/interview/21887/

Аппетит к риску на фоне мирового кризиса

Алексей Щукин.Эксперт

В Подмосковье наблюдается удивительное явление: несмотря на мировой кризис, резко растут объемы строительства. Возможно, «замкадье» сейчас единственный уголок на планете с феноменом строительного бума на фоне кризиса.

Позабыв о связанных рисках, девелоперы начинают все новые и новые проекты по возведению многоэтажек, а частные лица активно скупают будущие квартиры. Впрочем, уже звучат голоса, что если девелоперы не образумятся и не станут осторожнее, то уже осенью может начаться стагнация рынка новостроек Подмосковья с незавершенными стройками, банкротствами застройщиков и банков, новыми обманутыми дольщиками.

Десять подмосковных строек на одну столичную

Подмосковный строительный бум виден даже невооруженным глазом. Насколько уменьшилось количество подъемных кранов в столице, настолько же выросло число строящихся многоэтажек за МКАДом. Прирост подмосковных новостроек в первом квартале 2012 года в 10 раз больше столичного. «За первые три месяца 2012 года в Москве в продажу поступило девять жилых корпусов площадью 110 тысяч квадратных метров. За тот же период в области появилось 92 объекта на 1,3 миллиона квадратных метров», – отмечает директор по маркетингу Urban Group Леонард Блинов. Но первый квартал не показателен (более поздней статистики пока нет): именно после президентских выборов чуть ли не каждые несколько дней в Подмосковье заявляется новый проект, причем часто площадью в сотни тысяч или даже миллион квадратных метров.

Эксперты, затаившись, смотрели на эту череду презентаций проектов во время не закончившегося мирового кризиса. Ситуацию взорвал руководитель одной из крупнейших риэлтерских компаний столичного региона «НДВ-недвижимость» Александр Хрусталев. Он выступил с апокалипсическими предсказаниями о судьбе рынка. Аналитики его компании насчитали уже объявленных и еще находящихся под сукном проектов аж на 60 миллионов квадратных метров. «Все эти стройки в течение трех лет выходят на рынок и еще два года они строятся. Получаем, за пять лет будет построено 60 миллионов. У населения нет денег, чтобы купить эти квартиры. Я предсказываю стагнацию рынка уже в сентябре, если девелоперы не станут осмотрительнее», — заявил Хрусталев на одной из конференций (см. «Ребята, уже осенью рынок может впасть в стагнацию!»).

Многие коллеги с ним не согласились и в ответ выдвинули целый ряд аргументов. Вот три главных. Первый — даже если у девелоперов есть проекты на 60 млн кв. м, то осваиваться эти площадки будут в течение 7-10 лет. Это означает, что в год будет выводиться по 6-8 млн кв. м, а это не так уж критично. Второй — Москва и Московская область представляют собой единый регион, расширение объема предложения в области просто компенсирует схлопывание стройки в столице. Третье — даже если аналитики нашли проекты на 60 млн кв. м, то это совсем не значит, что все эти стройки будут начаты. «По опыту прошлых лет хорошо, если 40 процентов инициированных проектов дойдут до строительной стадии. Большинство потеряется по дороге», — замечает независимый аналитик Юрий Кочетков.

Риэлтеры никогда не говорят о возможных проблемах, предпочитая подогревать покупательский спрос и разгонять цены. В чем же мотив столь неожиданного демарша Хрусталева? Коллеги-риэлтеры рассматривают его акцию как хитрый пиар-ход, мол, «сегодня в Подмосковье на многих стройках хорошие продажи. У Хрусталева хорошие позиции в регионе, и он хочет напугать новых игроков, заставить их уменьшить объемы или вообще отказаться от стройки. Ведь каждый новый проект — это конкурент».

Подмосковный «спальник» как градостроительная ошибка

Представляется, однако, что страхи по поводу строительного подмосковного взрыва обоснованны. И здесь самыми вескими выглядят два аргумента.

Первый — возведение жилья в Подмосковье никак не подкреплено строительством транспортной инфраструктуры. Даже при оптимистичных сценариях развития метро и автодорог количество населения в регионе все равно растет быстрее.

Шестьдесят миллионов квадратных метров жилья — это более миллиона квартир, в которых будут жить не менее двух миллионов человек. Значительная часть этих людей будет ездить в центральную часть мегаполиса на работу. Если бы новые районы возводились как многофункциональные, с местами приложения труда, тогда можно было бы спорить об уместности таких образований. Сегодня же тупо строятся спальные районы, которые только резко ухудшат транспортную и экологическую ситуацию во всем Подмосковье. Сама типология нового жилья — панельные и монолитные многоэтажки, плотно наставленные на небольшом участке земли, — не отвечает современным представлениям. В России, где в отличие от Юго-Восточной Азии много земли, но мало людей, такому строительству нет оправдания. Уже сейчас можно считать строительство «спальников» за МКАДом градостроительной ошибкой — по аналогии с «Москвой-Сити».

В этой связи крайне сложным представляется положение нового губернатора Московской области Сергея Шойгу. До него проектам в десятки миллионов квадратных метров был дан зеленый свет. Эти проекты в разных стадиях, но понятно, что с каждым реализованным транспортная ситуация будет ухудшаться. Если учесть количество доставшихся Шойгу от бывшего губернатора Громова проблем, то его новую вотчину можно назвать Чрезвычайным Подмосковьем.

Что может сделать губернатор? Вариант первый: ничего не замечать и позволить хаотической стройке продолжаться. Это тупиковый путь, ведущий к транспортному коллапсу. Вариант второй: временно запретить строительство части проектов и пересмотреть условия их реализации. Это путь, которым идет Сергей Собянин, но столичному мэру повезло — он начал процесс на пике кризиса, когда денег на стройку не было совсем. При таком варианте предстоят месяцы и годы новых переговоров с застройщиками, которых надо убедить в необходимости снижения показателей. Пример Собянина показывает, что такой путь возможен, несмотря на давление капитала.

«Сложно себе представить, чтобы Шойгу не предпринял действий по пересмотру инвестиционных контрактов, — рассуждает генеральный директор агентства Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. — За деньги в области согласовывались жуткие вещи. Превышались все мыслимые нормы высотности. Строительство велось без соблюдения принятых стандартов и нормативов. Расцветали коммерческие проекты близких родственников чиновников самого высокого ранга. Десяток землевладельцев, не обладающих средствами для развития своих безграничных земель, поглощали огромные территории области».

Второй аргумент в защиту тезиса, что ситуация с новостройками Подмосковья неустойчива, — местный строительный бум разворачивается на фоне вхождения мировой экономики в новую фазу кризиса. Риски и сейчас велики, но они могут многократно возрасти. Цепочка «выход Греции из зоны евро — падение европейской валюты — новая фаза кризиса — сокращение потребления и жизненного уровня в Европе — падение цен на нефть и газ — падение доходов в России» совершенно не выглядит фантастической. При этом подобных цепочек негативных событий может быть немало.

Предпосылки подмосковного строительный бума увидеть несложно: сворачивание стройки в Москве, увеличение потока покупателей из регионов и прочее. Но при этом трудно понять, почему такой аппетит к риску демонстрируют и застройщики, и покупатели.

Застройщики, кажется, забыли, что еще три с половиной года назад рынок был в мертвом состоянии — новостройки никто не покупал, а банки не давали ни ипотеки, ни кредитов на стройку. Покупатели, кажется, забыли, что за последние 15 лет было уже несколько волн обманутых дольщиков. В богатой Москве, к примеру, даже на неполное решение вопроса ушло более семи лет. А сегодня на рынке царит эйфория, что все всегда будет прекрасно.

Столичная пауза

В самой Москве продолжается инвестиционная пауза. Новые проекты крайне редко выходят на рынок. Участники рынка отмечают, что механизм согласования проектов почти не работает. «Чиновничья машина почти остановилась. Раньше за счет взяток система хоть как-то работала, а сейчас все чиновники боятся, никто не хочет брать на себя ответственность. При этом дисциплина значительно ниже, чем при Лужкове. Раньше на письмо какой-нибудь бабушки чиновник должен был обязательно ответить в течение нескольких дней, а сейчас могут за месяц не выполнить указание начальства», — делится один из девелоперов.

Правда, ситуация со столичными стройками может в ближайшие месяцы и поменяться. Говорят, Собянина уже вызывал новый президент, чтобы устроить выволочку за малые объемы строительства. В России и так немного возводится жилья, а если стройки не будет в Москве, на которую раньше приходилось 10-20% общероссийского ввода, тогда о любых грандиозных планах можно забыть. После этого разговора Собянин якобы дал указание активизировать согласования. «В последние полтора месяца что-то сдвинулось. В частности, резко выросло количество постановлений правительства, разрешающих различные стройки», — говорит один из застройщиков.

Если так, то летом и осенью можно ожидать появления новых площадок и увеличения предложения нового жилья в столице. Это, кстати, может сыграть против рынка Подмосковья, ведь большинство покупателей приобретает квартиры за МКАДом только потому, что в столице нет достаточного предложения экономкласса. Так что вокруг рынка подмосковных новостроек складывается крайне запутанный пасьянс.

Николай Румянцев, директор по реализации инвестиционных программ ЗАО «Интеко»:

— В настоящее время на рынке представлено более 65 объектов, в состав которых входят апартаменты для постоянного проживания. Причем соотношение офисных и предназначенных под апартаменты площадей может существенно разниться. Так, в проектах делового района «Москва-Сити» превалирует офисная составляющая, тогда как в комплексе TheloftGarden на Рижской соотношение практически равнозначное. Из стартующих в ближайшее время проектов с апартаментами можно отметить комплекс «Берников» на Николоямской улице. Если говорить о ценообразовании на апартаменты, то сегодня они на 10–15% ниже, чем аналогичные квартиры. Однако при устранении пробелов в законодательстве разница в ценах может сократиться до 5–7%.