/interview/711450/

Анастасия Пятова: Возврата "серых схем" в продаже новостроек мы не допустим

– Анастасия Николаевна, вы возглавили Москомстройинвест в непростой период для девелоперов жилья – в момент, когда отрасль готовится к переходу на проектное финансирование и расчеты с дольщиками только через эскроу-счета. Что вы думаете о готовности московских компаний к новым правилам игры на рынке?

– Действительно, старая схема предусматривала взаимодействие при покупке жилья только двух участников – дольщика и застройщика. Девелопер мог воспользоваться кредитными средствами банков, если в этом была такая необходимость, а мог и не обращаться к ним. Теперь банк становится обязательным участником цепочки при покупке жилья на этапе строительства.

Чтобы понять готовность застройщиков в Москве к переходу на проектное финансирование, мы провели в марте целую серию встреч с девелоперами. Всего мы посмотрели 40 групп компаний и 266 застройщиков в рамках 584 действующих разрешений на строительство. Речь идет как о жилых площадях, так и об апартаментах и гаражах, приобретение которых также возможно с использованием механизма договора долевого участия (ДДУ).

Из 584 разрешений на строительство 505 приходится на жилье, а оставшиеся 79 – на нежилые помещения. При этом в рамках проектов, предполагающих продажу недвижимости по ДДУ и уже имеющих разрешение на строительство, заключено около 130 тысяч договоров долевого участия для строительства примерно 7 миллионов квадратных метров.

Во второй группе оказались проекты, которые, как мы предполагаем, будут достраиваться и продаваться по старой схеме, без эскроу-счетов, потому что они попадают под критерии исключения, описанные в проекте постановления правительства России. Здесь мы получили более 300 разрешений на строительство, около 95 тысяч ДДУ на 5 миллионов квадратных метров.

Наконец, третью группу мы назвали "пограничной". В нее включены объекты, чья готовность на сегодняшний день составляет 15-20%. Мы не можем с точностью сказать, по какой схеме будут вестись в них продажи, так как не ясно, успеют ли застройщики довести их степень готовности до 30%. Всего по подобным проектам выдано свыше 60 разрешений на строительство – это примерно 14 тысяч ДДУ на 700 тысяч квадратных метров.

Важно понимать, что критерии, по которым мы оценивали проекты, окончательно не утверждены. Поэтому в случае их изменений данные могут быть скорректированы.

– Банки говорят, что российские застройщики пока не слишком активно прорабатывают вопрос получения проектного финансирования. Со столичными девелоперами ситуация похожа на общероссийскую?

– В Москве, конечно, ситуация другая, так как застройщики имеют более богатый опыт работы с банками. В рамках подготовки к переходу на эскроу-счета мы собирали не только компании с большими комплексными проектами застройки, но и с отдельными разрешениями на строительство точечных объектов. Тех, кто не знает, что надо переводить объекты на эскроу-счета, практически нет. Только от одной компании в феврале мы услышали, что она еще не обратилась в банк. Все остальные уже направили документы в кредитные организации, чтобы понять, получают ли они проектное финансирование.

– Были ли такие компании, которые не прошли стресс-тесты в банках?

– Пока рано говорить, ведь банку надо порядка 90 дней на проверку общения застройщика. Но кредитные организации, которые присутствовали на совещаниях с московскими властями, говорили, что уже получили все документы и предварительно проблем не видят.

– По статистике ЦБ, из 62 уполномоченных кредитных организаций, которые могут работать с эскроу-счетами, активно со строительными компаниями работают 11 банков. Актуальна ли эта цифра для Москвы?
– В Москве с застройщиками наиболее активно работают Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, Россельхозбанк, банк "Дом.РФ", "Открытие" и "СМП банк".
– Есть ли в столице застройщики, планирующие с 1 июля продавать готовое жилье?
– Три застройщика – группы "Ташир" и "Монарх", а также ФСК "Лидер" – готовы достроить текущие проекты за собственные средства. При этом пока ни эти компании, ни какие какие-либо другие не заявляли о готовности начинать реализацию новых проектов за собственные средства.

– Как власти Москвы могут помочь застройщикам пройти через переходный период адаптации к новым правилам?
– По поручению мэра Москвы Сергея Собянина в столице планируется создание межведомственной комиссии по реализации инвестпроектов с привлечением средств дольщиков. В число задач комиссии войдут оперативное решение возникающих у девелоперов вопросов, создание благоприятных условий для перехода на новые правила проектного финансирования и практическая реализация этого перехода. Предполагается, что в ее состав войдут как представители органов власти, так и банки с застройщиками.

– Что вы думаете о последней редакции проекта постановления правительства России, содержащего критерии определения жилых проектов, которые разрешат достроить по старым правилам? Участники рынка много спорили насчет того, насколько они комфортны для компаний…
– Чтобы понимать, насколько удалось смягчить документ за время его обсуждения, надо вспомнить, что мы начинали дискуссию с уровня готовности для проектов в 70%. Но такой параметр показался жестким даже банкам. Кредитные организации отмечали, что при высокой степени готовности им не выгодно предоставлять финансирование застройщику, так как доходность будет невысокой. В итоге пришли к выводу, что 30-процентная готовность – наиболее приемлемый вариант, максимально комфортный для застройщиков, дольщиков и банков.

Более того, последняя редакция проекта постановления содержит отказ от сложной идеи с понижающими коэффициентами этого параметра. Для компаний, реализующих проекты комплексной застройки, планируется предусмотреть возможность завершения проектов без перехода на эскроу-счета уже при степени готовности объекта в 15%. Уровень готовности проектов системообразующих компаний должен быть 6%.
– Нет ли опасности, что после 1 июля застройщики станут активнее строить не жилье, а апартаменты, ведь в последнем случае у них не будет обязательств перейти на эскроу-счета при расчетах с покупателями?.

– Год назад, в ожидании 1 июля 2018 года, застройщики массово получали разрешения на строительство, в том числе и в Москве, в надежде, что таким образом они получат портфель проектов, на который не будут распространяться изменения долевого законодательства. Что сейчас происходят с этими проектами?
– Фактически застройщики тогда сами себя перехитрили. Если они после получения разрешения на строительство не начали активные работы по проекту, то в итоге компании получат обязанность перейти на счета эскроу. В любом случае с 1 июля этого года мы обязаны выдавать заключение о соответствии многоквартирного дома критериям, определяющих степень его готовности и количество заключенных ДДУ в целях реализации норм декабрьского закона об изменениях в долевом строительстве.

Использованы материалы Новостной ленты "Интерфакс"