/information/691217/

Покупка квартиры на стадии котлована: риски и выгода

Многие  стремятся обзавестись квартирой в новостройке. Один из самых рискованных, но и самых выгодных путей – покупка квартиры «с котлована» - покупка квартиры в доме, который еще не построен или только начинает строиться. О том, как избежать ненужных осложнений и не остаться обманутым дольщиком мы поговорили с нашими экспертами.

Взгляд риэлтора

Агентство недвижимости «Адрес» – одна из известных нижегородских риэлторских организаций, занимающихся сделками с объектами недвижимости в новостройках. Сотрудники компании часто имеют дело и с покупками «с котлована» по договору долевого участия.

О том, почему нижегородцы не боятся покупать «квартиры на бумаге» и о том, как заселиться в такую квартиру, избежав мошеннических схем, нам рассказал исполнительный директор АН «Адрес» Сергей Петров.

- Квартиры на стадии строительства пользуются большим спросом, - считает Петров. – Сам способ инвестирования подразумевает выгоду с обеих сторон.

Ну, выгода покупателя понятна – квартиры с котлована можно купить если не в разы, то все равно намного дешевле, чем уже построенное жилье со свидетельством о праве собственности. Иногда экономия при такой сделке может доходить до 30 % от реальной стоимости объекта.

- А выгода застройщика в том, чтобы использовать некредитные средства, – объясняет Сергей Петров. – Это свои деньги плюс деньги соинвесторов, то есть покупателей, ведь каждый участник долевого строительства становится соинвестором. Такая система позволяет застройщику меньше работать с банковскими кредитами (которые нужно отдавать с большими процентами) и при этом иметь финансовый план строительства дома и по этому плану незамедлительно получать финансирование. А чем меньше кредитных средств, тем ниже затраты, и, соответственно, стоимость квадратного метра.

Договор ни о чем

Вообще, законом «Об участии в долевом строительстве» установлена процедура инвестирования в строящееся жилье на основании договора долевого участия в строительстве (сокращенно - ДДУ).

Один из самых распространенных способов мошенничества нечистых на руку застройщиков – так называемый «предварительный договор долевого участия». То есть между застройщиком и дольщиком заключается предварительный договор, по которому дольщик отдает застройщику деньги в обмен на некие гарантии жилплощади в будущем.

- Никогда не заключайте подобных договоров! – советует Сергей Петров. - А если вас настойчиво попросят, нужно прямо и четко ответить: «вы пытаетесь толкнуть меня на заключение незаконной сделки». Потому что предварительный договор напрямую нарушает установленный законом способ участия в долевом строительстве. В чем незаконность?

- Дело в том, что, по ныне действующему законодательству, застройщик имеет право продавать будущие квартиры, то есть заключать договор долевого участия лишь по факту получения разрешения на строительство дома и лишь спустя две недели после опубликования этого разрешения и проектной декларации на своем сайте, - объясняет Сергей Петров. - А разрешение на строительство получается в администрации. Туда подается целый пакет документов - документы на земельный участок, проектно-сметная документация, которые позволяют городской администрации считать, что застройщик может и будет осуществлять строительно-монтажные работы. Это как раз сделано, чтобы оградить наших граждан от нерадивых застройщиков. И если вас просят заключить не основной, а именно предварительный договор долевого участия, значит, никакого разрешения на строительство дома не получено.

Еще один вариант мошенничества – вексель на жилье.

- Застройщик выпускает вексель, то есть долговое обязательство, которое он обязывается погасить квартирой, - поясняет Петров. - Дольщик покупает такой вексель, но это вовсе не означает, что свою квартиру он получит. Скорее наоборот – ведь в векселе не указано, что это будет за жилплощадь.

Вексель это финансовый документ, по которому выплачиваются на определенных условиях деньги, а не квадратные метры. Вексель имеет номинальную стоимость, и застройщик вполне может отказаться покрывать ценную бумагу жилплощадью, отдав вместо нее деньги по номиналу. Благо инфляция постоянна – деньги обесцениваются, зато также постоянно дорожает жилплощадь.

Это то, что делать не нужно. А вот на что нужно обратить внимание, так это на страховку.

Страховка - всему голова

- С 1 января этого года строящиеся жилые дома, разрешения на строительство которых выданы после 01.01. 2014г., подлежат обязательному страхованию. И в первую очередь необходимо посмотреть на компанию, которая страхует строительство. Лучше всего если это будут крупные московские или питерские фирмы.

И вот почему. Дело в том, что изначально было три способа страхования застройщика. Первый через СРО – организацию, в которую входит несколько застройщиков. Застройщики платят взносы, и СРО создает определенный страховой фонд на случай непредвиденных обстоятельств. Однако после введения обязательного страхования нижегородские СРО не стали участвовать в страховании строек – мол, деньги в фонд выделялись не для этого, а страховать каждую стройплощадку дело накладное.

Второй способ страхования – банковская гарантия. Но сразу оказалось, что и этот способ – проблематичный. В случае превращения объекта в долгострой сумма страховки, которую нужно будет выплатить дольщикам, весьма велика, и большинство банков просто не хотят связываться с такими рисками.

А вот третий способ – страхование через специализированные страховые компании и общества. Но и здесь были нюансы.

- Сейчас осваивают рынок крупные московские и питерские страховые компании, - считает Сергей Петров. - То есть те, у кого в любом случае найдется, чем выплатить страховку. Темпы строительства в столицах крайне высоки, и несколько несданных объектов картины не меняют. Это как с автострахованием – будут, конечно, ДТП, но большинство-то ездит по правилам и в аварию не попадет.

Кстати, по словам Сергея Петрова, в последнее время попытки мошенничеств с обманом дольщиков и заморозкой строительства встречаются лишь изредка. Все дело в контроле со стороны органов власти.

- По ныне действующему законодательству санкции против нерадивых застройщиков такие «кудрявые», что едва ли кому то захочется их нарушать, - поясняет Петров. - Если раньше МРОТ был 100 рублей, а санкции - 1000 МРОТ, то это наказание сравнительно небольшое. Но сейчас МРОТ равен прожиточному минимуму. Все санкции умножаются на 5554 рубля. Тот же предварительный договор долевого участия до получения разрешения на строительство, может обойтись юридическому лицу штрафом на сумму более 20 миллионов рублей, а физическому – то есть руководителю, будет стоить от восьмисот тысяч рублей. -

Такие санкции невыгодны и компаниям, сотрудничающим с застройщиком, - уверен директор АН «Адрес» Сергей Петров. - Например, для своих застройщиков-партнеров наша компания оказывает услуги по юридическому сопровождению, так что никаких рисков у наших партнеров не возникает.

Повысилась и сознательность самих застройщиков.

- Они, конечно, могут заключить предварительные договоры долевого участия, или нарушить закон в других частях, но при этом, любой конкурент, собрав об этом информацию, может обратиться в контролирующую организацию и «помочь» прекратить существование такой компании.

Взгляд юриста

Одна из основных «серых схем» состоит в том, что покупателю квартиры «на котловане» застройщик предлагает заключить так называемый «предварительный договор купли-продажи». Он представляет собой не более чем обязательство заключить договор купли-продажи квартиры (основной договор) в будущем. При этом заключение предварительного договора не запрещает застройщику после окончания строительства продать готовую квартиру не покупателю «на котловане», а третьим лицам.

- Очень многие, в том числе нижегородские, застройщики используют предварительный договор вместо договора долевого участия в случаях, если у них есть проблемы с проектной документацией, - объясняет заместитель руководителя юридической компании «Прецедент» Елена Никоненкова. - Зачастую, если просто хотят сэкономить на расходах по регистрации долевого участия или же по каким-то причинам не хотят, чтобы у них было обременение на земельном участке. С фактом умышленного мошенничества при использовании предварительных договоров мы не встречались уже давно. Ранее действительно, осуществлялись неоднократные перепродажи квартир, если регистрация договоров участия не проводилась.

- Следует отметить, что согласно действующему законодательству предварительный договор обладает всей юридической силой и единственный его реальный минус это отсутствие регистрации в ЕГРП. При этом, правда, предварительный договор должен включать в себя все условия основного договора, то есть он должен отражать все существенные условия договора купли-продажи, а именно четко описывать объект, оговаривать цену и сроки передачи.

В таком договоре, по словам юриста, обязательно должен быть указан срок для заключения основного договора (если срок не указан, предварительный договор считается заключённым на 1 год) и условия его заключения при необходимости.

- При этом гражданам нужно понимать, что если до истечения указанного в предварительном договоре срока, ни одна из сторон не требует заключения основного договора, то предварительный договор считается утратившим свою силу, - объясняет Никоненкова. – Отсюда: большой простор для «фантазии» застройщика, особенно если гражданин не вдумывался в условия предварительного договора. Мошенники могут получить деньги гражданина, «прокрутить» их, затем нарушить срок заключения основного договора, после чего по формальным основаниям предварительный договор утрачивает силу. Застройщик при такой «схеме» даже вернет деньги гражданину, ему это выгодно – готовое жилье он продаст дороже! Следовательно, гражданину самостоятельно нужно заботиться о своих правах и изучить договор, прежде чем подписывать. Во всем остальном предварительный договор также как и основной порождает права и обязанности сторон, и в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора ее можно к этому понудить в судебном порядке.

- Что же касается перепродажи, то если уж гражданин согласился на заключение предварительного договора, то ему необходимо отслеживать права на свой объект, то есть контролировать ход строительства, периодически заказывать выписки из ЕГРП на предмет изменения прав на данный объект или на долю в праве. В случае, появления каких-то оснований полагать наличие прав третьих лиц на его объект, гражданину незамедлительно необходимо обратиться в суд с заявлением о признании незаконной сделки и наложением обеспечительных мер на спорный объект недвижимости.

Резюме таково: в предварительном договоре необходимо четко указывать сроки, полно и достоверно описывать объект недвижимости, а также устанавливать штрафные санкции для застройщика за нарушение условий договора. Идеальным вариантом было бы обеспечение предварительного договора залогом объекта недвижимости.

Несуществующие метры

На дороге к новой квартире появится еще одна загвоздка. В предварительном договоре купли-продажи жилья необходимо исчерпывающе точно определить предмет договора в качестве одного из существенных условий будущего основного договора (ГК РФ, ст. 554). Иначе, согласно Гражданскому кодексу, предварительное соглашение будет считаться незаключённым.

Между тем, чтобы однозначно определить квартиру как предмет договора купли-продажи необходимо указать общую и жилую площадь еще непостроенного жилья.

Как это сделать?

- Действительно, в предварительном договоре предмет должен быть прописан максимально развернуто и четко, чтобы у него не было двойного толкования и/или сложностей с идентификацией, - поясняет Никоненкова. - Оптимальным вариантом является приложение к договору соответствующего куска проектной документации с выделением требуемого объекта. Следует учитывать, что проектная документация должна быть действующей (т.е. прошедшей государственную экспертизу и имеющей установленные отметки контролирующих органов) на момент заключения договора. Кроме того, в проектной документации должно быть описание будущей квартиры, в т.ч. с указание общей и жилой площади. На мой взгляд, если гражданин проконтролирует перенесение описания объекта из проектной документации в предварительный договор и приложение к нему соответствующей части проекта, условия для идентификации объекта будут соблюдены. Однако не следует забывать о включении в предварительный договор обязанности застройщика согласовать с гражданином изменение характеристик объекта и уведомить о прохождении госэкспертизы изменений проекта.

Вексель не брать!

Застройщики могут предложить покупателю квартиры «на котловане» заключить договор купли-продажи векселя. Покупатель вносит деньги в обмен на вексель, а затем выдавшее его юридическое лицо обязуется «погасить» ценную бумагу квартирой после окончания строительства.

Как можно с точки зрения закона обеспечить гарантии исполнения такого векселя? Как избежать риска двойных продаж? Как принудить к погашению векселя в том случае, если застройщик уже отказывается погашать его или хочет погасить деньгами, а не жилплощадью?

- Я настоятельно рекомендовала бы гражданам ни в коем случае не вступать в подобные взаимоотношения, - отвечает Елена Никоненкова. - Вексель это ценная бумага, которая напрямую никак не связана с обязательствами застройщика передать гражданину квартиру. Поэтому понудить застройщика впоследствии погасить вексель путем передачи объекта недвижимости весьма проблематично и появляется много вопросов, а именно: Из чего возникло обязательство застройщика передать объект недвижимости? Какой объект недвижимости должен быть передан? По какой цене? В каком качестве?? Можно будет попробовать в суде признать комплект документов сделкой долевого участия, но гарантировать результат сложно.

Самое надежное

- Каковы самые надежные с вашей точки зрения схемы покупки квартиры в стадии строительства и в стадии до начала строительства? Какие шаги нужно предпринять нижегородцу, чтобы обмануть его было проблематично? - Конечно же, самый надежный способ – договор долевого участия, - считает Никоненкова. - Законодательство в этой отрасли детально прописало права и обязанности сторон, а также гарантии выполнения обязательств по договору. Я считаю, что спасение утопающих дело рук самих утопающих и это наиболее применимо в сфере покупки строящегося жилья! Не стоит относиться легкомысленно к подписываемым документам. Всегда необходимо понимать правовые последствия своих действий и действий застройщика, для этого можно изучить законодательство или обратиться к опытному юристу, причем еще на стадии подбора объекта недвижимости.

Имеет место и такой способ мошенничества, когда квартиры продаются застройщиком с тем же самым названием, однако компания юридически является другой. Дольщики не подозревают, что, оплачивая денежные средства, они передают деньги третьему лицу, которое не имеет никакого отношения к строительству и реализации дома, за исключением схожего названия

Как избежать такого вида мошенничества?

- В любом случае сложно обмануть человека, понимающего суть вопроса, - считает Никоненкова. - Гражданам желающим приобретать строящиеся объекты необходимо знать обязанности застройщика и проверять предоставленную им документацию. Если вы заключаете договор долевого участия или любой иной, предоставляющий права на будущий объект недвижимости, то необходимо уяснить, на каком основании вам его продают. Реквизитами юридического лица является не только его название, но и его ИНН и ОГРН, а, следовательно, имеет смысл проверять такие моменты.

Что же касается граждан уже заключивших какие-то сделки не с застройщиком, а каким-то иным лицом, остается только требовать возврата денег. Что ж, о том какая ситуация сложилась в этом сегменте рынка и как избежать рисков при покупке квартиры «с котлована» мы вам рассказали. А уж покупать или не покупать такую квартиру – решение за вами.

Антон Ливанов
Источник: Полезная площадь