Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:

Экспертное мнение

Пять преимуществ владения недвижимостью через ЗПИФ 16.04.2018 Пять преимуществ владения недвижимостью через ЗПИФ

Преимущества такого формата делают его всё более популярным у собственников крупных объектов коммерческой недвижимости, ориентированных на прозрачный и легальный бизнес.

подробнее

Статьи

17.04.2018

Мировое соглашение не должно изменять период подозрительности сделок должника при банкротстве - ВС РФ

подробнее

Рынок криптовалют

16.04.2018

Cointext запускает приложение для отправки BCH без доступа в интернет

подробнее

За год до всплытия.

За год до всплытия. 05.03.2010

За год до всплытия.

Рынок офисов Москвы весь прошлый год испытывал недостаток спроса и серьезное давление со стороны избыточного предложения. По сравнению с пиковым уровнем 2008 года падение ставок аренды в среднем составило 54%. Основной спрос сместился в сторону небольших офисных блоков площадью до 500 кв. м. На рынке не ждут скорого подъема, осторожно говорят о стабилизации.

Наибольшие трудности офисный рынок переживал в 1 квартале 2009 года: уровень свободных площадей стремительно рос, а ставки аренды падали. На II-III кварталы пришелся основной объем сделок купли-продажи качественных бизнес-центров.

Ближе к концу года можно было наблюдать общий рост спроса как на аренду, так и на покупку помещений, в том числе в инвестиционных целях, однако в целом объем поглощения качественных офисных помещений оказался ниже объема вышедшего на рынок нового предложения.

По данным компании Knight Frank, за год было поглощено 415 тыс. м2 в бизнес-центрах класса А и В – в 4 раза меньше, чем в 2008 году. Как отмечает руководитель отдела исследований рынка Knight Frank Наталья Сазонова, крупные игроки использовали возможности «кризисного» рынка и приобрели объекты по сниженным ценам. «Компания «Хорус Капитал» продала бизнес-центры «Вымпел», «Буревестник», «Диапазон» и «Луч»; AFI Development – офисный комплекс «Эспейс»; «Легион Девелопмент» - бизнес-центр «Легион II»; компания «Роснано» приобрела площади в бизнес-центре «Принципал Плаза», - перечисляет она.

«В минувшем году существенно увеличился рынок субаренды, - говорит руководитель отдела аналитики офисного и складского рынка Jones Lang LaSalle Ольга Рыбакова. - В середине 2009-го в субаренду предлагалось около 100 000 кв. м. К концу года этот показатель сократился до 63 000 кв. м, поскольку часть площадей была сдана».

Компания КОАЛКО сообщает, что арендаторы комплекса «Белая площадь», среди которых - PricewaterhouseCoopers, Deloitte & Touche, McKinsey и Microsoft не выражали намерений расторгнуть ранее подписанные договоры, а при необходимости успешно сдавали свои площади в субаренду самостоятельно.

В конце года напряженность на рынке качественной офисной недвижимости стала постепенно снижаться, начал возвращаться интерес инвесторов к масштабным объектам, девелоперские компании с устойчивым финансовым положением анонсировали новые проекты с целью выйти на рынок во время очередного витка роста экономики. Компания Citer Invest достигла договоренности с бельгийским экспортным агентством и бельгийско-турецким банком о предоставлении финансирования в размере $350 млн на строительство транспортного терминала в ММДЦ «Москва-Сити». Топ-менеджеры «Н-Транса» рассматривают возможность вхождения в проект по строительству МФК для правительства Москвы на 15-ом участке ММДЦ «Москва-Сити». Компания Capital Group анонсировала начало строительства в 2010 г. на 16-м участке ММДЦ «Москва-Сити» многофункционального комплекса, включающего в себя бизнес-центр класса А, жилые апартаменты и 15-этажный паркинг.

Вакантное предложение росло

По данным компании Blackwood, за прошлый год рынок офисной недвижимости московского региона пополнился почти на 2 млн кв. м. Из них на класс «А» пришлось 40% помещений, класс «В» составил 60%. Таким образом, совокупный объем предложения качественных офисных помещений во вновь построенных и реконструированных объектах класса «А» и «В» составляет порядка 10 млн кв. м. Тенденция роста уровня вакантного предложения в сегменте качественных офисов сохранялась весь год, некоторые крупные объекты на момент выхода на рынок были вакантны на 100%. На конец 2009 г. доля вакантных помещений в классе «А» составила около 20%, в классе «В» - 25-28%. Наибольшая доля вакантных офисов наблюдается в сегменте предложения в состоянии shell&core.

При этом, по словам Натальи Сазоновой, показатель обеспеченности офисными площадями составляет 0,97 кв. метра на жителя Москвы, что ниже среднего уровня в европейских столицах в 4-5 раз, поэтому предпосылки развития московского рынка офисной недвижимости сохраняются.

По данным Knight Frank, 2009 год должен был установить рекорд по объемам сдачи в эксплуатацию новых офисных помещений класса «А» и «В» - было заявлено ко вводу 1,8-2,1 млн метров, но к концу года сказалась нехватка финансирования, и многие девелоперы были вынуждены перенести сроки открытия на 3-6 месяцев. В результате, объем ввода сократился на 25% по сравнению с 2008 г. и составил 1,4 млн метров.

Ставки падали

Наиболее резко, по словам Ольги Рыбаковой, арендные ставки упали в офисах премиального сегмента – на 63% (с $1900/кв. м/год до $700). Ставки в классе «А» упали на 37% (с $950 до$600), в классе «В+» - на 36% (с $700 до $450), в классе «В» - на 58% (с $600 до $350). Эти цифры отражают условия первого года аренды в новых проектах, предлагаемых без отделки на первичном рынке. Кроме того, отмечает эксперт, углубилась сегментация офисного рынка, и ставки для офисов одного класса могут существенно отличаться в зависимости от финансовой ситуации девелопера, географического положения, качества здания, размера сделки и т.д.

Со второй половины 2009 года многие эксперты стали говорить о начале восстановления рынка. К началу осени ставки относительно стабилизировались.

Однако, по оценке Ольги Рыбаковой, объем спроса остается на достаточно низком уровне по сравнению с предыдущими годами. Объем арендованных и купленных площадей в 2009 году сократился вдвое. Кроме того, средний размер офисов при сделках аренды составил 1 060 кв. м, что на 54% ниже аналогичного показателя за 2008 год.

Наибольшее снижение ставок аренды произошло в Центральном деловом районе, а также в кластере Москва-Сити, наименьшее - в удаленных от центра районах, в том числе, в сегменте бизнес-парков, расположенных за МКАД, что объясняется изначально невысоким уровнем ставок в этих сегментах.

По данным компании Blackwood, цены продаж в течение всего 2009 г. также снижались, но весьма неоднородно: разброс запрашиваемых цен по разным объектам был существенный. Для офисов класса «А» цена варьировалась от $3000 до $10000 за кв. м, класса «В+» - $2500-$7000 за кв. м, для помещений класса «В» $1 500-$4 000 за кв. м. При этом торг при заключении сделок в течение всего года оставался общепринятой рыночной практикой – при заключении сделки дисконт от заявленной ставки аренды или цены продажи мог составлять от 15 до 30% и даже более.

По оценке управляющего партнера компании Kingsland Дениса Евсеева, в начале 2010 года стоимость квадратного метра в классе «В» составила от $2700 до $5000 за кв. м, в классе «А» от $5000 до $7000 за квадрат. Сделок по продаже офисных блоков крайне мало и в основном они происходят в классе «В».

«Снижение в результате кризиса арендных ставок и возросшая недозагрузка площадей привели к увеличению сроков окупаемости инвестиций в офисную недвижимость, по сравнению с докризисным периодом, - говорит генеральный директор аналитического агентства «RWAY» Александр Крапин. - В отличие от продавцов, которые традиционно проявляли большую инертность в вопросах снижения цен продаж, арендодатели всегда проводили более гибкую политику и были более уступчивы при корректировке арендной платы, что привело к непропорциональному снижению арендных ставок и цен продаж, минимальному количеству заключаемых сделок. Длительные сроки окупаемости вложений в офисную недвижимость останавливают многих потенциальных инвесторов от приобретения объектов».

Ситуация со спросом

Спрос в 2009 году существенно сократился и на аренду и на покупку. Руководитель направления бизнес-консалтинга агентства «МИАН» Александра Кадченко рассказывает: «Доля вакантных площадей в бизнес-центрах, введенных в эксплуатацию до 2009 года, составляла около 18-20% для офисов класса «В» и примерно 20-22% для офисов класса «А», в новых объектах доля свободных площадей достигала 45% и более. Наибольшим спросом пользуются помещения площадью до 500 кв. м, количество сделок с помещениями площадью более 3000 кв. м было невелико. Наиболее востребованными были помещения с внутренней отделкой, не требующие от арендатора дополнительных финансовых затрат».

По словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, объем поглощения помещений в 2009 года оказался примерно в 2 раза ниже объема вышедшего на рынок предложения. Кроме того, наблюдалась тенденция пересмотра условий существующих договоров аренды по инициативе арендаторов (re-negotiations), а также оптимизации расходов на аренду за счет переезда в более доступные по цене объекты; торг при заключении новых договоров аренды стал общепринятой рыночной практикой – при заключении сделки дисконт от заявленной ставки может составлять от 15 до 30%, причем оценить средний уровень поправки на торг практически невозможно: собственники занимают позицию определения коммерческих условий «под конкретного арендатора».

Ближе к концу года наметилась тенденция восстановления спроса, отмечают многие эксперты, как на аренду, так и на покупку офисной недвижимости, что связано с приближением ценового уровня предложения к ожиданиям потенциальных арендаторов и покупателей.

Когда восстановится рынок

Основные тенденции, установившиеся на рынке офисной недвижимости Москвы в последнем квартале 2009 года, актуальны и в первый месяц 2010-го. Ставки аренды и цены продажи продолжают оставаться стабильными с незначительными колебаниями по отдельными объектам.

О достижении «ценового дна» говорить еще рано, - считает Александр Крапин. Арендаторы стремились в 2009 году заключить долгосрочные договора по низким, «антикризисным» арендным ставкам. С большой степенью вероятности в I квартале 2010 года, по мнению эксперта, на рынке коммерческой недвижимости продолжится незначительное снижение цен, и будет характерно небольшое увеличение деловой активности, а также следующие тенденции: переход активов к банкам и вынужденная активность банков в области девелопмента, сокращение дистанции по ставке капитализации между продавцом и покупателем, смещение интереса инвесторов с готовых объектов к строящимся, пересмотр офисных проектов.
Действительно, крупные банки продолжают аккумулировать офисные объекты, которые ранее были заложены в качестве обеспечения кредитов. В январе стало известно о переходе к Сбербанку сразу двух крупных активов: БЦ Nordstar Tower может полностью перейти под контроль банка в рамках реструктуризации долга застройщика объекта ДС-Девелопмент; 50,01% долей ООО «Хрустальные башни» (проект комплекса общей площадью 168 000 кв. м в районе метро Улица 1905 года), принадлежащего Coalco Development, также переходит Сбербанку как основному кредитору проекта.

В то же время, некоторым девелоперам все же удается реструктурировать кредиты без передачи залоговых активов: так, застройщику Forum Properties удалось избежать продажи объекта «Эрмитаж Плаза», заложенного под кредит в $150 млн – кредитор девелопера Альфа-Банк продлил кредит на 6 лет по ставке 11% годовых.

Наталья Сазонова считает, что заморозка объектов и замедление темпов строительства приведет к дальнейшему сокращению объемов ввода до 0,9-1,1 млн м2 в 2010 году. А снижение активности девелоперских компаний, выразившееся в заморозке или сокращении объемов проектов, переносе сроков выхода на участок приведет к дефициту качественного предложения в перспективе 2-3 лет. Нехватка офисных помещений в центральных районах Москвы, по ее словам, послужит катализатором для постепенного возобновления роста арендных ставок и цен продажи.

Однако, в 2010 году, полагает Наталья Сазонова, за счет прироста площадей в районе ММДЦ «Москва-Сити» и за пределами Третьего транспортного кольца рост уровня вакантных площадей продолжится, но более низкими темпами, чем в 2009-м: не более, чем на 2 процентных пункта за 2010 год.

Объем поглощения, предполагают эксперты, в 2010 году будет оставаться значительно ниже докризисного уровня, существенную часть рынка, так же как и в прошлом году, будут занимать сделки по пересогласованию договоров аренды в сторону понижения ставок.

Константин Ковалев также пока не видит предпосылок для роста цен на офисы и арендных ставок – объем вакантного предложения еще очень высок, и созданного резерва почти в 2 млн кв. м хватит еще как минимум на год. Тем не менее, по оценке эксперта, в 2010 году при сохранении текущих темпов поглощения доля вакантного предложения будет постепенно снижаться.


Возврат к списку

Позвоните нам бесплатно
Сегодня 20.4.2018

Блоги

Стали известны новые требования к банкам, выдающим гарантии в сфере госзакупок

С 1 июня этого года гарантии для обеспечения заявок и контрактов смогут выдавать банки, которые соот...

Публикации

ЦБ РФ создаст Фонд непрофильных активов объемом 1,1 трлн рублей на базе банка «Траст» 17.04.2018 ЦБ РФ создаст Фонд непрофильных активов объемом 1,1 трлн рублей на базе банка «Траст»

Банк России создаст Фонд непрофильных и «плохих» активов объемом 1,1 трлн рублей на базе банка «Траст», сообщил журналистам зампредседателя регулятора Василий Поздышев. ЦБ рассчитывает вернуть значительную часть этих средств.

подробнее
159-ФЗ 44-ФЗ