/articles/21804/

28.08.2012

Рантье прощупывают почву..Ипотека и налоговые преференции — главные стимулы для строительства доступного арендного жилья

На российском рынке недвижимости наконец-то стали появляться проекты строительства арендного жилья. За рубежом на такой формат недвижимости приходится 30–70% в структуре предложения новостроек, в то время как в нашей стране инвесторы в жилищное строительство долгое время оставались равнодушными к арендному бизнесу. Он считался хлопотным и низкодоходным, расчетные сроки окупаемости инвестиций превышали десять лет. Поэтому ставка была сделана на продажу недвижимости в собственность и ипотеку.

Но, похоже, в последнее время в сознании девелоперов и чиновников произошел сдвиг: появилось сразу несколько инвестиционных идей, связанных со строительством арендного жилья. В мае в Новосибирской области, в поселке Ложок рядом с Академгородком, Новосибирское областное агентство по ипотечному кредитованию начнет строительство трех доходных домов для семей ученых СО РАН и сотрудников строящегося в Академгородке технопарка. В Калужской области под строительство арендного жилья выделен участок рядом с технопарком «Росва». На нем появятся многоэтажные дома на 600 квартир, две трети из которых будут сданы в аренду. Обсуждается возможность реализации проектов на территории промышленных кластеров в ряде других регионов: многие работодатели даже готовы субсидировать часть арендной платы своим специалистам. В окрестностях Москвы возводит комплекс доходных домов компания из Татарстана.

Недавно замглавы Минрегиона Константин Королевский заявил, что к 2020 году доля доходных домов в ежегодном объеме ввода жилья составит 20%. Впрочем, пока эти амбициозные планы ничем не подкреплены. Главная проблема заключается в том, что пилотные проекты строительства арендных домов запускаются в мутной правовой среде. Это обстоятельство не только помешает тиражировать новый формат в масштабах страны, но и может создать благоприятные условия для злоупотреблений.
Приманки для инвесторов

Пилотные проекты строительства доходных домов развиваются по двум моделям. Первая схема — ее лоббируют федеральные и региональные чиновники — основана на предоставлении девелоперам арендного жилья льготного инвестиционного режима (его обеспечивают региональные власти, давая застройщикам бесплатно землю, инфраструктуру), а также рефинансировании кредита на строительство через ипотеку в рамках программ федерального АИЖК (см. схему 1).

Вкратце алгоритм выглядит следующим образом. Муниципалитет бесплатно выделяет застройщику обеспеченный инфраструктурой участок под строительство доходного дома. Возможно — в обход процедуры земельных аукционов: предложено внести поправки в Земельный кодекс, позволяющие предоставлять без торгов землю под строительство арендного жилья. Застройщик берет кредит в коммерческом банке под 10–11% годовых под гарантии региональных властей сроком на два года и строит дом. Затем квартиры в новостройке выкупает управляющая компания (УК), учрежденная местными властями в партнерстве с частным капиталом. Сделку финансирует АИЖК — под залог доходного дома агентство предоставляет УК кредит сроком на 20 лет под 10–11% годовых.

Специально для реализации этой схемы АИЖК разрабатывает ипотечный продукт «Ипотека с наймом», который призван стать одним из основных инструментов поддержки федеральных и региональных арендных инициатив. Кредиты, выданные на выкуп доходных домов, впоследствии могут быть секьюритизированы, что позволит запустить финансовый конвейер поддержки проектов строительства доходного жилья. Предположительно арендные ставки в построенных по такой схеме доходных домах будут ниже среднерыночных, при условии, что около трети цены покроют работодатели (предприятия, расположенные на территории технопарка) либо местный бюджет (если жилье арендуют очередники, малообеспеченные и молодые семьи).

Вторая схема строительства арендных домов, идеологами которой выступают инвестиционные компании, предполагает «упаковку» арендного проекта в закрытый паевой фонд недвижимости (ЗПИФ). Он может быть сформирован с привлечением как государственных ресурсов — например, власти могут войти в проект бюджетным кредитом, субсидией, гарантиями, имуществом, землей, — так и частного капитала. Построенные ЗПИФом доходные дома перейдут в общедолевую собственность пайщиков. Сдавать жилье в аренду будет управляющая компания фонда, а размер ее вознаграждения будет зависеть от доходности рентного проекта.

Если в схеме Минрегиона главная мотивация для инвесторов — бесплатная земля и инфраструктура, то в случае с ЗПИФом ключевое значение приобретают налоговые преференции. ЗПИФ не является юридическим лицом, поэтому не платит налог на прибыль, а активы, переданные в фонд, не облагаются налогом на имущество. Кроме того, раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выделение из него доли в натуре не допускаются. На переданное в фонд имущество не может быть обращено взыскание. Фонд не отвечает по долгам управляющей компании. То есть, в отличие от ситуации с долевым участием в проекте, инвестор не несет рисков банкротства управляющей компании.

Один из пилотных проектов с использованием схемы ЗПИФа реализует к западу от Москвы группа компаний ASG. В поселке Рублево-Мякинино строится примерно 400 апартаментов бизнес-класса общей площадью более 40 тыс. кв. м. Объем инвестиций оценивается в 2 млрд рублей. Предполагается, что проект окупится за восемь-десять лет.
Ипотека минус налоги

Каждая из применяемых в России схем строительства доходных домов прямо или косвенно воспроизводит базовые рычаги стимулирования строительства арендного жилья, действующие во всем мире. По сути таких рычагов два: долгосрочная ипотека и налоговые преференции. Однако российская специфика заключается в том, что у нас эти механизмы применяются выборочно в рамках пилотных проектов, в то время как за рубежом подобные преференции выступают взаимодополняющими элементами комплексной государственной жилищной политики по развитию арендного сегмента. Как раз этого у нас нет и в помине.

Весьма показателен опыт строительства доходных домов, накопленный в США. Многие американцы предпочитают арендовать жилье, тем самым повышая трудовую мобильность, стремясь к экономии на налогах, а также расширяя возможности жизни в центральных районах города; зачастую арендные дома размещаются в реконструированных зданиях из-за существующих ограничений по застройке сложившихся кварталов. Основным источником финансирования рентных проектов в верхнем и среднем ценовом сегментах, предполагающих высокий уровень комфорта и сервиса, служат ипотечные кредиты на 10–30 лет под низкие процентные ставки на строительство многоквартирных доходных домов. До кризиса доля многоквартирной ипотеки (multifamily mortgages — ссуды для покупки домов на пять и более квартир) составляла около 30% в портфеле крупнейших ипотечных агентств.

Что же касается проектов строительства арендного жилья в нижнем ценовом сегменте, то они, как правило, опираются на программу налоговых зачетов Low-Income Housing Tax Credit (LIHTS), которая действует в США с 1986 года (см. схему 2). Термин «зачет» точнее отражает суть этой налоговой льготы, которая не является вычетом или налоговым кредитом в классическом понимании. Программа позволяет девелоперам сократить налогооблагаемый доход пропорционально объему инвестиций в строительство доступного арендного жилья в соотношении один к одному (то есть доллар налога сокращается на доллар инвестиций в общественный проект, которым признается строительство арендного жилья для малоимущих). Зачеты направлены как на уменьшение срока окупаемости инвестиций, так и на привлечение капитала с финансового рынка. Как правило, проекты строительства арендного жилья реализуются партнерствами, объединяющими девелоперов и крупных инвесторов (нефтяные, страховые компании, банки), заинтересованных в получении налоговых льгот. «Подобные налоговые зачеты интересны крупным инвесторам, которые могут купить долю в партнерстве и тем самым получить право на налоговые преференции в течение следующих десяти лет», — поясняет руководитель консультационных программ
по жилищному финансированию компании IFC Андрей Милютин.

Условием получения налогового зачета является инвестиция в социально ориентированный проект, где не менее 40–60% квартир будет сдано в аренду семьям с доходом на 50–60% ниже среднего. Зачастую жильцы таких домов — участники ваучерной федеральной программы субсидирования арендных ставок (Housing Choice Voucher), которая охватывает около трети арендаторов с низкими доходами и покрывает 70–90% стоимости аренды. Налоговые зачеты распределяются на конкурсах. Лимиты налоговых зачетов устанавливаются федеральной налоговой службой для каждого штата в зависимости от численности жителей (около 1,75 доллара на человека). Всего в рамках программы LIHTC с 1986 года было построено более 1,6 млн единиц жилья, в основном дома на 20–50 квартир.
Ипотека и налоговые преференции — главные стимулы для строительства доступного арендного жилья
Правовой вакуум

По экспертным оценкам, сегодня не менее 1,4 млн российских домохозяйств готовы улучшить жилищные условия посредством найма жилья. При этом спрос крайне эластичен к цене и при обеспечении доступной арендной ставки возрастает в разы. По данным Минрегиона, около трети граждан, стоящих сейчас в очереди на жилье, готовы снимать квартиры при субсидировании части арендной платы из регионального или муниципального бюджета. То есть потенциальный спрос на такое жилье вполне сопоставим с масштабами раскрученного американского рынка.

Однако чтобы придать процессу строительства арендного жилья убедительную динамику, явно недостаточно лишь скоротечных пилотных проектов. По мнению экспертов, реализации инвестиционных идей должна предшествовать кропотливая и комплексная работа по созданию нормативной базы и опирающихся на нее общедоступных экономических стимулов. «Определять подходы к созданию арендного жилого фонда необходимо на уровне государственной политики», — уверен гендиректор УК «АС Менеджмент» (входит в инвестиционную группу ASG) Роберт Хайруллин. Это позволило бы тиражировать проекты строительства арендного жилья.

Пока же, по словам руководителя проекта «Российский дом будущего» Сергея Журавлева, проекты строительства доходных домов погружены в правовой вакуум. В Жилищном кодексе нет понятия «доходный дом». Не предусмотрена ипотека на многоквартирный комплекс: нужны соответствующие поправки в закон об ипотеке (этим объясняется некоторая «кривизна» российских схем строительства арендного жилья). Ограничены возможности местных властей по субсидированию ставки аренды. Налоговым кодексом не предусмотрена система льгот и преференций. Отсутствуют программы поддержки малообеспеченных арендаторов. И еще вагон и маленькая тележка других вопросов, не урегулированных в законодательстве. По мнению экспертов, вряд ли удастся расшить все узкие места рентного бизнеса в режиме экспериментальных проектов.

Другой риск: в отсутствие четких правил игры под лозунгами строительства доступного арендного жилья может начаться хаотичная раздача земли под коммерческие проекты в обход аукционных процедур, а бюджетные инвестиции превратятся в рычаг развития частных территорий для классической коммерческой застройки.

Илья Ступин.