/articles/1600/

Какой порядок учета и порядок регистрации прав на земельные участки?

В настоящее время в стране сложилась ситуация, когда многие земельные участки и права на них не учтены. Это связано с тем, что Закон о регистрации вступил в силу только в 1998 году, а до этого момента регистрация указанных объектов и прав на них осуществлялась достаточно хаотично (если вообще осуществлялась). Многие земли и права субъектов на земельные участки до сих пор не зарегистрированы. Кроме того, сравнительно недавно был принят Федеральный закон «О государственном земельном кадастре».
Таким образом, перед уполномоченными органами и лицами, приватизирующими земельные участки, встала задача, требующая немалых материальных и временных затрат: учет земельных участков.
Как уже упоминалось, покупатель вправе либо оформить участок самостоятельно, либо переложить эту задачу на уполномоченный орган.
Процедура учета земельных участков складывается примерно из следующих стадий:
1) обмер земельного участка;
2) получение в организации, занимающейся землемерными
работами, предварительных данных по земельному участку
и сдача их в кадастровую палату;
3) получение в кадастровой палате сведений на участок;
4) подписание акта согласования границ со смежными землепользователями;
5) изготовление описания земельного участка;
6) постановка на учет в кадастровой палате;
7) получение кадастрового плана.
После того как участок поставлен на кадастровый учет, необходимо пройти государственную регистрацию — заключительный этап приобретения прав на недвижимость. Она, напомним, имеет юридическое (правообразующее) значение. Покупатели становятся собственниками и, следовательно, могут по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью только после государственной регистрации права.
Для верного оформления прав на объекты недвижимости и земельные участки необходимо знать основные положения российского законодательства, устанавливающие обязательность государственной регистрации.
1. Право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГКРФ).
2. Права, подлежащие государственной регистрации, возникают
с момента регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ).
3. Регистрации подлежат не только права, но также их ограничение (обременение) в случаях, предусмотренных законом (п. 1, ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Закона о регистрации).
4. Сделки с землей и иной недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации в случаях, установленных ГК РФ, и признаются заключенными с момента регистрации, если иное не установлено законом (п. 1 ст. 164, п. 3 ст. 433 ГК РФ).
5. Регистрации подлежит отчуждение имущества, право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации права (п. 2 ст. 223 ГК).
6. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
7. Государственная регистрация — единственное доказательство существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации).
Гражданский кодекс РФ и Закон о регистрации выделяет три вида государственной регистрации:
- регистрация прав;
- регистрация ограничений (обременении) прав;
- регистрация сделок.
Однако государственной регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею.
Регистрация носит заявительный характер.
Согласно пункту 1 статьи 9 Закона о регистрации государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.
В настоящее время таким уполномоченным органом является Федеральная регистрационная служба и ее территориальные органы (управления и главные управления). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является платной.
Согласно статье 11 вышеназванного Закона за регистрацию взимается государственная пошлина. Размер такой пошлины устанавливается Налоговым кодексом РФ.
Таким образом, правообладателю, для того чтобы зарегистрировать свое право на земельный участок или иной объект недвижимости (или сделку с ним), необходимо оплатить в федеральный бюджет государственную пошлину за регистрацию и обратиться с заявлением о государственной регистрации в соответствующий территориальный орган Федеральной регистрационной службы.
К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены необходимые для ее осуществления документы. Их можно условно разделить на следующие группы.
1. Документы, подтверждающие правоспособность правообладателя:
- учредительные документы юридического лица;
- документ, удостоверяющий личность, например паспорт, для
физического лица.
2. Документы, подтверждающие право действовать от имени
правообладателя:
- доверенность от физического лица (нотариально-удостоверенная);
- доверенность от юридического лица;
- документы, подтверждающие факт назначения руководителя на соответствующую должность, если с заявлением обращается руководитель организации.
3. Документы, содержащие описание земельного участка — план земельного участка.
4. Документы, которые являются основанием для возникновения
(перехода, прекращения) прав на земельный участок. Перечень таких документов установлен статьей 17 Закона о регистрации:
- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции
и в порядке, который установлен законодательством,
действовавшим в месте издания таких актов на момент их
издания;
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого
имущества, совершенные в соответствии с законодательством,
действовавшим в месте расположения объектов недвижимого
имущества на момент совершения сделки;
- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений,
совершенные в соответствии с законодательством, действо¬
вавшим в месте осуществления приватизации на момент ее
совершения;
- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок
с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии
с законодательством, действовавшим в месте передачи на
момент ее совершения;
- иные документы, которые в соответствии с законодательством
Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение)
прав.
Государственная регистрация проводится в течение одного месяца с момента подачи всех документов. При этом правообладателю выдается свидетельство о государственной регистрации.
В случае регистрации сделки с земельным участком государственная регистрация удостоверяется проставлением специальной удостоверяющей надписи на документе, выражающем содержание сделки.
Государственная регистрация прав приостанавливается, если возникли сомнения в наличии оснований для такой регистрации, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений (ст. 19 Закона о регистрации). При этом регистратор обязан принять все необходимые меры для разрешения сложившейся ситуации — уведомить заявителя, направить соответствующие запросы о подтверждении подлинности документов и т. д.
Государственная регистрация может быть приостановлена и по письменной просьбе заявителя на срок, не превышающий 3 месяцев.
В государственной регистрации права на земельный участок и иной объект недвижимости (или сделки с ним) может быть отказано по следующим основаниям (ст. 20 Закона о регистрации).

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Стороны обратились в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.
Из представленных суду документов следовало, что стороны, заключившие договор купли-продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации этого договора, сославшись на содержащееся в нем условие отом, что договор вступаете силу с момента его государственной регистрации. Учреждение юстиции на основании пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации отказало в регистрации, поскольку данный договор не подлежит государственной регистрации.
Арбитражный суд первой инстанции отказал сторонам в удовлетворении иска к учреждению юстиции. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК РФ осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со статьей 4 Закона о регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация является обязательной.
Гражданский кодекс РФ не предусматривает государственной регистрации договора купли-продажи здания. Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам Гражданского кодекса РФ. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК РФ. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания.
1. Право на объект недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации. Отказ по данному основанию возможен, например, в случае, когда заявление подано на государственную регистрацию договора аренды земельного участка, оформленного на срок менее года. Такой договор не подлежит государственной регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ.
2. С заявлением о государственной регистрации прав обратилось
ненадлежащее лицо.
3. Документы, представленные на государственную регистрацию
прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Это — наиболее частая причина
отказа в государственной регистрации.
- свидетельства о праве на наследство;
- вступившие в законную силу судебные акты;
- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество,
выданные уполномоченными органами государственной
власти в порядке, установленном законодательством,
действовавшим в месте издания таких актов на момент их
издания;
Акт государственного органа или органа местного самоуправления.
органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан
недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент принятия.
5. Лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.
6. Лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.
7. Правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.
8. Правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы, наличие которых требуется для государственной регистрации: перехода данного права, его ограничения (обременения); сделки с объектом недвижимого имущества. Регистрация прав, возникших до введения в действие данного Закона, в этом случае обязательна.
9. Не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав.
10. Имеются противоречия между заявленными правами и уже
зарегистрированными. Спор о праве в таком случае может быть решен в судебном порядке.
Заявитель вправе устранить причины, послужившие основанием для отказа, и повторно обратиться за государственной регистрацией, вновь оплатив государственную пошлину.
Также заявитель вправе обжаловать отказ в суде.