Эволюция ритейл-парков: как девелоперам и управляющим компаниям реагировать на рыночные сдвиги.

Захарова Л.Л руководитель  "Информационно-Аналитического Департамента" РАГС при Президенте РФ. В последнее время владельцы торговых центров, построенных пять-десять лет назад, все чаще испытывают дискомфорт. Он вызван тем, что принадлежащая им недвижимость не выдерживает конкуренции с новыми комплексами.

• Насыщение рынка уже приводит к тому, что арендные ставки в некоторых объектах снижаются. Вполне закономерным является увеличение количества торговых центров, которые будут проходить через реконцепцию, ребрендинг, изменение функционального зонирования. По сути, все эти термины — более мягкие варианты слова «реконструкция», придуманные консалтинговыми компаниями для деликатного общения с клиентами. Разве что в большинстве случаев реконцепция и перепрофилирование не предполагают масштабных строительных работ.
• У многих собственников торговых центров слишком высокие ожидания в отношении арендного дохода. Девелоперы стремятся увеличить количество маленьких магазинов в торговой галерее, чтобы извлечь большую доходность с квадратного метра. Ведь чем меньше арендуемая площадь, тем выше арендная ставка. Однако такой подход идет в ущерб качеству торгового комплекса. Сегодня покупателям интересны якорные операторы, представляющие большую продуктовую линейку.Кроме того, наличие мощных якорных операторов способствует повышению объемов продаж у других ритейлеров, они придают устойчивости арендным ставкам и поддерживают весь комплекс на плаву.
• Владельцы торговых центров и девелоперы все чаще задумываются о внедрении новых форматов торговой недвижимости.
• Самый вопиющий пример «мелкой нарезки» — крытые рынки (многие из них позиционируются как «торговые комплексы»), имеющие арендаторов в лице ПБОЮЛ, каждый из которых занимает от 6 до 20 квадратных метров. Как правило, такие объекты предполагают минимум комфорта для покупателей, а потому им требуется уже не перепозиционирование, а абсолютная перестройка. Правда, как ни странно, владельцы рынков не склонны к переменам. Во-первых, потому что рыночный формат генерирует прибыль в ежедневном режиме, зачастую наличными. Во-вторых, арендные ставки за место на рынке могут превышать стоимость аренды площадей в торговых центрах.

К новым форматам 

Иногда смена позиционирования не может кардинально повлиять на величину денежных потоков, которые приносит торговый центр. Те, кому реконцепция (или даже полная реконструкция) не помогает, задумываются о внедрении новых форматов торговой недвижимости. На новые форматы начинают ориентироваться и девелоперы при строительстве новых объектов.

• Одним из наиболее востребованных и обсуждаемых является формат ритейл-парка. Идея ритейл-парка на Западе основана на максимальном снижении конечной стоимости товара для покупателя. Это достигается путем минимизации стоимости строительства (одноэтажные ангары или одно-трехэтажные сборные конструкции), а соответственно и стоимости аренды для магазинов».
• Одними из первых попытались перенести западную идею ритейл-парка на российскую почву уральские предприниматели, построив на базе рыночного комплекса «Оборонснабсбыт» в Екатеринбурге ритейл-порт «Докер», представляющий собой около десятка отдельно стоящих зданий, торгующих строительными товарами и предметами интерьера.
• Несколько проектов строительства ритейл-парков планируется реализовать на Юге, Западе и Северо-Западе Москвы. Правда, пока концепцию не вполне понимают российские компании. В ритейл-парк готовы прийти иностранные операторы, но их еще недостаточно. Для полноты и целостности концепции нужны отечественные торговые операторы — дискаунтеры одежды, продавцы товаров для дома.

 Препятствием для развития ритейл-парков в Москве и региональных центрах служат дорогая земля и завышенные ожидания девелоперов. «Этот формат предполагает наличие крупных якорей и незначительной галереи. Обычно якорные арендаторы платят невысокие арендные ставки. Однако дороговизна земли подрывает экономику таких проектов. Но даже если земля досталась девелоперу задешево, он все равно предпочитает построить классический торговый центр, поскольку это обеспечивает более высокую доходность на собственные вложения — порядка 30 процентов

Большинство торговых комплексов похожи друг на друга и не претендуют на уникальность.

Помимо всего прочего, в России крупные сети избалованы обычными торговыми центрами, где они выступают как якорные арендаторы, имея множество льгот, скидок. Собственнику ритейл-парка придется провести огромную работу, чтобы собрать всех крупных игроков и убедить их играть по единым правилам.

Тиражирование новых форматов, скорее всего, начнется в регионах, а не в Москве. После появления пилотных проектов опыт будет изучен девелоперами, и, возможно, начнется активное распространение ритейл-парков и других специализированных форматов торговли.

👉🏻 Ссылка на источник  статья  октябрь 2009