/information/21957/

Сделки с недвижимостью несовершеннолетних - что день грядущий нам готовит?

Все сделки с недвижимостью, в которых одним из собственников является несовершеннолетний, осуществляются с обязательным предварительным разрешением органов опеки и попечительства.

В первую очередь такая защита связана с тем, что в России имеется немалое количество так называемых неблагополучных семей.

С другой стороны, большинство ответственных родителей вынуждены претерпевать серьезные неудобства и ограничения в случаях, если совершают сделки по продаже или обмену квартир и другой недвижимости с несовершеннолетними детьми.
Для того чтобы получить заветное разрешение на продажу квартиры, оба родителя ребенка должны написать в Администрацию района по месту проживания заявление с просьбой совершить соответствующую сделку.

Сотрудники органов опеки скурпулезно сравнивают имеющиеся жилищные условия ребенка с жилищными условиями, которые несовершеннолетний будет иметь после сделки приобретения нового объекта. К заявлению прилагаются два комплекта документов на продаваемый и приобретаемый объекты недвижимости.
Основное внимание инспектора органов опеки обращают на площади помещений: как жилую, так и общую, уровень удобств и год постройки продаваемого и покупаемого объектов, наличию необходимой инфраструктуры: школы, детского сада, детской поликлиники. Если условия ребенка ухудшаются хотя бы по одному параметру, то назначается специальная комиссия, которая и принимает мотивированное решение.

  Какими нормативными документами руководствуются ответственные сотрудники органов опеки и администрации районов?

На сегодняшний день основой являются нормы Гражданского (статьи 26-40, 292), Семейного(статья 60), Жилищного Кодексов, Федерального Закона "Об опеке и попечительстве".
Принятие решений и выдача разрешений на сделки осуществляются на основанииуже обветшавших:
- Письма Минобразования РФ «О защите жилищных прав несовершеннолетних» от 20 февраля 1995 года;
Письма Минобразования РФ «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних» от 9 июня 1999 г. N 244/26-5.

Однако со времени выхода данных методических документов в сделках с недвижимостью произошли кардинальные изменения.

Всё больше квартир приобретается с помощью ипотечных кредитов и средств материнского капитала, часто оба инструмента молодые семьи хотят использовать одновременно. В результате использования средств материнского капитала и ипотечного кредита жилищные условия семей улучшаются, но в большинстве случаев квартиры до полного расчета по кредиту остаются в залоге у банков.

Письмо Минобразования РФ «О защите жилищных прав несовершеннолетних» от 20 февраля 1995 года «...не рекомендует одобрять сделки, при которых производится покупка квартир в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также совершать сделки по залогу помещений в силу большего риска потери имеющейся площади».
Таким образом, возникает противоречие.

Справедливости ради хочется отметить, что юристы органов опеки и попечительства начали выдавать положительные разрешения на сделки, когда приобретаемая в собственность ребенку квартира будет находиться в залоге у банка.

Часто встречаются случаи, когда квартиры приобретаются в результате совершения ряда последовательных сделок, так называемых цепочек. А сейчас в Группе компаний «Партнер» в стадии подготовки находится сложная сделка, в результате которой семья с ребенком хочет продать свою 2-х комнатную квартиру, получить кредит и купить 3-х комнатную квартиру большей площади, но находящейся в залоге у другого банка. К тому же и Покупатель 2-х комнатной квартиры получает ипотечный кредит.

Предварительно специалисты «Партнера» проконсультировались с инспекторами органа опеки, однако подобной практики орган опеки и попечительства ещё не имел. Большинство решений на продажу квартир органы опеки выдают с условием одновременной покупки квартиры большей площади. В данном случае деньги от продажи своей 2-х комнатной квартиры семья получит лишь после государственной регистрации права собственности на покупателя. Залог на приобретаемую 3-х комнатную квартиру банк снимет лишь после того, как собственники квартиры полностью погасят задолженность по кредиту. Разрыв в сделках неизбежен, но удастся ли получить разрешение на продажу с нужными условиями?

На сегодняшний день в Нижнем Новгороде в стадии согласования находится проект Постановления Главы г. Нижнего Новгорода,  которое регламентирует порядок действий и выдачу Распоряжений Глав администрации районов на сделки по отчуждению недвижимости, находящейся в собственности несовершеннолетних.
Проект постановления содержит большое количество формальных требований к предоставляемым документам, принятию решений и оформлению итоговых Распоряжений.

Но предлагаемые изменения могут не упорядочить, а осложнить жизнь как родителей, так и сотрудников органов опеки. Выполняя все требования, заложенные в проекте постановления, сотрудники районных отделов образования могут несправиться с возросшей нагрузкой.

Инспекторы органов опеки и попечительства в ближайшее время должны предоставить свои замечания к данному проекту. В недалеком будущем сей документ должен быть утвержден.
Приятно отметить, что в Нижнем Новгороде на местах работают специалисты высокого уровня с многолетним стажем работы. Надеемся, что замечания специалистов будут учтены, и вступившее в силу Постановление станет не формальной обузой, а чёткой подробной инструкцией для действий родителей и сотрудников органов опеки и попечительства в различных ситуациях и сделках.

П.С.: Предварительное одобрение юристами органов опеки на сделку с "тремя ипотеками" и разрывом в совершаемых сделках получено, но... возник ещё один непростой вопрос. Отец ребенка, который уже давно проживает с новой семьёй из-за "вредности" не дает согласие на совершение сделки по предлагаемым условиям. В результате совершения сделок условия несовершеннолетнего улучшатся и сделки совершаются в интересах ребенка. На этом основании аргументируем предложение выдать разрешение на совершение сделок и без согласия несговорчивого отца и в итоге получаем необходимое  разрешение на сделку.

Из вышесказанного напрашиваются два вывода:

1. Получение разрешений на совершение сделок с несовершеннолетними содержит большое количество условий и нюансов и
2. Для решения таких вопросов лучше обращаться к профессионалам-практикам рынка недвижимости.

Владимир Снажин
Группа Инвестиционно-Риэлторских компаний «Партнер»  
Нижний Новгород