/articles/1691/

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПОДХОД К УПРАВЛЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Важнейшей составляющей недвижимости являются те изменения, усовершенствования, которые осуществляются в процессе управления имуществом. Подобный процесс может вести к значительному росту первоначальной стоимости недвижимого имущества. Развитие недвижимости – девелопмент - как раз и понимается как целенаправленное ее изменение, после которого объект недвижимости приобретает новые качественные характеристики, а следовательно, и стоимость. Применение методов инвестиционного подхода к управлению коммерческой недвижимостью является действенным антикризисным инструментом и делает возможным осуществление инвестиций в период развивающегося кризиса.
В настоящее время в России существует множество точек зрения по поводу определения «управление коммерческой недвижимостью». Все они различаются между собой. Под управлением недвижимостью понимают и строительство, и девелопмент, и управление корпоративными инвестициями, и управление инфраструктурой организации.
Считаю важным выделить два принципиальных подхода к определению понятия «управление недвижимостью».
Первый – это управление недвижимостью как материальным объектом.
Данному понятию в наибольшей степени соответствует управление инфраструктурой объекта недвижимости, оптимизация всех физических, материальных аспектов создания и функционирования объекта недвижимости. Пример определения управления недвижимостью может быть сформулирован следующим образом: «Управление недвижимостью – это комплексная система удовлетворения потребностей клиентов в конкретном виде недвижимости. Разработка и реализация системы управления недвижимостью позволит включить её в группу эффективно работающих активов» [1, с. 52].
Данное направление включает разработку и принятие комплексных решений в области интеграции инженерной и информационной структуры объектов недвижимости различного назначения и охватывает основные этапы жизненного цикла объекта недвижимости: стадию проектирования, стадию строительства, стадию эксплуатации и, в случае необходимости, стадию ликвидации. На всех этапах жизненного цикла ставятся и решаются технические, административные и юридические задачи. При этом приоритет отдается решению технических и технологических задач, среди которых наиболее важными являются:

    * обеспечения функциональности объекта недвижимости (здания), обеспечение необходимого уровня сервиса;
    * обеспечение надежности и долговечности здания, т.е. обеспечение безопасности конструкции;
    * минимизацию затрат на инженерно-техническое обслуживание.

В западной литературе по управлению коммерческой недвижимостью как материальным объектом выделяют два вида управления: 1) Building management и 2) Facility management.
«Building management» (дословно, «управление зданием или домоуправление») можно интерпретировать как управление процессами технической эксплуатации здания. Функциональные обязанности «билдинг-менеджера» включают в себя:

   1. управление энергоснабжением; отчасти энергопотреблением; энергосбережением;
   2. управление техническим обслуживанием сантехнических систем (водоснабжение, канализация, отопления), лифтов, систем вентиляции и кондиционирования, освещения, сигнализации и т.д.;
   3. управление телефонными сетями, сетями ЭВМ, другими средствами связи;
   4. управление системой удаления отходов и др.

«Facility management» дословно означает «управление удобствами или средствами обеспечения благоприятной работы для людей, находящихся внутри здания». Можно сказать, что в данном случае речь идёт об управлении социальной инфраструктурой здания. Решение этих задач особенно актуально для офисных и административных зданий. Функциональные обязанности «фасилити-менеджера» включают в себя:

   1. управление организацией рабочих мест;
   2. управление системой безопасности;
   3. управление отдыхом и системой питания персонала;
   4. управление средствами связи;
   5. управление обслуживанием автостоянок (parking);
   6. управление уборкой помещений и др.

В англоязычных странах данное направление обозначается не только как «facility management», но и как «real estate management» [2].

Библиотека Конгресса США в 1982 г. определила управление (пространством) недвижимостью (facility management) следующим образом [2, с.3]: «практика (деятельность) по координации физического (материального) рабочего пространства с людьми и работой организации; она интегрирует принципы делового администрирования, архитектуры, а также поведенческих и инженерных наук» (рис. 1.).
    Рис. 1. Управление недвижимостью (facility management)

Международная Ассоциация по управлению недвижимостью (IFMA) объединила разнообразные виды деятельности, связанные с управлением недвижимостью, в девять функциональных областей:

   1. Долгосрочное планирование пространства.
   2. Ежегодное планирование пространства.
   3. Финансовое прогнозирование и управление пространством.
   4. Приобретение и/или передача недвижимости.
   5. Планирование внутреннего пространства, спецификация работ, установка и управление интерьерным пространством.
   6. Архитектурное и инженерное планирование и дизайн.
   7. Новое строительство и/или реконструкционные работы.
   8. Обеспечение работоспособности оборудования.
   9. Интеграция коммуникаций, безопасность, общие административные услуги (транспорт, почта, питание, учет и др.).

В России пока однозначного термина для такого рода управления недвижимостью не сформировалось. У нас при определении такого рода деятельности используются различные термины, например, «эксплуатация зданий», «управление обслуживанием недвижимости», «управление инфраструктурой организации» и т.д. [3, 4].
В общем случае важность данного направления в управлении недвижимостью возрастает по мере роста масштабов и величины, уровня сложности объектов недвижимости, новизны инженерных, технических и технологических решений.
Второй подход – это управление недвижимостью в качестве источника доходов или в качестве объекта инвестиций. В англоязычных странах данное направление обычно обозначается как «property management» и своей целью имеет наиболее эффективное использование недвижимости в интересах собственника данной недвижимости. «Управление недвижимостью – предпринимательская деятельность по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых допускаемых гражданским законодательством Российской Федерации правомочий собственника недвижимого имущества» [5, с. 4].
«Управление недвижимостью – это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поручению собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом» [6, с. 63]. Данный подход является довольно новым для России. Первой работой, рассматривающей недвижимость как инвестиционный актив, является перевод книги Д. Фридмена и Н. Ордуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» [7]. Она явилась основой для появления книг отечественных авторов, в которых оценка недвижимости рассматривается прежде всего с позиций инвестиционного подхода [8, 9].
В рамках инвестиционного подхода основной целью управления недвижимостью является максимизация стоимости недвижимости в долгосрочной перспективе, которая рассматривается через призму доходов, получаемых в результате владения и использования недвижимости.
В настоящее время в России данные подходы четко не разграничены ни в теории, ни на практике, что отражается, например, в «расширительной» трактовке управления недвижимостью, которую предлагает Национальная Ассоциация управляющих недвижимостью России. Принятые данной Ассоциацией «Стандарты профессиональной практики управляющих недвижимостью» определяют управление недвижимостью следующим образом: «Управление недвижимостью – управленческая деятельность в интересах заказчика (собственника) в отношении какой-либо из сфер деятельности, связанных с определенным процессом жизненного цикла объекта недвижимости [10]:

    * замысел;
    * проектирование;
    * изготовление (возведение, строительство);
    * обращение (купля-продажа, аренда и пр.);
    * употребление (сервис);
    * обслуживание, эксплуатация и ремонт;
    * капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация;
    * перепрофилирование;
    * утилизация».

В приведенном выше определении объединяются самые разнообразные виды деятельности, связанной с недвижимостью, которые, в общем случае, чаще всего разделены между отдельными участниками, которые выступают главными на отдельных этапах жизненного цикла объекта недвижимости. Управление объектами недвижимости затрагивает целый комплекс технических и технологических, юридических, социальных и финансовых вопросов. Соответственно, участники этого процесса не только преследуют различные цели и интересы, но и обладают различными сферами компетенции.
Отметим, что, согласно приведенному определению, все эти виды деятельности осуществляются в интересах заказчика (собственника), т.е. предполагается существование определенного управляющего – посредника между заказчиком (собственником) и остальными участниками профессиональной деятельности в области недвижимости. В странах с развитым рынком недвижимости такого рода деятельность называется девелопментом, а посредник – девелопером. В российской деловой практике данные термины используются все шире, хотя однозначного их принятия пока не произошло.
В рамках данной статьи управление недвижимостью рассматривается с позиций инвестиционного подхода.
Крупные институциональные инвесторы (пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные фонды), а также частные инвесторы, разочарованные результатами инвестиций в ценные бумаги, увеличивают свои вложения в недвижимость.

Инвестиции в недвижимость привлекательны по ряду причин:

   1. Доходность инвестиций в недвижимость демонстрирует малую корреляцию с колебаниями цен на акции и облигации, что делает недвижимость привлекательным элементом инвестиционного портфеля, снижающим суммарный риск. Кроме того, риск вложений в недвижимость, оцениваемый по изменчивости доходов, оказывается ниже, чем риск вложений в акции, и приблизительно сопоставимым с риском вложений в облигации.
   2. Гарантированный арендный доход, т.е. вероятность получения денежного потока, генерируемого объектом недвижимости, очень высока.
   3. Капитализация объектов недвижимости. Постоянный рост стоимости объекта в период роста рынка и высокая вероятность «ненулевой» стоимости в кризисных ситуациях
   4. Эффект защищённости от инфляции.

Недвижимость как объект инвестиций

Недвижимость как объект инвестиций обладает особыми характеристиками, среди которых наиболее существенными можно считать следующие:

   1. неделимость объектов недвижимости (как правило);
   2. длительный срок эксплуатации;
   3. износ зданий и сооружений;
   4. потенциальный рост стоимости земли;
   5. территориальная локализованность рынков;
   6. раздельные юридические права;
   7. особые налоговые условия;
   8. неравномерность денежных потоков;
   9. риск и неопределенность.

Низкая ликвидность недвижимости является одной из ее основных характеристик в качестве объекта инвестиций. Она отражает длительность времени, необходимого для совершения сделки, и высокие затраты на осуществление соответствующей сделки. Низкая ликвидность стимулирует долгосрочный характер инвестиций в недвижимость и меньший объем спекулятивных операций (по сравнению с другими видами инвестиций).
Обычно выделяют следующие основные формы получения доходов от недвижимости [11, 12]:
- текущий доход в виде периодических платежей, прежде всего от сдачи недвижимого имущества в аренду;
- увеличение стоимости капитала в результате роста рыночной стоимости объекта недвижимости. Реализация прироста стоимости капитала, вложенного в объекты недвижимости, происходит в момент продажи или иной сделки с объектом недвижимости.
Перечисленные характеристики создают индивидуальность, а иногда и уникальность каждого объекта недвижимости, что, в свою очередь, формирует особые механизмы ценообразования, основанные на профессиональных процедурах рыночной оценки.
Возможности инвестиций в недвижимость
На развитых рынках существует множество возможностей для инвестиций в недвижимость, они реализуются через гамму институтов, среди которых наибольшее распространение фонды инвестиций в недвижимость. Фонды объединяют небольшие средства множества вкладчиков или пайщиков и обеспечивают им преимущества профессионального управления и диверсификации.
В США существует несколько видов таких трастов (фондов):
    
    * Строительные и девелоперские трасты, которые предоставляют кредиты строительным компаниям в течение срока строительства здания.
    * Ипотечные трасты (трасты закладных), которые обеспечивают долгосрочное финансирование недвижимости. Они приобретают долгосрочные закладные на недвижимость, когда строительство уже закончено.
    * Трасты собственности владеют различными видами недвижимости, приносящей доход, такими как деловые центры и офисные здания, торговые центры или жилые дома. Таким образом, инвестор, который покупает долю или паи такого траста, покупает часть портфеля недвижимости, приносящей доход.

Существованию таких фондов способствует особый налоговый режим, применяемый к ним в большинстве стран, а также высокая ликвидность такого рода инвестиций, которую обеспечивает возможность покупать и продавать паи фондов на биржевом рынке.
Кроме того, для более крупных инвестиций используются и прямые инвестиции в недвижимость: покупка жилых домов, приобретение земельных участков, приобретение недвижимости, приносящей доход в виде арендных платежей, девелопмент земельного участка. Такого рода прямые инвестиции требуют значительных затрат капитала, времени и профессиональных знаний, оценок и экспертиз.
На рис. 2. представлены основные направления инвестиций в недвижимость, доступные на развитых рынках.
В российских условиях возможности для инвестиций в объекты недвижимости существенно ограничены по сравнению с развитыми рынками и доступны, как правило, только крупным инвесторам [13].
Среди российских паевых инвестиционных фондов на конец 2003 г. было зарегистрировано всего два инвестиционных фонда, которые, в соответствии с инвестиционными декларациями, специализировались на вложениях в недвижимость. Однако за прошедшие четыре года их число значительно возросло: к 2008 году на рынке недвижимости России функционировало более 100 закрытых ПИФ недвижимости, а объем средств под их управлением составлял более 25 млрд руб.
Деятельность ПИФов недвижимости не отличается прозрачностью, так что пока трудно обоснованно судить о результатах их деятельности.
Один из первых фондов, специализирующихся на вложениях в российскую недвижимость – Commonwealth Property Investors, – создан и зарегистрирован в 1995 г. в соответствии с американским законодательством как частный фонд собственности, а его управляющая компания находится в России.
Управляющая компания осуществляет несколько независимых проектов (строительство офисных зданий, торговых зданий, спортклубов в Москве, Санкт-Петербурге и других городах), в которых фонд участвовал в качестве «пассивного» финансового инвестора, ориентируясь на среднюю доходность в 25%. Хотя фонд осуществлял инвестиции в российскую недвижимость, его средства предоставлялись американскими инвесторами, и действует он в рамках американской юрисдикции.
Первый российский паевой фонд, специализирующийся на инвестициях в недвижимость, это фонд «Недвижимость», созданный управляющей компанией «Менеджмент-Центр» в 2001 г. Фонд ориентировался на годовую доходность в 20-30% в валюте. Минимальный размер пая составляет 150 тыс. руб., что и определяет состав участников фонда. Инвесторами фонда являлись прежде всего крупные компании, связанные с рынком недвижимости, – строительные компании, проектировщики, риэлторы.
Согласно прогнозам аналитиков, по завершению финансового кризиса, количество фондов недвижимости будет активно увеличиваться, при этом все больше ПИФов будет действовать по западной модели, которая предполагает приобретение готовых объектов и дальнейшее управление недвижимостью вместо финансирования строительства, что было популярно в первые три года становления рынка.
По экспертным оценкам, портфельные инвестиции в недвижимость могут быть резко увеличены, так как существует большой потенциальный спрос на такого рода инвестиции со стороны населения (прежде всего в жилую недвижимость), промышленных предприятий, банков и иностранных инвесторов. Несмотря на присутствие кризиса в стране, по данным опросов – 43% населения России считают инвестиции в недвижимость наиболее надежными среди всех вариантов инвестиций.
Инвестиции в объекты недвижимости осуществляются преимущественно в форме прямых инвестиций в объекты недвижимости на этапе их строительства, а также в форме приобретения объектов недвижимости на вторичном рынке (уже существующих объектов) для их дальнейшей сдачи в аренду. Хотя пока девелопмент слабо развит, но его сфера расширяется, по крайней мере, по оценкам участников рынка.
В зависимости от функционального назначения объектов недвижимости, развитие проектов имеет ряд особенностей. В основе каждого вида девелопмента лежат единые принципы управления, однако выбор сегмента придает определенную специфику процессу реализации проекта.
Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), разработкой маркетингового проекта, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.
    Рис. 3. Предпринимательская деятельность по управлению недвижимостью

Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.
Таким образом, как показано в работе и на рис. 3, управление недвижимостью (девелопмент) формируется по двум направлениям, подходам.
Первое направление связано с управлением недвижимостью как материальными объектами. В свою очередь, это направление деятельности разбивается на два поднаправления: 1) «Building management» («управление зданием»), 2) «Facility management» «управление удобствами».
Второе направление – это управление недвижимостью в качестве источника доходов или в качестве объекта инвестиций. При этом предполагается наиболее эффективное использование недвижимости в интересах собственника недвижимости. Критерий эффективности – максимизация стоимости недвижимости в долгосрочной перспективе.
Однако в рамках предпринимательской деятельности по управлению недвижимостью весь этот процесс, определяемый как девелопмент, связан единой целью максимизации стоимости недвижимости.
Литература

1. Крутик А.Б., Мурин Дж. Инвестиции и экономический рост предпринимательства. – СПб.: «Лань», 2000.

2. Rondeau E.R., Brown R.K., Lapides P.D. Facility Management. – Canada, John Wiley Sons, Inc., 1988.

3. Управление нежилой недвижимостью в городах техноэкополиса «КАС» / Под ред. В.А. Захаров, А.Е. Зубарев: Минобрнауки РФ - Владивосток: Изд-во Дальневост. ун-та, 2004.

4. Волков К.А. Управление эксплуатацией недвижимости. – СПб.: СПбГАСУ, 2007; Тарасевич Е.И. Управление эксплуатацией недвижимости. - СПб.: МКС, 2006.

5. Васильева Л.С. Экономика недвижимости. - М.: Эксмо, 2008.

6. Белоусова Н.М. Экономика недвижимости. - М.: МГУП , 2008.

7. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.: Дело, 1977.