Экспертное мнение

Интернет-омбудсмен заявил о возможном создании нескольких российских региональных криптовалют 16.10.2017 Интернет-омбудсмен заявил о возможном создании нескольких российских региональных криптовалют

Появление нескольких видов отечественных криптовалют в российских регионах в ближайшем будущем вполне реально.

подробнее

Статьи

14.10.2017

Ценная бумага без ценности: ВС разрешил дело о векселе в банкротстве. Как распознать неликвидный вексель ?

подробнее

Рынок криптовалют

06.10.2017

Блокчейн-стартап видит золотую жилу в неизрасходованных SMS

подробнее

Новости

ЛЕНТА НОВОСТЕЙ
Октябрь 2017
gif
пн вт ср чт пт сб вс
25 26 27 28 29 30 01
02 03 04 05 06 07 08
09 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 31 01 02 03 04 05
gif

Клиент прав, но не всегда. Как разрешить конфликтную ситуацию с агентством

Клиент прав, но не всегда. Как разрешить конфликтную ситуацию с агентством

Причин можно перечислить множество - разница в законах, степень цивилизованности рынка и клиентов, традиции. Вопрос в другом – а можем ли  мы  обойтись без конфликтов, или, по крайней мере, снизить их до минимума? И если да, то как? Как защитить клиентов от произвола агентств, и как защитить агентства от недобросовестных клиентов?

Для начала расскажу небольшую историю. В ней, как в капле воды, отражаются все проблемы сегодняшнего противостояния клиент- агентство. Покупатель, назовем его Петром Александровичем, приобретал квартиру. Как у нас водится, за поиском квартиры в агентство он обращаться не стал, «справедливо» рассудив, что найти подходящее жилье он сможет и сам, воспользовавшись каталогом. А платить агентству деньги за такую пустяшную работу - смысла нет никакого. Подходящую квартиру после нескольких просмотров он нашел. Квартиру ему показывал агент в отсутствие хозяев. Петр Александрович все обсмотрел, выяснил ситуацию с готовностью документов и, недолго думая, заключил договор на покупку. При этом, разумеется, внес аванс. Но прошла неделя, затем другая, а никаких известий от агентства, продававшего квартиру, не было, хотя по их заверениям еще во время  просмотра получалось, что «документы можно подавать на нотариат хоть завтра». «Завтра» не наступило и через месяц. Когда Петр Александрович, обратился в агентство, то выяснилось, что «там надо еще решить проблему с прописанными детьми». Как  бы ни были малы знания Петра Александровича о реальном рынке недвижимости, этого вполне хватило, чтобы он понял, в какую ситуацию попал. Продажа квартиры с невыписанными детьми … в общем, криминал. Поняв это, Петр Александрович от покупки отказался и потребовал обратно аванс, который ему пообещали вернуть в «ближайшие дни». Как вы уже, наверное, догадываетесь, аванса Петр Александрович так и не увидел, как впрочем, и самого агентства, которое бесследно исчезло, спустя месяц.

Почему я начал с этой истории? Ответ простой - и покупатель делал все неправильно, ну и, разумеется, агентство. Начнем «разбор полетов» с агентства. Как потом удалось выяснить, никакого умысла на кражу аванса в данном случае не было. Хотя ради справедливости, отметим, что и такие случаи у нас бывают. Здесь же сотрудники агентства сами не знали, в какую историю они, простите, «вляпались». А произошло это потому, что квартиру взяли на продажу, толком не проверив правоустанавливающие документы. И только перед подготовкой нотариата «всплыла» история с «лишними» детьми, которых родители-алкоголики хотели выписать в никуда. К этому времени аванс Петра Александровича был уже потрачен на накладные расходы, и возвращать было просто нечего. Что касается Петра Александровича, то его подвела излишняя самоуверенность и поспешность при подписании договора. На нашем рынке так действовать, по крайней мере, неразумно.

По мнению директора агентства недвижимости «Норд» Ольги Балаевой, покупатели зачастую сами виноваты в своих бедах, особенно в тех случаях, когда не интересуются, с каким агентством они имеют дело. Ну а результаты подобных историй говорят сами за себя. Итак, правило первое: на нашем рынке – нельзя обращаться в первое попавшееся агентство даже в том случае, если квартира подходит. Ведь даже если покупатель по закону будет прав, от потери времени и денег его ничто не спасет. Совсем иная ситуация, по мнению Ольги Балаевой, складывается, когда покупатель отказывается от покупки по надуманным причинам. Хотя в основе отказа лежит та же причина – сэкономить любыми способами. Причем поводы для отказа от сделки удивительно разнообразны – не подошел лифт, плохие перекрытия в доме, агентство не показало всех недостатков квартиры. На самом деле квартира подходит, а покупатель хочет напрямую договориться с продавцом с тем, чтобы не платить агентству комиссионных.

Надо сказать, что из-за особенностей работы риэлторов, к моменту проведения нотариата, вся основная работа уже сделана, и уход продавца «под крыло покупателя» - это для агентства прямые потери. Конечно, агентства как могут борются с такими «ушлыми» продавцами и покупателями. Для этого в договор включаются различные штрафные санкции, а если это не помогает, то агентство судится с «перебежчиками». Но чаще   всего конфликтные ситуации не выглядят так однозначно, как в рассказанных историях. Бывает, что и у агентов что-то не сработало, и клиент в чем-то ошибся. И в каждой такой  истории надо разбираться с учетом всех конкретных обстоятельств. Например, в Ассоциации риэлторов в комиссии по правам потребителей, как нам рассказал ее председатель и вице-президент Ассоциации риэлторов Александр Гиновкер, ежегодно разбирается примерно 30 спорных дел.

Зачастую взаимоприемлемого решения удается достичь даже до заседания комиссии путем переговоров. В целом же по рассмотренным делам примерно 60% решений принимается в пользу агентств, а 40% - в пользу клиентов. Чаще всего споры вызывают опять же авансовые платежи. И здесь, как ни странно,  больше всего ошибаются клиенты агентств недвижимости, которые не смогли рассчитать все свои доходы и расходы, и к моменту завершения сделки  очень часто не имеют необходимой для покупки суммы. Отсюда правило второе: чтобы не попасть в такую ситуацию - рассчитайте все ваши финансовые возможности до  внесения аванса. Как правило, покупатели чаще всего страдают от невозвращенных им вовремя  долгов, не проданного в нужный момент другого имущества, от отказа в последний момент в выдаче им кредита. То есть оптимальный вариант, это когда на момент внесения аванса и заключения договора все необходимые средства для покупки будут у вас на руках или на банковском счете. Агентство же чаще оказывается в роли проигравшей стороны из-за собственных недоработок – кто-то не проверил все документы по сделке, кто-то просто упустил нужного покупателя, кто-то не выполнил условия договора полностью. Александр Гиновкер привел любопытный пример, когда агентство подобрало дачу по заказу клиента в определенном садоводстве и даже на определенной улице. Но, тем не менее, условия договора не выполнило, так как в договоре не были указаны точно параметры самого участка. Покупатель же утверждал, что он заказывал участок не менее 10 соток, а ему предложили только 6. В результате агентство вынуждено было вернуть аванс. Отсюда правило третье: в договоре должны быть максимально подробно описаны все требования к покупаемой недвижимости. По мнению Александра Гиновкера, детально прописанный договор в одинаковой степени выгоден и агентству и клиенту. Если же в договоре вместо описания объекта, вписаны некие неопределенные параметры и «услуги по поиску» этих параметров, то, как считает Александр Гиновкер, такой договор лучше вообще не подписывать, а подобрать другое агентство недвижимости.

Зачастую у наших граждан возникает ситуация, когда они все же подписывают любые договоры, а потом не знают, как бороться с последствиями. Например, постоянно возникают ситуации с продавцами – договор на продажу подписан, а время идет, и ничего с квартирой не происходит. Что делать в такой ситуации? По мнению Ольги Балаевой, если в течение двух месяцев никаких движений не происходит по квартире, и агент не звонит, то продавцу надо предпринимать активные действия. Ведь даже в том случае, если цена на квартиру была первоначально завышена, то агент обязательно должен связаться с продавцом  с тем, чтобы откорректировать цену. Большинство конфликтов можно решить, не прибегая к  столь серьезным мерам. Как считают наши собеседники, лучше всего для этого напрямую обратиться к директору агентства и изложить свои претензии. Как правило, это срабатывает. Если же обращение не помогло, то лучше прервать деловые отношения с таким партнером и подыскать нового. При этом старый договор надо разорвать. Для этого достаточно написать в агентство заявление и поставить на копии штамп у секретаря агентства о том, что заявление принято. Если не хотите ходить в агентство,  достаточно отправить заявление заказным письмом с уведомлением о вручении и описанием  вложения. Сам же договор о продаже лучше заключать на срок не более двух месяцев с правом пролонгации по соглашению сторон.

В целом, чтобы у нас ситуация стала бесконфликтной, по мнению Ольги Балаевой, нам снова не помешало бы лицензирование и наличие «типовых договоров», в которых были бы более четко прописаны права и обязанности сторон. Александр Гиновкер полагает, что законы менять не нужно, а достаточно четко прописанных договоров с максимально подробным перечислением обязанностей сторон. Кстати, такой типовой договор несколько лет назад даже был разработан в Ассоциации, но дальше дело не пошло. А жаль.

Несколько другой взгляд на взаимоотношения агентств и их клиентов складывается у юристов. Недавно на одном из телеканалов во время дискуссии на риэлторскую тематику юристы пришли к выводу, что при сегодняшнем положении вещей риэлторы вообще не нужны, поскольку ни за что не отвечают. А нужны только сами граждане, которые могут совершать сделки самостоятельно, и юристы, которые будут эти сделки сопровождать. Интересное мнение, не правда ли? Тем более что аналогичную позицию озвучили и представители нотариата, заявившие, что и нотариусы вполне могут вести сделки по недвижимости. Мы решили спросить заведующего адвокатской фирмой «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»  Александра Петренко о том, как он оценивает такое предложение коллег. Как он полагает, в приведенных заявлениях и юристов, и нотариусов больше корыстных интересов, нежели желания превратить рынок в цивилизованный. Что касается работы риэлторов, то, по мнению Александра Петренко, без риэлторов не обойтись, поскольку это достаточно сложная техническая работа, которую должны выполнять специалисты. Другое дело, что при сделках с недвижимостью, интересы клиентов должны представлять юристы, поскольку риэлторы в конечном счете заинтересованы лишь в продаже той или иной квартиры, а права покупателя при этом никто не защищает. Отсюда и возникают разные коллизии при заключении договоров. Однако Александр Петренко уверен, что необходимости в  принятии специального закона о риэлторской деятельности нет, поскольку сейчас риэлторы работают в соответствии с законом о защите прав потребителей. И если риэлторы, юристы и нотариусы будут профессионально работать в рамках сегодняшнего законодательства, то конфликтов будет значительно меньше.

Подводя итоги нашего обсуждения, наверное, стоит сказать, что при существующей законодательной базе интересы клиентов действительно должны защищать заинтересованные в этом люди, а не только риэлторы и нотариусы. Каждый специалист должен выполнять именно ту работу, которую он знает досконально. Представьте себе юриста, который занимается подбором квартир или «сшиванием обменных цепочек». А нотариусы, которые вместо сверки документов, будет искать несоответствия в договоре с агентством? Точно так же не справится и риэлтор с юридическими проблемами в истории квартиры. Возможно, он сможет их обнаружить, а вот разрешить их законными способами ему будет трудно. Поэтому, хотим мы этого или нет, постепенно наш рынок будет двигаться именно в направлении разделения обязанностей по операциям с недвижимостью.

Сергей Уткин Restate.ru


Возврат к списку


Позвоните нам бесплатно
Сегодня 18.10.2017

Блоги

"Оборонные" компании могут получить право на преимущество при закупках по 44-ФЗ и 223-ФЗ

Проекты затрагивают организации оборонно-промышленного комплекса (ОПК) из сводного реестра.
При кон...

Публикации

Арбитражных управляющих обяжут после банкротства компании заниматься ее ликвидацией. 12.10.2017 Арбитражных управляющих обяжут после банкротства компании заниматься ее ликвидацией.

Согласно инициативе ведомства, информация о вознаграждении и обязанности по ликвидации арбитражного управляющего будут указываться в решении суда. Процесс займет от шести месяцев до одного года, при необходимости суд может продлить этот срок до полутора лет.

подробнее
159-ФЗ 44-ФЗ