/articles/1599/

Передача недвижимости в уставной капитал компании.

Выбранные для вывода активы можно передать в уставный капитал подконтрольной компании. Этот способ является достаточно распространенным в российской практике, так как внесение имущества в уставный капитал не облагается НДС.
Как следует из Гражданского кодекса РФ и специальных законов об акционерных обществах и обществах с ограниченной ответственностью, акции (в ОАО) и доли участия (в ООО) могут оплачиваться фактически любым имуществом, в том числе недвижимостью, ценными бумагами, имущественными правами.
В этом случае имущество компании вносится в качестве вклада в уставной капитал подконтрольной компании, следствием чего является переход права собственности на данное имущество к новому юридическому лицу, прежний собственник сохраняет лишь обязательственные права участника общества.
Коммерческие и некоммерческие организации (кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником) согласно статье 213 ГК РФ являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами). Поэтому с момента внесения имущества в уставный капитал и государственной регистрации соответствующих юридических лиц учредители названных юридических лиц утрачивают право собственности на это имущество, и единственным собственником недвижимости становится сама организация (п. 2 Постановления пленума Высшего арбитражного суда РФ от 25 февраля 1998 года № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Чтобы переход права собственности на недвижимость при внесении вклада в уставный капитал совершился, он должен пройти процедуру государственной регистрации. До государственной регистрации перехода права собственности отношения собственника недвижимого имущества с третьими лицами не изменяются, так как к новому лицу не перешел титул собственника. Иными словами, если на момент возникновения судебного разбирательства новое юридическое лицо не зарегистрировало право собственности на спорное недвижимое имущество, его собственником по-прежнему является учредитель.
На балансе предприятия недвижимое имущество также может быть поставлено только после государственной регистрации пере-хода права собственности на него. Это значит, что налог на имуще-ство может взиматься только с собственника имущества, чье право зарегистрировано в установленном порядке.
Законодателем установлены определенные требования к оценке имущества при его внесении в уставный капитал — денежная оценка неденежных вкладов утверждается решением общего собрания, принимаемым всеми участниками общества единогласно. Если номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежным вкладом, составляет более 200 МРОТ (20 000 рублей), то такой вклад должен оцениваться независимым оценщиком. Если же имущество, передаваемое в уставный капитал, имеет стоимость менее 20 000 рублей, участники общества оценивают его самостоятельно. При этом составляется акт, на основании которого бухгалтер должен принять данное имущество на баланс.
В случае внесения в уставный капитал недвижимости, его стоимость заведомо превышает данный предел, поэтому для обеспечения чистоты сделки необходимо получить заключение независимого оценщика и исчислить стоимость имущества, передаваемого в уставный капитал, опираясь на сумму, указанную в акте оценки. Так формируется сумма уставного капитала, отражаемая на счетах организации. В дальнейшем данное имущество подлежит амортизации, как и все прочее имущество, отвечающее требованиям Налогового кодекса РФ для амортизируемых объектов.
В акционерном обществе акции, распределяемые среди учредителей общества, дополнительные акции, размещаемые посредством подписки, также могут оплачиваться деньгами, ценными бумагами, другими вещами или имущественными и иными правами, имеющими денежную оценку, в том числе и недвижимым имуществом. Форма оплаты акций общества при его учреждении определяется договором о создании общества, а форма оплаты дополнительных акций — решением об их размещении.
Денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций при учреждении общества, производится по соглашению между учредителями. При оплате акций неденежными средствами должен в любом случае привлекаться независимый оценщик. Величина денежной оценки имущества, произведенной учредителями и советом директоров (наблюдательным советом) общества, не может быть выше величины оценки, произведенной независимым оценщиком. Однако закон не содержит запрета на установление учредителями или советом директоров меньшей стоимости актива, чем указано в оценочном заключении.
Существенно важно, что до оплаты 50 процентов акций общества, распределенных среди его учредителей, акционерное общество не вправе совершать сделки, не связанные с его учреждением. В связи с этим пленум Высшего арбитражного суда РФ в постановлении от 18 ноября 2003 года № 19 разъяснил: к сделкам, связанным с учреждением общества, помимо оплаты распределенных среди учредителей акций, относятся сделки по приобретению (аренде) помещения, оборудования для офиса, заключению договора банковского счета и другие, не относящиеся непосредственно к коммерческой (производственно-хозяйственной) деятельности общества. Сделки, заключенные обществом в указанный период и не связанные с учреждением данного общества, могут быть признаны недействительными.
Таким образом, если акции компании не полностью оплачены, сделка по отчуждению недвижимого имущества будет признана недействительной; такие же последствия наступят для компании в случае нарушения требования о полной оплате акций.
При реализации данной схемы бывшему собственнику объекта недвижимости принципиально важно сохранить полный контроль над компанией, куда было внесено его имущество. Данная задача может быть решена или формированием определенной корпоративной структуры компании, в которой контрольный пакет принадлежит учредителю, или последующей уступкой акций (долей) другим подконтрольным лицам.
К плюсам данной схемы отчуждения недвижимости можно отнести следующее.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде имущества, имущественных или неимущественных прав, имеющих денежную оценку, которые получены в виде взносов (вкладов) в уставный (складочный) капитал (фонд) организации.
Вариант с внесением в уставный капитал используется как альтернативный в случаях, когда продавать имущество просто не выгодно. Например, если имущество приобретено без НДС (улица, применяющего упрощенную систему налогообложения,
или в результате приватизации), то продавец должен будет начислить и уплатить НДС с цены имущества. В случае же внесения имущества в уставный капитал новой организации нужно лишь восстановить ранее принятый к вычету НДС. А если НДС в цене имущества при его покупке не было, то и восстанавливать его при продаже не нужно. Это объясняется тем, что данная операция не составляет объект налогообложения налогом на добавленную стоимость, так как не считается реализацией в силу подпункта 4 пункта 3 статьи 39 и подпункта 1 пункта 2 статьи 146 НК РФ.
Преимуществом также является то, что арест не может быть наложен на недвижимое имущество, переданное в уставный капитал акционерного общества в счет оплаты акций. В этом случае единственной возможностью для «агрессора» остается наложение запрета на акции, что в силу осторожного (с недавних пор) отношения отечественных судей к «корпоративным» обеспечительным мерам является крайне проблематичным.