Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:

Статьи

31.05.2024

Банкротные споры могут принести в казну минимум 50 млрд руб. в год.

подробнее

Рынок криптовалют

12.06.2024

Регулирование криптобирж в России , Белоруссии и Киргизии

подробнее
/information/10949/
Аккредитация на электронных торговых площадках, услуги агента. WhatsApp: +7 968 771-34-72

Правовые вопросы


Новостройка по векселю – очень рискованная сделка..В чем опасность? Судебная практика..

Последние пять лет широкое распространение на рынке новостроек нашла вексельная схема продажи жилья. Многие даже самые крупные застройщики прибегли к реализации квартир по указанным схемам. Что такое вексельная схема, и почему к ней не стоит прибегать при покупке жилья?

Приобретатель квартиры заключает с застройщиком предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны данного договора обязуются в обозримом будущем заключить основной договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым предусмотрена оплата, как путем наличного или безналичного расчета, так и путем взаимозачетов на ценные бумаги, включая вексель. Таким образом, заключаемый предварительный договор является безвозмездной сделкой в рассматриваемом примере.

Одновременно с предварительным договором между застройщиком (или абсолютно посторонней компанией, которая выдается застройщиком за свою организацию, хотя юридически этого быть не может вовсе) и дольщиком заключается договор купли-продажи векселя. Данный вексель оплачивается покупателем квартиры. Цена векселя соответствует стоимости квартиры по основному договору купли-продажи, условия о котором прописаны в предварительном договоре.

Напомним, что вексель — это ценная бумага, по которой лицо, выдающее вексель (векседатель) обязуется уплатить в определенный срок, обозначенный в векселе, определенную сумму денег собственнику векселя (векселедержателю). Законодательно все сделки с векселями регламентируются Гражданским кодексом РФ, другими законами и иными нормативно-правовыми актами, в том числе положениями Банка России.

В чем опасность?

У разных застройщиков своя практика передачи и хранения векселя, кто-то из строительных компаний передает вексель на хранение дольщику, кто-то оставляет непосредственно у себя.

Таким образом, если детально подходить к заключаемым договорам, то напрашивается вывод, в соответствии с которым физическое лицо – дольщик, приобретает у застройщика ценную бумагу – вексель, а дополнительно между застройщиком и приобретателем квартиры возникают отношения из предварительного договора по возможному дальнейшему заключению основного договора купли-продажи на недвижимость. Если исходить из фактических обстоятельств дела и тех намерений, которые преследовали стороны, вступая в отношения друг с другом, то налицо отношения, направленные на продажу застройщиком квартир в строящемся доме, и покупка таких квартир физическими лицами – дольщиками.

Если же подходить к данным отношениям юридически, в соответствии с точной буквой закона, то налицо заключение предварительного безвозмездного договора, а так же отдельного договора на приобретение ценной бумаги, причем во многих случаях еще и у посторонней компании, не той, что заключает предварительный договор.

Таким образом, с правовой точки зрения, рассматриваемые сделки - это 2 различные сделки, не связанные друг с другом. Нечеткие юридические отношения в вексельной схеме могут привести к уклонению от исполнения обязательств со стороны недобросовестного застройщика. Т.е. держатель векселя, после того как дом будет построен, может получить вместо квартиры только деньги, обесцененные инфляцией, так как по действующему законодательству предметом вексельных отношений являются только деньги. Доказать в суде свою правоту дольщику будет очень сложно: так как отсутствие знаний дольщика о том, что все строительные организации обязаны работать по Федеральному закону № ФЗ-214, не является основанием для осуждения застройщика, а сделка по предварительному договору с такой недобросовестной компанией может быть не признана.

Судебная практика

Стоит отметить, что если многие суды при наличии возникающих споров между дольщиками и застройщиками уже начали нарабатывать практику признания права собственности по именно оплачиваемым предварительным договорам, применяя к их отношениям статью 170 ГК РФ, то в отношении не оплаченных предварительных договоров с оплаченным векселем дела обстоят несколько сложнее. А именно, аналогичное применение статьи 170 ГК РФ, которая и в данных отношениях имеет непосредственное действие и прямую актуальность, судьями рассматривается с наибольшей осторожностью.

Подобные случаи выявляют несовершенство правового законодательства в строительной сфере, когда принятие законов, направленных за защиту интересов дольщиков, без учета интересов всех заинтересованных сторон, в том числе и застройщиков, в реальности оборачиваются трудностями, как для покупателей квартир, так и для застройщиков. По мнению адвоката Олега Сухова, при покупке квартиры, особенно на стадии строительства, лучше обращаться в крупные компании, не замеченные в махинациях, при этом необходимо проверять документацию на строящиеся объекты и работать только с теми компаниями, которые полностью перешли на форму работы по Федеральному закону № 214-ФЗ.

Олег Сухов, Ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра»

Источник: Финам.инфо


Возврат к списку


Позвоните нам бесплатно
Сегодня 17.6.2024

Оборудование, машины

Публикации

С первого июля 2024 года вступят в силу новеллы закона о приватизации. 15.04.2024 С первого июля 2024 года вступят в силу новеллы закона о приватизации.

Поправки внесены в закон о приватизации Федеральным законом от 06.04.2024 № 76-ФЗ. С первого июля 2024 года минимально допустимая цена госимущества заменит способ приватизации без объявления цены. Способ будет использоваться, если никто не купил объекты в рамках публичного предложения.

подробнее