/information/13470/

Как не ошибиться с выбором земельного участка?

Как не ошибиться с выбором земельного участка? Нужно ощутить себя, ни много, ни мало, настоящим следователем: крайне подозрительным и очень внимательным. Тогда шансы, что покупка впоследствии не разочарует, достаточно велики.

«Предъявите документы!»

Первое, что вы как начинающий детектив должны выяснить, «откуда участок?». Если покупаете землю у компании-девелопера, то ответ должен быть практически очевиден – весь необходимый пакет документов, как правило, доступен и предлагается к рассмотрению всем желающим в офисе продаж. В случае с покупкой участка на вторичном рынке к проверке документов стоит отнестись еще более внимательно. Вы имеете полное право потребовать у продавца следующее: свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю, кадастровый паспорт участка и документ-«основание», поясняющий, на основании чего у продавца появилось право собственности на данный участок. Самые продвинутые «следователи» требуют еще и межевое дело, а также приложение к нему - акт согласования границ с владельцами смежных участков, дабы избежать потенциальных притязаний со стороны будущих соседей. Вам ведь не хочется в дальнейшем примерить на себя еще и роль пограничника? Обезопасить себя от сей участи можно двумя способами. Самый простой – пообщаться с владельцами смежных участков и узнать, есть ли среди них недовольные положением дел «на границе». Второй способ – обратиться в областную Кадастровую палату, запросив копию межевого дела, в котором представлены результаты межевания в отношении выбранного участка. Чтобы быть уверенным в покупке «на все сто», лучше совместить оба способа.

«Доложите по форме!»

Начинающие покупатели земли нередко совершают общую ошибку - рассматривая конкретный участок, обращают внимание лишь на площадь. Увидев значение, скажем, в 20 соток, они рисуют в своем воображении просторный терем-дворец, который на этих сотках может «вырасти». Вспоминая курс геометрии, стоит заметить, что не только площадь, но и форма имеет значение. Обладающий внушительной площадью «картофельный надел» - длинный и узкий – абсолютно не пригоден для цивилизованной застройки.

Известны и более «криминальные» случаи, когда покупателю демонстрируется один участок, а продается совсем другой – расположенный неподалеку. Важно быть крайне недоверчивым, помня о существовании кадастрового плана, - в нем можно отыскать продаваемый участок и сравнить его местоположение с тем, что в реальности показывает продавец.

Пароль из трех букв – «ИЖС»

Конечно, не исключено, что вы решили заняться сельхозпроизводством, но все же маловероятно. А посему, и земельный участок выбираете, скорее всего, с целью дальнейшего строительства - дома, бани и прочих составляющих загородного счастья. Следовательно, увидев в кадастровом паспорте словосочетание «земли сельскохозяйственного назначения», должны серьезно насторожиться. Если в этом же документе указано, что данный участок разрешено использовать «для дачного строительства и ведения садоводческого или дачного хозяйства», то это еще полбеды. Совсем беда, если разрешение есть только для ведения сельскохозяйственного производства. И лучше сразу расстаться с иллюзией о возможности перевода земли из одной категорию в другую – процедура эта сложная, и вряд ли игра стоит свеч.

Для тех случаев, когда «нельзя, но очень хочется», есть ограниченный перечень некоторых возможностей для перевода. Например, если выбранный вами участок граничит с уже существующей на карте деревней или поселком. Тогда перевод земли из одной категории в другую теоретически возможен «в качестве расширения границ», но практически крайне затруднителен. Если границы населенного пункта расширяются, районная администрация по закону должна предусмотреть дополнительные места в больницах, школах, детских садах и т.д.. Понятно, что подобные предложения вряд ли будут восприняты с радостью. За чей счет, собственно, «банкет»? И вряд ли ради одного участка вы согласитесь тратиться на обширную социальную инфраструктуру. К тому же, при том разнообразии земельного предложения, которое существует сегодня на нижегородском рынке недвижимости, держаться за какой-то участок вообще не имеет смысла.

Идеально подходящей для жилой застройки можно считать только категорию «земли населенных пунктов» с разрешением для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)». Соответствующую запись следует искать опять же в свидетельстве или кадастровом паспорте. В этом случае у покупателя участка есть гарантированная возможность зарегистрироваться в построенном доме и получить почтовый адрес.

У «парадного» подъезда

Если вы читаете эти строки, значит, скорее всего, планируете выбирать участок летом. Большинство покупателей земли так и делают – в теплую погоду колесить по лесам-полям куда приятнее, да и участки, освещенные теплым солнышком, кажутся привлекательнее.

Конечно, любоваться пейзажными красотами – ваше право. Однако не стоит забывать и об «обязанностях», одна из которых – убедиться в наличии подъездных путей. Выбирая участок в сухую летнюю пору, нужно внимательно осмотреть «грунтовку». Возможно ли будет проехать по ней после дождя? Что станет с такой дорогой промозглой осенью? Не бойтесь быть излишне дотошным – подобное «следствие» сослужит вам добрую службу.

Даже если окружающее пространство кажется вам вполне обжитым, не факт, что оно окажется действительно «жилым». Поинтересуйтесь, есть ли в деревне местные жители или вы наблюдаете только дачников. Вопрос отнюдь не праздный: если в деревне нет постоянно проживающих граждан, то и чистить дороги зимой здесь никто не будет. Так что, либо соглашайтесь только на сезонное проживание, либо готовьтесь к уборке снега собственными силами. А лучше – серьезно задумайтесь, нужен ли вам такой участок.

Кстати, о местных жителях. Обязательно нужно выяснить «социальный состав» ближайшего к выбранному участку окружения. Если окажется, что в числе соседей есть сильно и долго пьющие крепкие алкогольные напитки, то от покупки точно следует отказаться – «ненадежный» сосед может спалить не только свой дом, но и рядом стоящий. Так что, пусть лучше живет-поживает в гордом одиночестве, а вы ищите что-нибудь не столь рисковое.

Не верю!

Риэлторы, специализирующиеся на загородной недвижимости, в один голос призывают не верить на слово, когда продавец произносит заветную мантру «все коммуникации есть». Эта фраза, по сути, не говорит ни о чем. Если вдоль границы участка проходит газовая труба, а в окнах ближайших домов виден электрический свет, это тоже ничего не значит. Продавец должен предъявить вам официальные документы, подтверждающие фактическое наличие коммуникаций: техусловия, проекты газификации и электрификации, договор с энергосбытовой компанией, оплаченные счета за газ и т.д.

Убедившись в наличии всех коммуникаций, следует удостовериться и в их исправном состоянии (возможно, прибегнув к помощи специалистов). Если по факту все оказалось не столь радужно, как описывал продавец, к запрашиваемой цене следует мысленно прибавить стоимость обеспечения участка полноценными коммуникациями. И уже, исходя из этой суммы, принимать окончательное решение о покупке. Либо добиваться от продавца соответствующего снижения цены. Или искать альтернативные источники энергии (вариант для экологически-продвинутых покупателей). В любом случае, главное, помнить, что одно дело – выбрать красивое место, и совсем другое – обеспечить его полную «жизнеспособность».

И, напоследок, самый универсальный совет - внимательно отнестись к заключению договора-купли продажи - чтобы не оказаться в итоге без денег и без участка. Лучше, если в процессе сделки будет участвовать агентство недвижимости или хотя бы нотариус. Такой посредник, профессионально проверивший все документы, - «страховка» от возможного отказа в регистрации сделки.

Автор благодарит директора по маркетингу салона загородной недвижимости «КупиДом» Ирину Солнцеву и директора по продажам АН «Адрес» Елену Соловьеву за содействие в подготовке материала.