/interview/23446/

Коммерческая недвижимость: рынок жив, но осторожен

Александр Назаров, директор компании «Назаров и Партнеры»
Коммерческая недвижимость – один из индикаторов самочувствия рынка недвижимости. Кризисные ситуации в первую очередь отражаются на бизнесе и вносят коррективы в бизнес-процессы, в зависимости от спада или роста потребительского спроса.

В последние годы мы наблюдали как небывалый всплеск интереса к строительству бизнес-центров и торговых комплексов, так и большое количество пустующих помещений, массово освобождаемых бизнесменами под давлением неблагоприятных экономических явлений. Что происходит на рынке коммерческой недвижимости в настоящее время, какие помещения наиболее востребованы, насколько сбалансированы спрос и предложение?

Вопросы на эту тему мы адресуем Александру Назарову, одному из самых известных специалистов на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска и Сибири, владельцу компании «Назаров и Партнеры».

- Александр, охарактеризуйте, пожалуйста, ситуацию на рынке коммерческой недвижимости. Какие объекты сейчас востребованы и какие, в основном, предлагаются рынком?

- Я бы охарактеризовал ситуацию одной фразой: «рынок жив, но осторожен». Что это означает? Сделки на рынке коммерческой недвижимости идут, есть достаточно крупные, есть и небольшие, но сломя голову никто никуда не бежит и ничего не покупает. Все решения тщательно взвешиваются и принимаются с оглядкой на напряженную ситуацию на финансовых рынках. В то же время сказать, что есть какая-то паника среди покупателей и инвесторов, не могу. Ее нет. Чувствуется падение спроса, и в большей степени оно связано с наступившим летом, и, как следствие, с отпусками.

Я всегда говорю, что востребованы хорошие качественные объекты в востребованных местах и с хорошими техническими параметрами, будь то производственные или складские помещения, офисные или торговые. Кстати, последние сейчас пользуются повышенным спросом. Я имею в виду помещения формата street-retail. Я абсолютно уверен, что если обратиться в любую компанию, которая профессионально оказывает услуги на рынке коммерческой недвижимости, то везде скажут, что у них есть очередь из потенциальных покупателей таких объектов, причем с бюджетами от 15 до 100 000 000 и более миллионов рублей. Вот про такие объекты можно сказать, что они в большом дефиците.

- В настоящее время есть дефицит и недостаточно удовлетворенный спрос на определенные коммерческие объекты?

- Да, есть. На торговые помещения на первых этажах, расположенных на крупных развязках и магистралях, на конечных остановках, в местах высокой пешеходной проходимости. Причем спрос по аренде потихоньку стал удовлетворяться, а вот по продаже - нет. Ситуация даже можно сказать, что тупиковая. Инвесторы лучше купят очень дорогой, но ликвидный объект с ценой 300-400 000 рублей за 1 кв.м, чем за 100 000 рублей в слабом месте. Конечно же, по-прежнему, сохраняется дефицит на небольшие теплые складские и производственные помещения формата 150-300 кв.м и, неожиданно, на земельные участки под жилую многоквартирную застройку.

- Какие бизнес-центры, на Ваш взгляд, являются наиболее успешными проектами из реализованных в Новосибирске за последние годы?

- Однозначно, Гринвич и Кронос. МФЦ выстрелил в десяточку. Можно было бы отметить Хилтон, но очень уж тяжело он заполняется.

- Какие параметы, наряду с расположением коммерческого объекта, являются определяющими при принятии решения о покупке или аренде помещения? Изменились ли эти предпочтения у "посткризисного" бизнеса?

- Да, требования изменились, причем это не следствие кризиса, это желание за свои деньги получать максимальный комфорт и сервис. Очень большое значение стала иметь парковка и климат (вентиляция и кондиционирование). Пожалуй, наряду с месторасположением эти факторы встали в одну линейку.

- Какие офисные помещения чаще всего хотят видеть арендаторы или потенциальные собственники? Каков "портрет" желаемого торгового помещения?

- Наиболее востребованные мелкие офисы 10-30 кв.м, до 50. Они быстро сдаются и их, безусловно, хотят видеть уже отремонтированными. Арендует их, как правило, мелкий бизнес, который не имеет возможность сам вкладывать средства в ремонт. Офисы 70-120 кв.м также достаточно востребованы. Все, что большей площади, уже испытывает сложности при сдаче.

Из торговых помещений также востребованы маленькие, причем их физически даже очень мало, и оттого они очень редки и дороже средних цен на рынке. Речь идет про помещения площадью 30-50 кв.м, также привлекательны площади от 70 до 150 кв.м, - все, что дороже, сдать или продать уже тяжело.

- Самый популярный бюджет при покупке коммерческого помещения?

- Сложно сказать. Клиенты есть с разными суммами. Бюджет, который в последнее время стал встречаться – это 15 000 000 рублей. Самое печальное, что вроде сумма приличная, а купить нечего…

- Готов ли современный бизнес инвестировать в рынок коммерческой недвижимости?

- Да, готов, и инвестирует. Только, как я говорил, с оглядкой.

- Пользуются ли наши бизнесмены различными механизмами помощи в приобретении коммерческих объектов: ипотека на коммерческую недвижимость, лизинговые схемы приобретения, помощь государства в субсидировании ставок по кредитам на покупку помещений, возможность выкупать арендуемые мунициальные помещения - или это достаточно необычно для Новосибирска?

- Пользуются, конечно. Но кредиты сейчас даются тяжело, лизинг идет еще сложнее, волна с муниципальными помещениями сошла, хотя есть структуры и отдельные граждане, которые зорко следят за муниципальными и федеральными объектами и участвуют в их покупке.

- Как, на Ваш взгляд, будет развиваться ситуация на рынке коммерческой недвижимости, если в ближайшие 1-2 года не случится очередного кризисного обострения?

- Без катаклизмов. И будет интересно. Лично я чувствую интерес к соседним Сибирским городам, и сам уже потихоньку начинаю работать с ними плотнее, чем раньше.

- Вот уже много лет Вы профессионально занимаетесь поиском объектов недвижимости по поручению заказчика. Такой богатый опыт, вероятно, позволяет спрогнозировать возможную неудачу и предложить внести коррективы еще на уровне постановки задачи - готовы ли собственники бизнеса прислушиваться к рекомендациям?

- Да, в большинстве случаев готовы прислушиваться однозначно. Ведь многие из нас, рисуя, какой объект или квартиру хотят купить или арендовать, представляют идеал. А как показывает практика, еще не было ни одного человека, кто бы купил то, что хотел в начале поиска – всегда чем-либо приходится жертвовать. Мой опыт на самом деле позволяет уже при первом контакте с заказчиком понять, насколько реалистичен его заказ, а значит - выполним. И если я чувствую, что нужно помочь клиенту более точно сформировать представление, что он хочет с учетом предложений на рынке, то я, безусловно, говорю клиенту правду и помогаю.

Компания «Назаров и Партнеры. Коммерческая недвижимость» (Nazarov & Partners. Commercial Real Estate) создана в Новосибирске в декабре 2009 года в результате ребрендинга Риэлтерской Компании «БрокерКом», существующей на рынке недвижимости с 2005 года.
Nazarov & Partners. Commercial Real Estate выполняет проекты любой сложности, организует эффективную работу по продаже сложных и крупных объектов, выступает в роли федерального брокера по аренде. Основными заказчиками являются федеральные компании, банки, местный крупный бизнес.
www.nazarov-partners.com