/information/1943/

Приватизация земельных участков под промышленными, транспортными, энергетическими и иными предприятиями.

Отсутствие системы «длинных денег» катастрофически сказывается на экономике страны, поэтому формирование «длинных денег» на основе рассрочки выкупа земли представляется единственным вероятным источником «длинных денег» в ближайшие годы. Отказ от рассрочки выкупа экономически не целесообразен.
Замедлению процесса приватизации земельных участков способствовало то, что Законом «О бюджете РФ на 2003 г.» доход от продажи земельных участков был изменен в пользу федерального бюджета, и региональные власти потеряли всякую заинтересованность в процессе приватизации. Причем, при формировании бюджета РФ ни в 2002 г., ни в последующие годы доходы от продажи земли не предусматривались. Это значит, что в выполнимость планов приватизации не верили сами законодатели (об этом подробно писал в своих работах В.А. Прорвич). Есть еще много факторов, которые затрудняли процесс приватизации, в том числе сложность процедуры оформления документов и их регистрации, а также проблемы разграничения государственной собственности на землю. В результате к 2005 г. права собственности были зарегистрированы только для 6% земельных участков под промышленными предприятиями, при этом сформированы приватизационные документы для 35% предприятий. В результате приватизационные процессы в стране практически заблокированы, разгосударствление государственной собственности не состоялось.

Можно констатировать полную стагнацию приватизационных процессов. Уже дважды переносились сроки переоформления прав на землю: сначала до 01 января 2004 г., затем до 01 января 2007 г. В настоящее время срок перенесен до 01.01.10 г.

Для решения наболевших проблем Правительством принят и с октября 2007 г. введен в действие Федеральный закон 212-ФЗ о фактически «бесплатной» приватизации земельных участков по символической цене — 2,5% кадастровой стоимости земельных участка, для предприятий Москвы и Санкт-Петербурга — 20% кадастровой стоимости. В соответствии со ст. 31, ч. II Налогового кодекса РФ земельный налог также исчисляется по кадастровой стоимости в размере 1,5%. Следовательно, выкупная цена будет меньше двух ставок земельного налога, а для Москвы и Санкт-Петербурга меньше 14 ставок. Это, безусловно, может ускорить процессы приватизации при условии заинтересованности регионов в получении выкупа в свои бюджеты, в противном случае для них может быть предпочтителен вариант аренды. Земельные активы после приватизации будут вовлечены в рыночный оборот, но уже по рыночной стоимости.
Для двух столиц переход на новые ставки выкупной цены породит новые проблемы. Московские власти считают недостаточной 30-ти кратную ставку земельного налога, поэтому вряд ли их устроит 45-ти кратная. Не надо быть оракулом, чтобы предвидеть в этих условиях следующее: противодействие региональных властей введению пониженных ставок, подрывающих региональные бюджеты, а также резкий рост величины кадастровой стоимости земли как базы расчета выкупной цены и базы исчисления земельного налога. Некоторые предприятия уже сейчас получили извещения об уплате земельного налога, исчисленного по кадастровой стоимости, сумма которого за год превышает весь доход предприятия, и который в 600 000 раз превышает сумму земельного налога за прошедший 2005 г.
Например, несколько региональных отделений Уральской транспортной компании платили земельный налог в размере 21 коп. с 1 га. С января 2006 г. налогообложение стало производиться по удельной кадастровой стоимости земельного участка, и величина налога с 1 га составила 211 863 руб., то есть выросла более чем в 1 000 000 раз!. Именно для таких случаев предусмотрена процедура обжалования величины кадастровой стоимости. Пока такая процедура предполагает судебный порядок, но в будущем, после введения соответствующих поправок к Земельному кодексу, предприятия будут иметь право в течение шести месяцев после опубликования результатов кадастровой оценки потребовать их пересмотра, и только в случае нахождения компромисса кадастровая стоимость может быть утверждена.
Величина кадастровой стоимости земельных участков не должна превышать рыночную. В соответствии с Земельным кодексом РФ при наличии рыночной оценки кадастровая определяется в процентах от нее. Рыночная стоимость не может являться базой налогообложения в силу ее зависимости от конъюнктуры рынка, чувствительности к показателям макроэкономического и социально-экономического развития страны и склонности к спекулятивным изменениям динамики, что выражается в частой смене периодов роста и падения. Между тем практика первого квартала 2006 г. показала, что кадастровая стоимость земельных участков иногда в несколько раз превышает рыночную.
Так, в Воронеже в начале 2006 г. был приобретен на аукционе земельный участок по цене 1500 руб. за кв.м. для строительства спортивно-оздоровительного комплекса. Кадастровая стоимость земельного участка, рассчитанная в целях налогообложения, составляет 4200 руб. за кв. м. Естественно, такая кадастровая стоимость, почти в три раза превышающая рыночную, так же должна быть пересмотрена. Вопросы методики расчета кадастровой стоимости рассматриваются ниже. Но сам факт объявления в 2005 г. конкурса на лучшую методику расчета кадастровой стоимости земельных участков разного целевого назначения говорит о признании ее недостатков. Поэтому все вопросы экспертизы кадастровой стоимости земли являются весьма актуальными.

Сегодня получаемый земельный налог делится следующим образом:

    * по городам и поселкам по схеме 30/20/50 % между Российской Федерацией, субъектом Федерации, муниципальным органом местного самоуправления;
    * по сельскохозяйственным землям все 100% остаются в распоряжении органов местного самоуправления; арендная плата везде остается у местного самоуправления. Все земельные платежи в виде земельного налога и арендной платы в консолидированном бюджете РФ составляет менее 2 %.
Особо следует остановиться на вопросах арендной платы за земельные участки. Надо отметить, что арендные отношения в России возникли раньше, чем была законно разрешена частная собственность на земельные участки.
Например, в Москве преобладают арендные отношения. Собственность на землю формально разрешена Постановлением Правительства Москвы, но в основном предприятия могут реализовать только права выкупа прав аренды на 49 лет. Стоимость выкупа прав аренды на 49 лет в Москве приравнивается к рыночной стоимости земельного участка. Если предприятие проводит реконструкцию с изменением плотности застройки, то оно столкнется с необходимостью «довыкупа» прав аренды. Аналогичная ситуация складывается в ряде других городов России. Подробнее особенности реализации прав собственности в Москве будут рассмотрены ниже.
Детальная картинка: