/articles/1680/

Долевое участие в приватизации

Другой часто возникающей на практике проблемой является приобретение в собственность или в аренду земельных участков в
том случае, когда у здания нет одного собственника, а расположенные в нем помещения принадлежат разным лицам.
Пункт 3 статьи 36 ЗК РФ гласит: если здание (помещение), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит
нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую
собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ, иными федеральными законами.
Для осуществления этого права указанные лица должны совместно обратиться в исполнительный орган государственной
власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок (п. 5 ст. 36 ЗК РФ).
Сказанное, в частности, может означать следующее:
1)если здание (например, жилой дом) является имуществом,
принадлежащим нескольким гражданам на праве общей собственности с определением доли каждого (долевая собственность), и
находится на неделимом земельном участке, участники долевой собственности имеют право на приобретение данного земельного
участка в общую долевую собственность;
2) для приобретения неделимого земельного участка в общую долевую собственность собственники расположенного на нем здания должны обращаться в уполномоченный орган совместно.Сформулировав данное правило, законодатель не создал механизма его реализации, что послужило причиной многочисленных споров. Дело в том, что множественность лиц на стороне собственников или арендаторов не может возникнуть до той поры, пока все собственники помещений в данном здании не пожелают приобрести участок в общую собственность или в аренду. Собственники же помещений часто не могут прийти к согласию по вопросу, на каком праве стоит приобрести участок (собственность или аренда). Многие вообще не разделяют стремления своих соседей приобрести какое-либо право на расположенный под зданием участок. Заключение весьма распространенных в практике московского землепользования договоров, совершаемых двумя лицами -арендодателем (Москомзем) и арендатором, по которым арендатор получает определенную долю в праве аренды земельного участка (например, 2/25), не является выходом из таких ситуаций.
Это объясняется тем, что долевое обязательство может возникнуть только при условии действительной множественности лиц на одной из его сторон, однако, она отсутствует при заключении договоров аренды участков, в которых фигурирует только один «долевой» арендатор участка. Доля в праве аренды при отсутствии множественности лиц на стороне арендаторов — правовая бессмыслица. Предположим, что подобные договоры аренды будут одновременно заключены с собственниками всех расположенных в здании помещений; нельзя забывать о том, что множественность лиц в обязательстве может быть установлена только тогда, когда обязательство с участием нескольких лиц возникло из одного правового основания. В противном случае будет отсутствовать согласованная воля сторон, направленная на установление конкретного арендного обязательства между всеми его участниками
(ст. 308 ГК РФ).
Эту позицию поддерживает Высший арбитражный суд РФ, который в своих постановлениях по ряду дел признал обоснованным отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в регистрации подобных договоров аренды земельных участков.
Законодательство не содержит каких-либо механизмов, позволяющих одним собственникам помещений понудить других к заключению договора аренды участка или к его совместному выкупу в собственность.
Поэтому, как это ни прискорбно для отдельных участников оборота, в настоящий момент собственник помещений в здании, желающий приобрести право на расположенный под ним участок, должен прийти к согласию со всеми соседями — собственниками других помещений, после чего сообща оформлять свое право на землю.