект, который выводится на рынок, может быть хорошим продуктом, но если его плохо представляют, если команда, которая над ним работает, не умеет эффективно доказать целесообразность и потенциал этого продукта, то показатели по аренде и по продаже этого проекта могут страдать», - считает Григорий Длуги. Необходимо, чтобы проект отвечал требованиям корпоративных арендаторов: имел эффективную планировку, достаточные электрические мощности, высокие потолки, светлые помещения, маленькие капитальные потери. «Все это нужно для того, чтобы привлечь хороших арендаторов, готовых платить хорошие деньги», - уверен директор по продажам MR Group.

До кризиса одной из самых распространенных ошибок девелоперов коммерческой недвижимости был отказ от услуг профессиональных управляющих компаний. Однако в условиях рынка арендатора многие собственники почувствовали прямую связь между наличием грамотной УК и уровнем вакантности площадей. Разработка проекта с участием как консалтинговой, так и управляющей компании даст возможность не только разработать актуальную для рынка концепцию, но также избежать всевозможных просчетов, которые могут проявиться уже во время эксплуатации и сильно ударить по окупаемости проекта. Основная задача управляющей компании на стадии проектирования объекта - не просто оптимизировать будущие операционные расходы без потери качества, но создать условия для получения максимального дохода собственника объекта.

По словам Антона Саенко, генерального директора компании «МС-групп», управляющая компания может помочь сформировать продукт, который будет покупаться, и соответственно станет более привлекательным для инвестора. «Дело не только в затратах на строительство. К примеру, отсутствие нормальной парковки при офисном центре будет сильно удешевлять стоимость аренды. В самом здании в зависимости от уровня объекта также могут быть ошибки. Например, здание напичкано современными коммуникациями, а лифты низкого качества, что затруднит движение между этажами», - обращает внимание эксперт.

Раньше девелопер мог себе позволить выводить на рынок коммерческий проект, площади которого крайне неэффективно использовались. Такие проекты еще были востребованы, когда свои условия диктовал арендодатель, но эти времена прошли. Ольга Штода, директор по развитию и маркетингу УК BlackStone Keeping Company, рассказала, что специалисты компании сталкивались с ситуацией, когда при общей площади объекта около 20 тыс. кв. м, арендопригодными были только около 7 тыс. кв. м. Конечно же ни один банк не согласится сегодня финансировать реализацию такого проекта. Еще одной ошибкой Штода считает ситуацию, когда без изучения потенциального спроса девелопер включал в проект офисного центра в регионе площадью 6 тыс. кв. м ресторан общей площадью 1 тыс. кв. м. «После изучения ситуации на рынке было определено, что для данного объекта оптимальным вариантом будет заведение общественного питания площадью максимум 200 – 250 кв. м. В результате собственник имел большие потери, поскольку зону ресторана достаточно трудно перепрофилировать в помещения другого назначения, плюс появляются никому не нужные дополнительные затраты – отдельный лифт для ресторана, дополнительное инженерное и технологическое оборудование», - говорит Штода, добавляя, что всех этих потерь можно было бы избежать, подключи собственник проекта УК еще на стадии проработки чертежей.

Банки стали мягче

Если смотреть глобально, то сегодня для девелоперов все еще трудно найти финансирование под строительство новых проектов, особенно масштабных, обращает внимание управляющий директор СB Richard Ellis в России Даррэлл Станафорд. «Но для опытных девелоперов не вызывает трудностей получение займов от инвесторов», - добавляет эксперт. С другой стороны, сегодня банки намного охотнее не просто рефинансируют старые займы, но и дают новые для реализации проектов коммерческой недвижимости. По словам Саяна Цыренова, ведущего консультанта отдела рынков капитала Cushman & Wakefield, «сегодня стоимость денег снижается – процентные ставки для девелоперских проектов достигли 13-14% в рублях и 10-12% в долларах». При этом для рефинансирования готовых качественных объектов банки готовы предлагать кредиты со ставкой 10-11% в рублях и 7-8% в долларах. «Такие ставки уже можно назвать приемлемыми для рынка. Ниже они могут упасть только при условии понижения уровня инфляции», - резюмировал эксперт.

При этом, помимо крупнейших отечественных банков, доля государства в уставном капитале которых доходит до контрольной, как например, ВТБ и Сбербанка, на российском рынке наметилась активизация зарубежных игроков. В то же время они пока еще очень осторожны и отдают предпочтение рефинансированию готовых объектов коммерческой недвижимости. Однако при наличии хорошей репутации девелопера, а также предварительного договора аренды с респектабельной компанией шансы на привлечение инвестора или соинвестора возрастают в разы. Например, не так давно финский концерн SRV объявил о начале реализации нового проекта торгового центра «Жемчужная плаза» в Санкт-Петербурге. Якорным арендатором объекта станет ритейлер Prisma, а большую часть средств – 110 млн евро из необходимых 130 млн евро – предоставит Шанхайская Индустриальная Инвестиционная Компания.

Кризис показал, что рынок не прощает ошибок, и банки при выборе объекта для инвестиций стараются максимально учесть все возможные риски, поджидающие девелопера, начиная от локации объекта и заканчивая инженерным оснащением. Поэтому приступая к разработке проекта, надо в первую очередь понимать, что офисный или торговый центр – это такой же продукт, как и всякий на рынке, и он должен быть не просто четко проработан, но грамотно пакеджирован и эффективно реализован. «Необходимо, чтобы место проекта на рынке было абсолютно логичным и ясным», - обращает внимание Даррэлл Станафорд. Только тогда девелоперский проект станет по-настоящему привлекательным для инвесторов.

Алексей Пастушин
Источник: Арендатор.ру