/information/11786/

Старые налоги по-новому.В условиях тотального дефицита как федерального, так и московского бюджета одним из выходов для государства видится введение единого налога на недвижимость.

В условиях тотального дефицита как федерального, так и московского бюджета одним из выходов для государства видится введение единого налога на недвижимость. Помимо всего прочего это могло бы привести к переходу активов от неэффективных собственников к девелоперским компаниям, а также выходу на рынок новых участков под строительство.

Основная идея

Федеральные власти уже не первый год пытаются ввести в России единый налог на недвижимость. «Существующая сегодня ситуация весьма неоднозначна, налог платится фактически с инвентаризационной стоимости объекта, при этом на рынке скопилось гигантское количество инвестиционных квартир, которые как актив не предназначены для замораживания средств. Для многих людей жилье остается едва ли единственным инструментом инвестиций, поскольку такие вложения обладают минимальной рисковостью и не требуют специфических узкоспециальных знаний», — говорит управляющий директор «Сentury 21 Запад» Евгений Скоморовский. По его словам, аналогичным образом обстоят дела и в более профессиональном сегменте. Например, среди собственников и арендаторов участков в Москве очень много структур, некогда купивших разорившиеся заводы и теперь попросту ожидающих, что их приобретут девелоперы. «Так называемый ржавый пояс Москвы — это огромное количество площадок под застройку, практически неисчерпаемый земельный ресурс, который сейчас просто прогнивает за бетонными заборами. Чаще всего данные активы достались нынешним владельцам каким-то полузаконным образом и были куплены исключительно в надежде на будущего инвестора. Иными словами, для собственника единственной целью является продажа», — говорит эксперт. При этом в частных беседах участники рынка признаются, что зачастую запрашиваемая сумма делает реализацию девелоперского проекта на месте разрушенного завода или АТП просто невыгодной.

«Фактически в Москве сформировался целый пласт неэффективных собственников, которые не готовы ввести земли в оборот, но при этом плотно «сидят» на них. То же происходит с инвестиционными квартирами, львиная доля которых даже не сдается, а просто стоит без отделки. В итоге на рынке образуется огромный дефицит предложения, который приводит к росту цен как на жилье, так и на участки», — говорит генеральный директор компании «Служба недвижимости» Павел Карасев. По задумке федеральных властей сподвигнуть собственников вовлечь свои активы в оборот или продать их должно как раз введение нового налога. «По закону объектами недвижимости теперь будет земля и строения на ней. Ранее участок и здание рассматривались как два отдельных объекта налогообложения», — рассказывает руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергей Мигунов. По его словам, при введении налога намечено ориентироваться на рыночную стоимость активов. При этом налог на недвижимость — местный, и таким образом он в первую очередь призван пополнять региональные бюджеты.

Разнонаправленное действие

Относительно того, как введение нового налога непосредственно повлияет на рынок земли и рынок городского жилья, у экспертов единого мнения нет. «Если рыночная стоимость квартир окажется выше инвентаризационной, это увеличит цену недвижимости и, соответственно, налог, что тяжким бременем ляжет на собственников», — предполагает С. Мигунов. При этом, по его словам, земельной сфере, скорее всего, существенных корректировок налог не принесет: «Выплаты могут и упасть. Сейчас, если назначение участка — жилищное строительство, кадастровая стоимость равняется 0,1%, если дачное строительство — 0,3%. Поэтому я не склонен ожидать каких-либо изменений на земельном рынке». Впрочем, чтобы налог не стал для арендаторов непосильным, по мнению других экспертов, достаточно сделать его не ежемесячным, а ежегодным.

«Введение единого налога на недвижимость повлечет за собой значительное увеличение затрат для некоторых категорий собственников. Если объектом налогообложения станут участки, данный фактор окажет определенное давление на крупных лендлордов, ведь налог предлагается рассчитывать от рыночной стоимости земли, а не от кадастровой, как сейчас», — говорит заместитель руководителя юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании «Сити — XXI век» Василий Шарапов. По его словам, у владельцев больших территорий есть несколько вариантов покрытия дополнительных издержек: искать арендаторов, активнее использовать площади самостоятельно, выставлять участки на продажу. В последнем случае резкий рост предложения способен снизить рыночную стоимость земли. Впрочем, экстремальных ценовых скачков, по мнению экспертов, можно избежать за счет поэтапного и постепенного введения единого налога, установления разумных правил налогообложения, а также при условии предсказуемости действий властей и максимальной публичности реформы. При этом многое будет зависеть от особенностей местных земельных рынков и конкретной ситуации.

Борьба за эффективность

«В целом нововведения играют скорее положительную роль. Предполагается, что закон будет стимулировать строительство доступного жилья, поскольку предусматривает соответствующие механизмы. При этом маржа девелоперов должна сохраниться на прежнем уровне или возрасти», — говорит С. Мигунов. По словам В. Шарапова, с введением налога возрастет потребность собственников в более эффективном коммерческом использовании своей недвижимости: продаже, сдаче внаем и т. д., то есть рынок станет более активным. «Предложение может существенно увеличиться за счет распродаж так называемых инвестиционных квартир. Заметно расширится арендный сегмент, не исключено даже некоторое снижение ставок. На первичном рынке реформа отразится в меньшей степени, поскольку на стадии строительства квартиры налогом облагаться не будут», — добавляет эксперт. По его мнению, дополнительные издержки у инвесторов возникнут только после оформления прав собственности на квартиры. Вместе с тем традиционно высокая стоимость владения недвижимостью негативно сказывается на инвестиционном климате. Важное значение будет иметь то, каким именно образом государство дифференцирует налоговое бремя для собственников недвижимости.

Некоторое снижение инвестиционной активности может быть сбалансировано за счет развития ипотечного кредитования. Например, в загородной сфере данная перспектива уже вполне реальна. «Это приведет к переформатированию организованных коттеджных поселков — из бесподрядных они начнут мало-помалу превращаться в проекты, предлагающие участки с подрядом. Девелоперы просто будут вынуждены начать эксплуатацию своих земельных активов, чтобы получить какую-либо прибыль. На рынке это отразится скорее позитивным образом, поскольку на сегодняшний день мы отмечаем явную тенденцию смещения покупательского интереса в сторону земли с подрядом», — прогнозирует руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ Дмитрий Таганов. По его словам, если еще осенью прошлого года сделки купли-продажи участков без подряда составляли 56% от общего объема, то в январе их доля составила всего 47%. Спрос на возведение домов под руководством застройщика, напротив, растет — с 29% осенью до 31% в январе.

Впрочем, до сих пор непонятно, в какой форме все-таки будет принят налог. Как заявил не так давно глава Федеральной налоговой службы Михаил Мишустин, итоговый размер ставки с учетом дифференцированного подхода должны определять местные законодательные собрания. Более того, по предположению чиновника, ставка будет сильно снижена, поскольку существенно возрастет налоговая база, но «это гораздо лучше, чем некорректные данные, с которых берут большую ставку». Что именно имел в виду М. Мишустин, пока неясно, но не исключено, что власти решили остановиться на полпути. «Введение единого налога на недвижимость в зависимости от ее рыночной стоимости должно быть проведено в первую очередь как политическая воля, так как само по себе оно является непопулярным шагом и способно вызвать волну возмущения. Однако иначе никакого смысла от реформы не будет и ситуация останется прежней, просто добавится лишний документооборот», — предупреждает П. Карасев.

Алексей Сергеев
Источник: Domania.ru


Ролик youTube.com: