/interview/17689/

«Ситуация все еще сложная, но вполне управляемая»

Президент Ассоциации региональных банков России, депутат Госдумы РФ Анатолий Аксаков</b>

 На рынке недвижимости сложилась парадоксальная ситуация. С одной стороны, банки приняли на баланс достаточно недвижимости, полученной от девелоперов в счет погашения долгов. Продавать ее они не торопятся, ожидая нового роста цен. С другой стороны, добросовестные застройщики опять могут рассчитывать на привлечение банковских инвестиций, а покупатели недвижимости - на жилищные кредиты. О цепи парадоксов в сфере недвижимости и ипотеки размышляет президент Ассоциации региональных банков России, депутат Госдумы РФ Анатолий Аксаков. - Анатолий Геннадьевич, Москва полнится слухами о переделе собственности, в том числе недвижимой.

Банки взимают у девелоперов объекты за просроченные задолженности и ищут для них других владельцев. - Вообще переход активов - нормальный процесс, который естественным образом обостряется в период кризиса. По идее, его результатом действительно должно стать перераспределение от неэффективных к эффективным собственникам. Кто-то вынужден срочно продавать имущество, чтобы поправить ухудшившееся состояние бизнеса, а кто-то лишился собственности, составлявшей залог по кредиту. Главное, чтобы процесс перехода был цивилизованным. Но это уже задача Госдумы, обязанной продумать и принять соответствующие законы. Однако практика показывает, что не только в нашей стране, но и во всем мире ситуация в кризисное время развивается не по законам рыночной экономики.

Государство регулярно вмешивалось, предоставляя отдельным компаниям преференции. Приоритет отдавался крупным структурам, а малые и средние оказывались в менее выгодных условиях и зачастую поддержки не имели. Например, в банковской сфере как раз за счет государственных ресурсов и происходил процесс переманивания клиентов Строительная отрасль пострадала больше других. Некоторые аналитики даже пророчили полный обвал цен на недвижимость. К счастью, этого не произошло, на рынках жилых и коммерческих объектов наблюдалось только некоторое снижение. В текущем году, как вы, скорее всего, заметили, тренд сменился. В экономике наблюдается пусть небольшой, но рост. И это в том числе отражается на рынке: некоторые виды недвижимости стали дороже.

- Почему же цены не рухнули? - Да просто потому, что в этом не заинтересованы ни продавцы, ни банкиры. У последних скопилось на 2 трлн руб. непрофильных активов, из которых 70% составляют объекты недвижимости. И быстро избавиться от них было бы большой ошибкой. Во-первых, массовая продажа вызовет резкое снижение цен, придется фиксировать убытки, ведь выручка от реализации активов на падающем рынке окажется меньше сумм кредитов, выданных под их залог. Убытки же придется списывать за счет собственного капитала, что поставит под угрозу устойчивость всей банковской системы. А это не нужно никому - ни государству, ни девелоперам, ни клиентам, ни, естественно, самим банкирам. Во-вторых, есть твердая уверенность, что все эти активы уже в ближайшее время подрастут и позволят покрыть потери, связанные с кризисом. - Помимо банков, получивших недвижимость за долги, в России появились и зарубежные компании, готовые платить за эти объекты наличными. Правда, далеко не те суммы, которые в них вложены…

- Действительно, многие западные инвесторы прекрасно понимают, что уже через пару лет недостроенные здания обязательно подорожают, и активно скупают их как в Москве, так и в регионах. Очевидно, что происходит смена собственников, ведь компании-должники готовы на все, чтобы расплатиться. Избавляться от непрофильных активов вынуждены и некоторые банки, просто не имеющие в штате специалистов, способных грамотно распоряжаться полученной недвижимостью. Мы в ассоциации «Россия» стараемся поддержать кредитные учреждения, столкнувшиеся с проблемой непрофильных активов, помогаем стандартизировать их, реструктурировать и в конечном счете продать. Ведь банкам не нужны активы - им нужны деньги. - А с каким дисконтом финансовые организации могут без больших потерь распродавать залоговые объекты? - Думаю, ситуация будет разворачиваться, по сценарию 1998 года. Тогда тоже наблюдалась большая просрочка по долгам - если мне не изменяет память, число проблемных кредитов достигало 19%. Сегодня, по оценкам экспертов, их доля приблизительно такая же. Но позитив заключается в том, что кредитование надолго не останавливалось и благодаря росту объема портфеля проблема «рассосалась» - доля просрочки снизилась. Да и в абсолютных значениях с начала года проблемных займов стало на 1,5-2 млрд руб. меньше. Конечно, немало долгов еще осталось, но банкиры рассчитывают на дальнейшее увеличение кредитования, а полученный от них доход позволит компенсировать убытки от невозвратов.

Надо сказать, на это рассчитывают также и ЦБ, и финансовые власти. Опять же это позволит не распродавать активы по дешевке. Другой положительный момент состоит в том, что резервы под возможные потери у большинства банков примерно соответствуют объему проблемных ссуд. В общем, ситуация вполне контролируемая и управляемая. - Получается, банки избавляются от каких-то активов, а выручку тут же направляют на новые кредиты. В начале разговора вы упоминали переманивание клиентов… - Так и происходит. Между прочим, с начала годы объемы кредитов в строительном секторе увеличились почти в десять раз и достигли более 500 млрд руб. Довольно быстро растет ипотека - в 2,4 раза по сравнению с прошлым годом. Правда, без обвала не обошлось. Если в 2008-м кредитов было выдано на 650 млрд руб., то в 2009-м – на 152 млрд. Но нынешний год прогрессирует, и мы рассчитываем, что ипотека доберется до 360-370 млрд. Это хороший темп, позволяющий надеяться, что в следующем году получится выйти на докризисные объемы. Отдельно хотелось бы отметить, что банки постепенно снижают проценты. Если в январе по рублевым кредитам средняя ставка составляла 13,5%, то к июню произошло сокращение до 13,1%.

А вот по валютным займам ставки подросли - правда, всего на 0,1%. Причина, возможно, заключается в том, что по валютным кредитам риск невозврата выше: и евро, и доллар подвержены постоянным колебаниям, а любые колебания, как известно, создают неопределенность и риски. И статистика это подтверждает. Так, если по рублевым кредитам просрочка уменьшилась примерно на 1,7 млрд руб., то по валютным, наоборот, увеличилась на 700 млн. - Скорее всего, наибольшую активность по выдаче кредитов проявляют крупные банки? - Хотелось бы отметить интересный момент, показательный для ипотечного кредитования. Доля кредитов пяти крупнейших банков в начале года составляла 68%, но уже ко второму полугодию уменьшилась до 58%. Зато доля банков, которые по размеру активов занимают места с 200-го по 1000-е, увеличилась на 6%. Так что середняки и «малыши» тоже заинтересовались ипотекой. - С чего бы вдруг? - Я связываю это с активной политикой АИЖК, получившего от государства достаточную сумму и начавшего рефинансировать займы, выданные в регионах. В результате у местных банков появились ресурсы для кредитования граждан. Это первое. А во-вторых, когда снова появились ответственные и платежеспособные заемщики, многие банки сообразили, что ипотека - один из наиболее доходных и надежных сегментов. Ведь просрочка частных лиц составляет чуть более 3%, а по всем остальным видам кредитов достигает 6%.

Могу выдать один секрет: некоторые банки даже отказываются от финансирования предприятий и отдают предпочтение интересному» ипотечному направлению. - Скорее всего, на это может влиять и общеэкономическая ситуация? - И влияет. Ведь за первое полугодие рост ВВП достиг 5%. На заинтересованность граждан в ипотечном и потребительском кредитовании действует и заработная плата. Даже не смотря на кризис, который все еще тянется, наша экономика увеличилась на 4,4% - и тут же, за летние месяцы, на 2% подросло потребительское кредитование (многие потенциальные покупатели жилья используют потребительские кредиты для первоначального взноса). - То есть самое страшное, похоже, позади? - Я бы сказал иначе. Ситуация все еще сложная, но вполне управляемая. Есть позитивный тренд, который, на мой взгляд, позволяет с оптимизмом смотреть в следующий год. Несомненно, в 2011-м мы получим еще больше позитива, хотя, скорее всего, докризисных уровней не достигнем. Радует, что и застройщики снова проявляют заинтересованность. Недавно я встречался с представителями девелоперской компании, которые спрашивали, как убедить банкиров предоставить им кредит на приобретение довольно интересных проектов. Выложили бумаги с расчетами о полной и быстрой окупаемости (между прочим, цифры и прогнозы оказались реальными и прозрачными). Были даже готовы передать приобретенные объекты на баланс банка, чтобы его сотрудники контролировали все денежные потоки. Так что, мне кажется, лед все-таки тронулся. - В середине лета правительство приняло проект развития ипотеки в России, где появились новые требования по выдаче кредитов.

Например, оговорен минимальный размер первого взноса; - С наступлением кризиса почти все банки, стремясь снизить риски, подняли первый взнос до 30%, а то и до 50%. В этом году происходит постепенное смягчение позиций, кое-кто уже готов довольствоваться 10%. Причем даже без страховки. Конечно, тем самым банк берет на себя определенные риски, но, как правило, они уже заложены в первоначальный взнос. - Многие эксперты считают, что выдача ипотеки под низкие проценты способна отрицательно повлиять на экономику страны. - Да, если этой возможностью воспользуется каждый второй. Но пока количество выданных кредитов невелико и повлиять на экономику не может. Конечно, главная задача государства состоит не в том, чтобы первым делом стимулировать ипотеку, а в том, чтобы предложить потребителю дешевое жилье, которое сбило бы цену. На это как раз и направлена программа Стимул; от АИЖК и Российского фонда жилищного строительства. Первоначально банки боялись брать на себя риски, но сейчас по этой программе между ними и девелоперами уже заключено договоров на 25 млрд руб., потому как часть рисков берет на себя Фонд, а другую - АИЖК.

Конечно, 25 млрд - сумма небольшая, и деньги в основном инвестированы в завершение замороженных проектов, но пусть это будет началом. Важно, что процесс пошел. - Как вы думаете, цены на жилье ближайшем будущем поднимутся? - Думаю, да. Причем сразу, как только начнется улучшение экономической ситуации в стране. Обоснования просты: за годы кризиса почти ничего не строилось, а значит, проявится острый недостаток предложения, зато спрос начнет быстро расти. В связи с этим важно как можно быстрее запустить программы сооружения экономкласса. Для этого должны не продаваться, а выделяться земельные участки. Кстати, уже сегодня таких площадок выделено достаточно. Вопрос только в том, что не хватает банков, готовых кредитовать их застройку экономжильем. Как говорится, обжегшись во время кризиса на молоке, многие предпочитают не рисковать, дуть на воду и не связываться с девелоперами. Но пройдет немного времени, и все встанет на свои места. Редакция благодарит компанию Penny Lane Realty за помощь в организации интервью

Источник:"Новый адрес"

Ролик youTube.com: