/information/21316/

Было ваше — стало наше.Депутаты хотят изменить действующий порядок изъятия земельных участков для государственных нужд.

Депутаты хотят изменить действующий порядок изъятия земельных участков для государственных нужд.

Госдума рассматривает законопроект об изъятии земель для госнужд. Он может облегчить столичному правительству создание «Большой Москвы», но при этом сильно осложнить жизнь владельцам домов и участков на присоединяемых к городу территориях.

Расширение столицы на юго-запад потребует изъятия у частных собственников многих гектаров земли под строительство объектов инфраструктуры и административных зданий. Однако опыт больших строек в олимпийском Сочи, а также история с расселением частного сектора в столичном районе Бутово наглядно показали несовершенство законодательства в этой области.

Сейчас в Госдуме ко второму чтению готовится законопроект, который призван сделать процедуру изъятия земель для госнужд понятной и прозрачной. Но эксперты считают, что в нынешнем виде документ станет еще одним источником коррупции, а граждане вряд ли смогут рассчитывать на получение компенсаций по рыночным ценам.

Расширение границ Москвы неминуемо приведет к переделу земельного рынка в этом регионе. Территория города увеличится в 2,4 раза. Предлагается возвести 105 млн кв. метров новостроек (60 млн кв. метров жилья и 45 млн кв. метров административных площадей) — это почти в десять раз больше, чем там есть сейчас. Планируется построить десятки километров дорог и множество объектов инфраструктуры. А это значит, что многим гражданам и организациям придется расстаться со своими земельными участками, дачами и домами.

Сегодня Земельный кодекс разрешает государству выкупать земли у граждан для строительства трубопроводов, дорог, мостов и других объектов. Участки могут изыматься, если изыскать альтернативные возможности для строительства не представляется возможным. В свою очередь, Гражданский кодекс предусматривает два способа отчуждения: добровольный и принудительный. Если стороны не смогли договориться о сделке, цену выкупа устанавливает суд. Он же должен выносить решение о принудительном отчуждении. Впрочем, сама процедура изъятия далека от совершенства. И всевозможных закавык, отягощающих жизнь как государству, так и собственнику, в законодательстве содержится немало. Например, расширение границ населенного пункта не является безусловным основанием для осуществления изъятия земельного участка. Кроме того, четко не определены документы, которые обосновывают необходимость изъятия, а также местоположение изымаемых земельных участков, неясны основания и порядок прекращения иных прав на земельный участок (постоянное пользование, пожизненное владение, сервитут, аренда и т.п.), отсутствует порядок уведомления заинтересованных лиц о предстоящем изъятии и многое другое. Наверное, один из важнейших недостатков законодательства состоит в том, что не установлен порядок ознакомления лиц, права которых прекращаются в силу изъятия земельных участков, с условиями изъятия — в том числе с размером выплачиваемой выкупной цены или причиняемых убытков.

Очевидно, что в случае массового изъятия земель при расширении Москвы несовершенство законодательства станет причиной многочисленных конфликтов.

Примеры подобного рода уже есть. Достаточно вспомнить массовое изъятие земель у жителей Имеретинской долины в Сочи для строительства олимпийских объектов, которое сопровождалось скандалами и протестами местных жителей. Для того чтобы осуществить это изъятие в кратчайшие сроки, был принят специальный закон. Государство действовало предельно жестко. Собственники в течение семи дней должны были заключить договор с оценщиком (которого нанимал «Олимпстрой»), затем в течение тридцати дней оценивались непосредственно сами объекты. Еще двадцать дней уходило на заключение договора отчуждения и выплату денежных компенсаций. А если в течение двух месяцев граждане добровольно не брали денег, их могли по суду выселить в чистое поле.

Чтобы избежать конфликтов, осенью прошлого года Госдумой был принят в первом чтении законопроект о совершенствовании порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Один из авторов законопроекта — депутат Мартин Шаккум. В пояснительной записке к документу сказано, что его целью является устранение недостатков, неясностей и неточностей правового регулирования порядка изъятия земельных участков и иных объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

В частности, законопроект предлагает определить органы исполнительной власти и органы местного самоуправления, уполномоченные рассматривать ходатайства об изъятии земельных участков для соответственно государственных или муниципальных нужд. А также требования к содержанию и обоснованию ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд и состав прилагаемых к нему документов. Законопроект предлагает внести ясность и в порядок рассмотрения ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также сроки принятия решения об изъятии земельных участков, основания для отказа в удовлетворении ходатайства об изъятии земельных участков. Но стремление навести порядок в области земельных отношений неожиданно закончилось конфузом. Дьявол, как известно, кроется в деталях. На них-то и обратили внимание коллеги-парламентарии.

Так, члены комитета Госдумы прошлого созыва по собственности сочли, что ряд положений при вступлении закона в силу может способствовать проявлению коррупции в органах власти и осуществлению рейдерских захватов собственности граждан и юридических лиц. Речь, в частности, идет о предоставлении законопроектом возможности осуществления изъятия земельных участков так называемыми юридическими лицами, действующими в общественных интересах.

Как сказано в заключении комитета, «при этом вся предлагаемая законопроектом процедура изъятия представляется предельно коррупционноемкой, легитимизирующей рейдерские действия в отношении законных правообладателей недвижимого имущества. Это касается и «выявления органами власти заинтересованных лиц», и направления такими лицами «ходатайства об изъятии земельных участков», и принятия органами власти решений об их изъятии под предлогом удовлетворения государственных или муниципальных нужд, и, наконец, прямого — минуя этап пребывания в государственной или муниципальной собственности — перехода изымаемого земельного участка из частной собственности одного лица в частную собственность «заинтересованного лица», «действующего в общественных интересах».

В результате комитет Госдумы по собственности даже рекомендовал авторам законопроекта отозвать свою законодательную инициативу для кардинальной переработки, а комитету по строительству и земельным отношениям — направить законопроект на заключение в комиссию Госдумы по законодательному обеспечению противодействия коррупции. Однако, несмотря на это, документ успешно прошел первое чтение и сейчас готовится ко второму чтению.

Экс-председатель комитета Госдумы по собственности, ныне вице-президент РСПП Виктор Плескачевский уверен, что этот законопроект — «открытый лоббистский проект Москвы». По его словам, документ содержит в числе прочих «просто кошмарную норму» о том, что государство поручает частным лицам получать имущество по его инициативе. «Вы должны объявить на всю страну, что собираетесь изымать, обязаны оценить это имущество. И если собственник не согласится с этими предложениями, то не отнимать это имущество, а выкупать его», — сказал «Профилю» Виктор Плескачевский.

Эксперты оценивают законопроект достаточно осторожно. По мнению начальника юридического отдела ГК Contrust Натальи Кашкиной, в целом сама идея и желание законодателя изменить действующий порядок изъятия земельных участков для государственных нужд похвальны. Однако законопроект хотя и устанавливает более простой и четкий порядок изъятия и частично восполняет пробелы действующей редакции, но, как это ни печально, добавляет новые проблемы. При его изучении возникают неясности, неточности, а также отсутствует конкретизация процедурных моментов и еще многое другое.

«Считаю, если законопроект будет подвержен детальным правкам, направленным на устранение возникающих коллизий и неясностей, то предлагаемые изменения будут полезны населению и интересы собственников и иных правообладателей будут соблюдены, но только при детальной проработке. Если законопроект принять в том виде, в котором он есть сейчас, где положения можно толковать и подменять, а также не убрав коррупционную составляющую, которая состоит хотя бы в том, что предлагается привлечь юридических лиц к процессу изъятия, то большой пользы предлагаемые изменения не принесут», — уверена Наталья Кашкина.

По мнению директора московского офиса Tax Consulting UK Эдуарда Савуляка, законопроект хорош хотя бы тем, что хоть какие-то вопросы снимает. «Сейчас (без законопроекта) государство вообще с собственниками не считается, — полагает эксперт. — Законопроект хотя бы описывает процедуру извещения, оценки, выкупа, «обмена» и т.д.». Мартин Шаккум в беседе с корреспондентом «Профиля» не согласился с тем, что законопроект коррупционный. «О какой коррупции можно говорить, когда существует ясный порядок, каких действий можно ожидать от того или иного субъекта? Никаких новых способов изъятия земли документ не предлагает», — сказал он. По словам депутата, законопроект носит процедурный характер, его положения лишь уточняют нормы действующего законодательства.

По словам Виктора Плескачевского, нормы, которые позволяют национализировать землю у собственников, действуют во всех развитых странах. Это нормально существующая практика. Но для россиян дачная тема особенно болезненна. А для москвичей, у которых дачи, по сути, являются родовыми гнездами, это болезненно вдвойне. И надо четко осознавать, что без боя они их не отдадут. Впрочем, если отбросить ностальгическую составляющую, то на первый план выходит вопрос справедливой денежной компенсации. В России он остается главным при изъятии земель.

В Сочи, например, 11 соток курортной земли вместе со всем жилым имуществом оценивались в 12 млн рублей, то есть примерно в $35 тыс. за сотку. Между тем, по оценкам экспертов, за последние годы и до момента объявления Сочи столицей Олимпиады-2014 цены на недвижимость в Сочи уже выросли как минимум в десять раз. Поэтому, учитывая, что сотка земли в тот момент, по разным оценкам, по рыночной цене достигала $150 тыс., местные жители, понятно, считали причитающиеся им по закону выплаты заниженными, а себя — сильно обиженными.

Также именно низкая компенсация не устроила и жителей Южного Бутово. Конфликт в Бутово продолжался с 2006 года. Администрация Москвы планировала возвести многоэтажные здания на месте частных построек, но многие жители отказались покинуть свои дома. Юрий Лужков тогда заявил, что частные дома в соответствии с решением суда будут снесены, а на их месте будет построен жилой микрорайон. Бывший московский мэр, не чурающийся крепкого словца, обвинил непокорных жителей Бутово в «жлобстве». Хотя стоит вспомнить, что именно власти Москвы не были настроены проявлять излишнюю щедрость, а принялись, не стесняясь, торговаться. Виктор Плескачевский вспоминает, как настойчиво правительство Москвы пыталось включить в перечень оснований для изъятия и муниципальные нужды. Насколько бы это упростило дело изъятия.

Впрочем, депутаты Госдумы заверяют, что компенсация при изъятии земель у населения при расширении границ Москвы будет рассчитываться исходя из их рыночной стоимости. Однако вопрос в том, кто и как будет эту стоимость определять. Очевидно, что власти Москвы, Московской области и федеральный центр заинтересованы в минимизации расходов. Ни действующее законодательство, ни новый закон четких ответов и механизмов определения размеров компенсации не дает, так что пространство для маневра у чиновников остается большим.

«Успокаиваться собственникам рано. Назначать «свою» цену, отличную от «предложенной», они вряд ли смогут. В статье 282 прямо сказано, что будет, если по цене сойтись не получится: суд решит, что делать и за какую цену принудительно «выселять». Вряд ли суд встанет на сторону собственников, скорее — на сторону государства. Поэтому выручить за переезд можно будет ровно столько, сколько будет заложено на эти цели в бюджете», — полагает Эдуард Савуляк.

Пока депутатский законопроект не прошел процедуры второго чтения. Виктор Плескачевский не исключает того, что документ вообще могут «похоронить» из-за огромного количества претензий. В Думе, впрочем, говорят, что законопроект при соответствующей доработке все же может быть принят. В свою очередь, эксперты считают, что может быть принят специальный федеральный закон, определяющий порядок реализации проекта «Большая Москва», в который войдут и положения об изъятии и выкупе земли. Гражданам же пока ничего не остается, как терпеливо ждать своей участи.

Марина Соколовская
Источник: Профиль