/information/6111/

Коммерческая недвижимость: доходность и риски - 2

Риски при инвестировании в недвижимость могут быть самые разные: юридические, налоговые, технические, маркетинговые. А степень рискованности инвестиций определяется несколькими факторами. Об этом читайте в данном материале.

Столица или провинция


Во-первых, насколько легко или трудно найти арендаторов. Ведь от этого зависит, насколько часто и подолгу будет пустовать ваш объект недвижимости, да и какую арендную плату можно будет запросить. Во-вторых, качество самого объекта – нужно ли и сколько дополнительно вложить в ремонт, перестройку, переоборудование, чтобы объект стал востребованным и привлекательным для потенциальных арендаторов. В-третьих, риск появления рядом конкурирующих объектов: ведь гораздо проще привлечь арендатора, если нет других альтернатив. В-четвертых, насколько просто и быстро можно будет продать данный объект.

Риск инвестирования в недвижимость может быть различным и в зависимости от типа этой недвижимости, и даже от города, где эта недвижимость находится. Так, риск инвестирования в аналогичные помещения будет минимальным в Москве и Санкт-Петербурге, чуть выше – в городе-миллионнике, еще выше – в городах численностью около полумиллиона человек. Это вполне естественно: в обеих столицах, которые являются центром притяжения бизнеса, гораздо проще найти желающих арендовать помещение любого типа, да и количество потенциальных покупателей здесь гораздо больше. Чуть хуже, но вовсе не плохая ситуация в этом плане в крупных городах и областных центрах. А средние, и уж тем более небольшие города, где бизнес не столь развит, предоставляют не столь широкие возможности в плане количества потенциальных арендаторов и покупателей.

Типы коммерческой недвижимости

Если говорить о типах недвижимости, торговый сегмент, усредненно, «при прочих равных», менее рискован – если находится в безупречном с точки зрения трафиков, видимости и доступности месте. В офисах основные риски связаны с высоким уровнем конкуренции и достаточно большим количеством вакантных площадей. Пешеходная близость к метро, низкая конкуренция и близость к центру повышает привлекательность. В производственно-складских площадях, основной риск создается качеством арендатора и спецификой складского или производственного бизнеса. Высока вероятность ротации арендаторов. Да и техническое состояние в этом сегменте зачастую вызывает много проблем, которые сказываются на затратах по эксплуатации этих объектов.

Топовый стрит-ритейл


Высококачественные объекты в хороших локациях имеют меньше рисков. Самый «надежный» и «беспроигрышный» вариант – инвестирование в так называемый топовый стрит-ритейл. Это небольшие торговые помещения с витринными окнами, расположенные на оживленных центральных улицах, где количество потенциальных покупателей максимально. Эта категория торговой недвижимости считается самым ликвидным товаром. Во-первых, расположение на центральных торговых улицах дает возможность арендаторам если не получать высокую прибыль, то повысить престижность своей торговой марки. Во-вторых, витринные окна играют роль рекламоносителя, и это также привлекает потенциальных арендаторов. Эти два фактора позволяют назначать высокие арендные ставки, а также довольно легко находить новых арендаторов, если прежние решили отказаться от аренды. Соответственно, помещение практически никогда не будет пустовать и будет приносить своему владельцу стабильно высокий доход. Эта перспектива стабильно высокого дохода, в свою очередь, делает достаточно простым поиск покупателя на такое помещение, в случае, если инвестор захочет его продать. А расположение в уникальных, «невосполнимых» местах позволяет продать его относительно дорого (в расчете на квадратный метр), поскольку таких объектов в принципе мало. Все это дополняется небольшими размерами помещения и, как следствие, – невысоким объемом инвестиций, которые потребуются.

Если принять во внимание эти плюсы, то становится понятно, почему при не самой высокой доходности эти наименее «рисковые» объекты стоят гораздо дороже остальных.

Бизнес-центры, ТРЦ, офисы, склады

Если говорить о степени риска, то следом за топовым стрит-ритейлом идут бизнес-центры класса А и крупные ТРЦ, далее – офисы класса В, средние ТЦ и качественные складские комплексы. Самые высокие риски присутствуют в инвестировании в некачественную офисную и торговую недвижимость, а также в несовременные производственно-складские объекты.

Кстати, при покупке строящегося объекта недвижимости с расчетом перепродажи по более высокой цене готового объекта можно получить наибольшую доходность (в большей степени это касается жилья). Однако и риски здесь существенно выше. Кроме того, понадобятся вложения в отделку при создании арендного бизнеса.

При оценке рисков есть и еще один общий принцип. Если вы покупаете объект с уже сданными в аренду площадями, то риск, что вложения окажутся неэффективными, снижается, ведь не придется тратить время на поиск арендаторов и можно будет с первого дня получать арендный доход.


Автор: Денис Колокольников , генеральный директор консалтинговой компании RRG

Источник:  Финам.инфо