/information/23358/

Досрочное погашение ипотеки: плюсы и минусы

Допустим, вы взяли ипотечный кредит сроком, например, на 15 лет. При этом, если максимально ужаться в расходах, вы сможете погасить его вдвое быстрее. Только возникает вопрос: стоит ли во всем себе отказывать сегодня, если через несколько лет инфляция превратит долги в копейки?

В связи с нарастанием кризисных тенденций в мировой, да и российской экономике снова становится актуальным вопрос, целесообразно или нет заемщику ипотеки стараться выплатить кредит досрочно.

Не прячьте ваши денежки по банкам и углам


На посвященных ипотеке интернет-форумах почти обязательно присутствуют «ветки», рассматривающие вопрос – есть смысл или нет при первой же возможности гасить ипотечный кредит досрочно. И сегодня, в свете кризисных ожиданий, спорщики явно оживились.

Отчасти активность ряда комментаторов подогревается надеждами или, наоборот, опасениями, что может лопнуть выдавший ипотечный кредит банк. И одни участники диспута рассчитывают, что в этом случае про них забудут и платить по долгам вообще не придется. И о досрочном погашении не стоит даже задумываться. А другие боятся, что в случае банкротства их банка долг перейдет к банку с менее выгодными для должника условиями ипотеки.

Но такие подозрения характерны для меньшинства – лишь для самой непросвещенной в ипотечных нюансах части заемщиков. Точнее, не для тех граждан, кто выступал в семейном кругу инициатором получения кредита, а для созаемщиков и других членов семей.

Мало-мальски же юридически подкованные граждане знают, что долг никуда не денется. Но и сверх того, что записано в кредитном договоре, с должника никто ничего не потребует.

Как это происходит на практике, можно узнать на примере взаимоотношений «КИТФинанс» и ВТБ24. «Сделку по приобретению у «КИТФинанс» ипотечного портфеля объемом около 33 млрд руб. (28 тысяч кредитов) ВТБ24 заключил в конце прошлого года», – поясняет заместитель президента ВТБ24 Анатолий Печатников. И только в июле банк приступил к поэтапному принятию кредитов на обслуживание. Указанные в договорах условия никто менять не пытался.

И в полночь ваши денежки заройте в землю там


Конечно, еще есть некоторый процент должников, взявших, как оказалось, «неподъемный» кредит. Заместитель директора департамента по развитию Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов Дмитрий Джагмаидзе отмечает, что около 2% ипотечных заемщиков испытывают сложности с выплатой кредита вне зависимости от экономической ситуации в стране. А в случае нового витка кризиса, по некоторым прогнозам, число «неисправимых» должников вырастет до 8% от общего числа выплачивающих ипотеку россиян.

Для данных категорий граждан ответ очевиден: досрочно ничего не платить. Более того, пока действует «ипотечная амнистия», должникам есть смысл разумно оценить свой потенциал и принять решение: бороться до последнего или «сдаться».

С другой стороны, большинство плательщиков ипотеки давно освоились с необходимостью регулярных выплат, накопили «подушки безопасности» и, благодаря урокам 2008 года, выработали определенные «антидефолтные» правила поведения.

Например, как рассказала на выставке-семинаре «Жилищный проект» руководитель Центра ипотечного кредитования компании «Адвекс» Юлия Туголукова, в последнее время у заемщиков набирает популярность практика держать в семейном «неприкосновенном запасе» сумму, эквивалентную ежемесячному ипотечному платежу. На случай каких-либо сбоев при гашении кредита. При таком подходе граждане и регулярные выплаты стараются совершить заблаговременно, а не тянуть до последнего дня.

Кстати, в одном из недавних интервью экс-глава Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов Андрей Языков рекомендовал заемщикам держать на случай форс-мажорных обстоятельств страховочную сумму, равную полугодовому доходу.

И стоит отметить, что предлагаемый размер резерва части должников вполне по карману. Ведь кредиты предоставляются исходя из подтвержденного дохода клиента. В реальности же, из-за широкого распространения серых зарплатных схем, доходы заемщиков выше. И появляется «поле для маневра».

Но вместо листьев денежки зазолотятся где…


Соответственно, для преимущественной доли заемщиков ипотеки гораздо более важным при обсуждении темы досрочного погашения являются не мифические риски столкнуться с чересчур жадными банкирами. А вполне «приземленные» расчеты: может выгодней не спешить, а просто исправно выплачивать кредит?

Рассмотрим ситуацию, когда семья, заплатив некий первоначальный взнос, взяла ипотечный кредит, например на 15 лет, и ежемесячно отдает треть семейного бюджета, отказывая себе в житейских радостях. Есть ли смысл этим людям еще «напрячься», чтобы сократить срок выплаты на несколько лет? Или нет? Ведь через 15 лет инфляция превратит сегодняшнюю ежемесячную выплату в сущую чепуху.

Попробуем ответить. И для упрощения проведем расчеты без учета страховых выплат и различных доплат за банковские услуги.
Напомним: руководство Центробанка РФ продолжает надеяться, что в годовом исчислении инфляция не превысит 6%. То есть все ваши деньги (сбережения и неиндексированные доходы) на эти 6% «подешевеют». А сам кредит за год подорожает на 12,2%.

Проще говоря, кредит «дорожает» быстрее, чем обесцениваются деньги. Соответственно, сегодня платить «на опережение» выгодно. Чем больше выплатишь, тем меньшая часть кредита будет дорожать.

О том, что ипотеку выгодно гасить досрочно, заявляют и участники рынка. По словам регионального директора DeltaCredit в СЗФО Ирины Илясовой, сумма частичного либо полного досрочного погашения списывается из основного долга («тела кредита»). «В погашение процентов эта сумма не идет, – поясняет специалист. – И после частичного досрочного погашения ежемесячные платежи пересчитываются уже исходя из нового остатка кредита».

Соответственно, как уточняет начальник Центра ипотечного кредитования Энергомашбанка Татьяна Комарова, в ипотечном кредитовании среднестатистический заемщик погашает кредит досрочно в половине случаев. При этом первоначальный срок кредита также сокращается наполовину.

«Только 15-20% заемщиков гасят ипотеку в соответствии с графиком платежей, – в свою очередь сообщает региональный координатор Росбанка в Санкт-Петербурге Илья Злуницын. – Большая часть гасит досрочно, стараясь хотя бы немного повысить размер ежемесячного взноса», – уточнил он. – При среднем сроке по договору ипотеки 14-15 лет, срок жизни кредита составляет около 5-5,5 года».

Несите ваши денежки – иначе быть беде


Однако на этом пути есть свои «подводные камни». «Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику-гражданину, может быть возвращена досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата», – говорится в поправках к Гражданскому кодексу, прописанных в ФЗ № 284 от 19.10.2011.

Однако, по сообщениям участников рынка, ряд кредиторов все еще вписывают в договоры мораторий на частичное досрочное погашение. То есть порой отстаивать свое законное право на досрочное погашение кредита заемщику приходится в судебном порядке.

Кроме того, часть кредиторов устанавливают минимальные пороги, равные нескольким ежемесячным платежам по кредиту.

Правда, за первое полугодие текущего года по данным Росстата инфляция составила 4,4%. И простой математический расчет показывает, что по итогам года инфляция вполне может не остановиться на 6%, а составит, к примеру, 8,8%. И, кстати, усиление кризисных тенденций подсказывает, что Россию скорее ожидает именно такой вариант развития событий.

Кстати, в кризисном 2008 году рост инфляции составил 13,3%, и в силу сегодняшней экономической нестабильности есть угроза повторения данного сценария.

В этом случае – если инфляция окажется выше средней процентной ставки – деньги будут терять в покупательной способности уже быстрее, чем набегать проценты по кредиту. И чем выше будут темпы инфляции, тем невыгодней станет досрочное погашение.

С другой стороны, и процентные ставки по ипотеке обещают продолжить рост. Например, АИЖК прогнозирует дальнейший рос процентных ставок во втором полугодии – «в связи с нестабильной ситуацией на финансовых рынках». А на днях в СМИ просочилась информация о намерениях повысить процентные ставки по ипотеке Сбербанком.

Таким образом, «выгогодность-невыгодность» досрочного гашения кредита будет зависеть от того, где окажутся выше проценты – в отчетах Росстата об уровне инфляции, или в банковских программах жилищного кредитования.

Игорь Чубаха
Источник: Бюллетень Недвижимости