/articles/2454/

05.03.2010

За год до всплытия.

Рынок офисов Москвы весь прошлый год испытывал недостаток спроса и серьезное давление со стороны избыточного предложения. По сравнению с пиковым уровнем 2008 года падение ставок аренды в среднем составило 54%. Основной спрос сместился в сторону небольших офисных блоков площадью до 500 кв. м. На рынке не ждут скорого подъема, осторожно говорят о стабилизации.

Наибольшие трудности офисный рынок переживал в 1 квартале 2009 года: уровень свободных площадей стремительно рос, а ставки аренды падали. На II-III кварталы пришелся основной объем сделок купли-продажи качественных бизнес-центров.

Ближе к концу года можно было наблюдать общий рост спроса как на аренду, так и на покупку помещений, в том числе в инвестиционных целях, однако в целом объем поглощения качественных офисных помещений оказался ниже объема вышедшего на рынок нового предложения.

По данным компании Knight Frank, за год было поглощено 415 тыс. м2 в бизнес-центрах класса А и В – в 4 раза меньше, чем в 2008 году. Как отмечает руководитель отдела исследований рынка Knight Frank Наталья Сазонова, крупные игроки использовали возможности «кризисного» рынка и приобрели объекты по сниженным ценам. «Компания «Хорус Капитал» продала бизнес-центры «Вымпел», «Буревестник», «Диапазон» и «Луч»; AFI Development – офисный комплекс «Эспейс»; «Легион Девелопмент» - бизнес-центр «Легион II»; компания «Роснано» приобрела площади в бизнес-центре «Принципал Плаза», - перечисляет она.

«В минувшем году существенно увеличился рынок субаренды, - говорит руководитель отдела аналитики офисного и складского рынка Jones Lang LaSalle Ольга Рыбакова. - В середине 2009-го в субаренду предлагалось около 100 000 кв. м. К концу года этот показатель сократился до 63 000 кв. м, поскольку часть площадей была сдана».

Компания КОАЛКО сообщает, что арендаторы комплекса «Белая площадь», среди которых - PricewaterhouseCoopers, Deloitte & Touche, McKinsey и Microsoft не выражали намерений расторгнуть ранее подписанные договоры, а при необходимости успешно сдавали свои площади в субаренду самостоятельно.

В конце года напряженность на рынке качественной офисной недвижимости стала постепенно снижаться, начал возвращаться интерес инвесторов к масштабным объектам, девелоперские компании с устойчивым финансовым положением анонсировали новые проекты с целью выйти на рынок во время очередного витка роста экономики. Компания Citer Invest достигла договоренности с бельгийским экспортным агентством и бельгийско-турецким банком о предоставлении финансирования в размере $350 млн на строительство транспортного терминала в ММДЦ «Москва-Сити». Топ-менеджеры «Н-Транса» рассматривают возможность вхождения в проект по строительству МФК для правительства Москвы на 15-ом участке ММДЦ «Москва-Сити». Компания Capital Group анонсировала начало строительства в 2010 г. на 16-м участке ММДЦ «Москва-Сити» многофункционального комплекса, включающего в себя бизнес-центр класса А, жилые апартаменты и 15-этажный паркинг.

Вакантное предложение росло

По данным компании Blackwood, за прошлый год рынок офисной недвижимости московского региона пополнился почти на 2 млн кв. м. Из них на класс «А» пришлось 40% помещений, класс «В» составил 60%. Таким образом, совокупный объем предложения качественных офисных помещений во вновь построенных и реконструированных объектах класса «А» и «В» составляет порядка 10 млн кв. м. Тенденция роста уровня вакантного предложения в сегменте качественных офисов сохранялась весь год, некоторые крупные объекты на момент выхода на рынок были вакантны на 100%. На конец 2009 г. доля вакантных помещений в классе «А» составила около 20%, в классе «В» - 25-28%. Наибольшая доля вакантных офисов наблюдается в сегменте предложения в состоянии shell&core.

При этом, по словам Натальи Сазоновой, показатель обеспеченности офисными площадями составляет 0,97 кв. метра на жителя Москвы, что ниже среднего уровня в европейских столицах в 4-5 раз, поэтому предпосылки развития московского рынка офисной недвижимости сохраняются.

По данным Knight Frank, 2009 год должен был установить рекорд по объемам сдачи в эксплуатацию новых офисных помещений класса «А» и «В» - было заявлено ко вводу 1,8-2,1 млн метров, но к концу года сказалась нехватка финансирования, и многие девелоперы были вынуждены перенести сроки открытия на 3-6 месяцев. В результате, объем ввода сократился на 25% по сравнению с 2008 г. и составил 1,4 млн метров.

Ставки падали

Наиболее резко, по словам Ольги Рыбаковой, арендные ставки упали в офисах премиального сегмента – на 63% (с $1900/кв. м/год до $700). Ставки в классе «А» упали на 37% (с $950 до$600), в классе «В+» - на 36% (с $700 до $450), в классе «В» - на 58% (с $600 до $350). Эти цифры отражают условия первого года аренды в новых проектах, предлагаемых без отделки на первичном рынке. Кроме того, отмечает эксперт, углубилась сегментация офисного рынка, и ставки для офисов одного класса могут существенно отличаться в зависимости от финансовой ситуации девелопера, географического положения, качества здания, размера сделки и т.д.

Со второй половины 2009 года многие эксперты стали говорить о начале восстановления рынка. К началу осени ставки относительно стабилизировались.

Однако, по оценке Ольги Рыбаковой, объем спроса остается на достаточно низком уровне по сравнению с предыдущими годами. Объем арендованных и купленных площадей в 2009 году сократился вдвое. Кроме того, средний размер офисов при сделках аренды составил 1 060 кв. м, что на 54% ниже аналогичного показателя за 2008 год.

Наибольшее снижение ставок аренды произошло в Центральном деловом районе, а также в кластере Москва-Сити, наименьшее - в удаленных от центра районах, в том числе, в сегменте бизнес-парков, расположенных за МКАД, что объясняется изначально невысоким уровнем ставок в этих сегментах.

По данным компании Blackwood, цены продаж в течение всего 2009 г. также снижались, но весьма неоднородно: разброс запрашиваемых цен по разным объектам был существенный. Для офисов класса «А» цена варьировалась от $3000 до $10000 за кв. м, класса «В+» - $2500-$7000 за кв. м, для помещений класса «В» $1 500-$4 000 за кв. м. При этом торг при заключении сделок в течение всего года оставался общепринятой рыночной практикой – при заключении сделки дисконт от заявленной ставки аренды или цены продажи мог составлять от 15 до 30% и даже более.

По оценке управляющего партнера компании Kingsland Дениса Евсеева, в начале 2010 года стоимость квадратного метра в классе «В» составила от $2700 до $5000 за кв. м, в классе «А» от $5000 до $7000 за квадрат. Сделок по продаже офисных блоков крайне мало и в основном они происходят в классе «В».

«Снижение в результате кризиса арендных ставок и возросшая недозагрузка площадей привели к увеличению сроков окупаемости инвестиций в офисную недвижимость, по сравнению с докризисным периодом, - говорит генеральный директор аналитического агентства «RWAY» Александр Крапин. - В отличие от продавцов, которые традиционно проявляли большую инертность в вопросах снижения цен продаж, арендодатели всегда проводили более гибкую политику и были более уступчивы при корректировке арендной платы, что привело к непропорциональному снижению арендных ставок и цен продаж, минимальному количеству заключаемых сделок. Длительные сроки окупаемости вложений в офисную недвижимость останавливают многих потенциальных инвесторов от приобретения объектов».

Ситуация со спросом

Спрос в 2009 году существенно сократился и на аренду и на покупку. Руководитель направления бизнес-консалтинга агентства «МИАН» Александра Кадченко рассказывает: «Доля вакантных площадей в бизнес-центрах, введенных в эксплуатацию до 2009 года, составляла около 18-20% для офисов класса «В» и примерно 20-22% для офисов класса «А», в новых объектах доля свободных площадей достигала 45% и более. Наибольшим спросом пользуются помещения площадью до 500 кв. м, количество сделок с помещениями площадью более 3000 кв. м было невелико. Наиболее востребованными были помещения с внутренней отделкой, не требующие от арендатора дополнительных финансовых затрат».

По словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, объем поглощения помещений в 2009 года оказался примерно в 2 раза ниже объема вышедшего на рынок предложения. Кроме того, наблюдалась тенденция пересмотра условий существующих договоров аренды по инициативе арендаторов (re-negotiations), а также оптимизации расходов на аренду за счет переезда в более доступные по цене объекты; торг при заключении новых договоров аренды стал общепринятой рыночной практикой – при заключении сделки дисконт от заявленной ставки может составлять от 15 до 30%, причем оценить средний уровень поправки на торг практически невозможно: собственники занимают позицию определения коммерческих условий «под конкретного арендатора».

Ближе к концу года наметилась тенденция восстановления спроса, отмечают многие эксперты, как на аренду, так и на покупку офисной недвижимости, что связано с приближением ценового уровня предложения к ожиданиям потенциальных арендаторов и покупателей.

Когда восстановится рынок

Основные тенденции, установившиеся на рынке офисной недвижимости Москвы в последнем квартале 2009 года, актуальны и в первый месяц 2010-го. Ставки аренды и цены продажи продолжают оставаться стабильными с незначительными колебаниями по отдельными объектам.

О достижении «ценового дна» говорить еще рано, - считает Александр Крапин. Арендаторы стремились в 2009 году заключить долгосрочные договора по низким, «антикризисным» арендным ставкам. С большой степенью вероятности в I квартале 2010 года, по мнению эксперта, на рынке коммерческой недвижимости продолжится незначительное снижение цен, и будет характерно небольшое увеличение деловой активности, а также следующие тенденции: переход активов к банкам и вынужденная активность банков в области девелопмента, сокращение дистанции по ставке капитализации между продавцом и покупателем, смещение интереса инвесторов с готовых объектов к строящимся, пересмотр офисных проектов.
Действительно, крупные банки продолжают аккумулировать офисные объекты, которые ранее были заложены в качестве обеспечения кредитов. В январе стало известно о переходе к Сбербанку сразу двух крупных активов: БЦ Nordstar Tower может полностью перейти под контроль банка в рамках реструктуризации долга застройщика объекта ДС-Девелопмент; 50,01% долей ООО «Хрустальные башни» (проект комплекса общей площадью 168 000 кв. м в районе метро Улица 1905 года), принадлежащего Coalco Development, также переходит Сбербанку как основному кредитору проекта.

В то же время, некоторым девелоперам все же удается реструктурировать кредиты без передачи залоговых активов: так, застройщику Forum Properties удалось избежать продажи объекта «Эрмитаж Плаза», заложенного под кредит в $150 млн – кредитор девелопера Альфа-Банк продлил кредит на 6 лет по ставке 11% годовых.

Наталья Сазонова считает, что заморозка объектов и замедление темпов строительства приведет к дальнейшему сокращению объемов ввода до 0,9-1,1 млн м2 в 2010 году. А снижение активности девелоперских компаний, выразившееся в заморозке или сокращении объемов проектов, переносе сроков выхода на участок приведет к дефициту качественного предложения в перспективе 2-3 лет. Нехватка офисных помещений в центральных районах Москвы, по ее словам, послужит катализатором для постепенного возобновления роста арендных ставок и цен продажи.

Однако, в 2010 году, полагает Наталья Сазонова, за счет прироста площадей в районе ММДЦ «Москва-Сити» и за пределами Третьего транспортного кольца рост уровня вакантных площадей продолжится, но более низкими темпами, чем в 2009-м: не более, чем на 2 процентных пункта за 2010 год.

Объем поглощения, предполагают эксперты, в 2010 году будет оставаться значительно ниже докризисного уровня, существенную часть рынка, так же как и в прошлом году, будут занимать сделки по пересогласованию договоров аренды в сторону понижения ставок.

Константин Ковалев также пока не видит предпосылок для роста цен на офисы и арендных ставок – объем вакантного предложения еще очень высок, и созданного резерва почти в 2 млн кв. м хватит еще как минимум на год. Тем не менее, по оценке эксперта, в 2010 году при сохранении текущих темпов поглощения доля вакантного предложения будет постепенно снижаться.