/information/18739/

5 причин, по которым в Москве продается так мало квартир

Свершилось! Мы, наконец, побили рекорд 2003 года – Росреестр обнародовал данные, согласно которым в 2011 году в Москве было проведено 91 224 сделки купли-продажи жилья. Новость, безусловно, хорошая: тот факт, что планка 2003 года (около 90 000 сделок), наконец, преодолена, пусть даже после 8 лет застоя, позволяет позитивно смотреть в будущее. Но если сравнивать показатели по сделкам в 2010-м (85 650 сделок) и 2011-м годах, то прирост в ушедшем году составил всего 7%. Логично говорить все-таки не о росте, а сохранении показателей позапрошлого года. Рынок по-прежнему не добирает: ситуация такова, что экспозиция квартир в Москве чуть превышает 1% от всего жилого фонда столицы. На продажу выставлено порядка 50 000 объектов вторичного рынка – мизерный показатель для такого огромного мегаполиса. Причем этот уровень сохраняется уже на протяжении последних 3 лет, и предпосылок для изменения этой цифры в наступившем году пока нет. Почему так происходит? Можно выделить 5 причин.

1. Рынок слишком молод и потому не развит

Низким предложение на московском рынке было всегда. Сегодня оно существенно больше, чем, например, в 90-е годы, когда его объем измерялся тысячами, а не десятками тысяч объектов. Наш рынок купли-продажи недвижимости еще очень молод, по-настоящему развиваться он начал только с появлением рыночной экономики. При этом в Европе рынок недвижимости органично рос вместе с экономикой в целом на протяжении столетий. У Штатов на это, может, ушло меньше времени. Но надо учитывать, что они развивались на базе готовой европейской модели. В России рынок недвижимости отсутствовал и в советское, и в царское время. И хотя рынок Москвы сегодня развивается очень быстро, пока он находится на «хаотичной» стадии, то есть еще только на пути к цивилизованному. Поэтому хотя люди у нас уже и хотят жить как в Европе, надо понимать, что для того должно пройти немало лет. Я, например, считаю, что мое поколение застать счастливое преобразование уже не успеет.

2. Несовершенное законодательство

Из-за молодости рынка вытекает следующая проблема, которая больше касается девелоперов, но, естественно, в итоге сказывается на объеме предложения – несовершенное и противоречивое строительное законодательство. Например, упразднили амортизацию, но по-прежнему действуют советские СНИПы. Любые неясности в законодательстве создают предпосылки к коррупции. А в переносе на рынок недвижимости это означает неполное использование потенциала роста объемов строительства, увеличение затрат на него и завышение цен на первичном рынке, которые, в свою очередь, тащат за собой цены на вторичке. Вроде бы проблему решить можно, но каждый раз, когда разбираются с одной, возникает другая. Совершенствование законодательных актов по отдельности в итоге ничего не дает. Конечно, постепенно неэффективные законы будут вытесняться, но для этого, опять же, должно пройти время.

3. Неравномерное развитие городов

Отрыв Москвы по уровню развития от остальных городов России является отличительной особенностью страны, которая негативно сказывается на всех экономических аспектах жизни. У нас, по сути, монополярная система: один город, а все остальные – деревни. Сравните стоимость недвижимости в столице с ценами в Екатеринбурге или Ростове, где они совсем не завышены и составляют около 40 000 руб за метр. Все стремятся сюда, число желающих жить в Москве многократно превышает число желающих из нее уехать – для последних внутри страны просто нет альтернативы. И это искусственно подогревает интерес к недвижимости. Посмотрите на европейские страны – как правило, по несколько крупных городов, кроме того, развиты пригороды, что создает дополнительную альтернативу для проживания. В итоге, если у нас один крупный рынок недвижимости – московский, то в любой европейской стране их несколько. Правда, предложение в пригородах постепенно растет и у нас. Например, за 2011 год в Московской области было зарегистрировано 361 708 сделок купли-продажи жилья.

4. Кризисы

По нашим оценкам, число сделок купли-продажи недвижимости в Москве из-за кризисов не добирает минимум в два раза. Без случившихся экономических спадов сегодня этот показатель мог бы оказаться на уровне 200 000 сделок в год. С 2003 года мы их пережили сразу два – в 2006-м, когда скакнули цены, и 2008 году. Это, естественно, сразу сказывалось на показателях развития рынка. Например, в докризисном 2007 году, по официальным данным, в Москве было продано 77 386 квартир, в 2008-м – 65 117 квартир, а в 2009-м рынок просел до 55 673 сделок.

5. Недоступность ипотеки

Развитие ипотеки не только подогревает спрос, но и способствует росту предложения, благодаря тем, кто с ее помощью улучшает жилищные условия. У нас ипотека по-прежнему недостаточно доступна. Я бы вообще не связывал с ней развитие рынка. Сегодня это всего лишь один из инструментов, наряду с ЖСК, ПИФами, рассрочкой от застройщика и так далее. Статистика также не демонстрирует особого прогресса в этой области. С одной стороны, Росреестр обнародовал данные, что в 2011 году в области ипотеки также были достигнуты рекордные показатели – с использованием этого механизма официально было заключено 24 770 сделок, что стало абсолютным максимумом с 2007 года (чуть больше 21 000). В то же время, если считать пропорционально, то доля ипотечных сделок упала. Так что здесь тоже никакого прогресса не наблюдается.