/obzor-rynka/19496/

Подмосковье уходит в отрыв

Темпы строительства жилья в Подмосковье заметно опережают московские. Причем с каждым годом разрыв увеличивается в пользу области, тогда как несколько лет назад ситуация была иной. Чем вы можете объяснить такую тенденцию, и как это может отразиться на стоимости жилья в столице и области?

Екатерина ЛОБАНОВА, руководитель аналитического центра компании «ОПИН»:

Не в Подмосковье строится много, а в Москве - мало. Сегодня из условных 100% потенциальных покупателей, которые ищут квартиру в доме-новостройке в Москве, половина в итоге покупает объект в подмосковной новостройке, а 30% уходит на вторичный рынок жилья. Из оставшихся 20% половина покупает квартиру в московской новостройке, а половина откладывает решение своего жилищного вопроса. Небольшая часть в итоге переориентируется на загородный дом, то есть опять же фактически уходит с этого рынка. Эта ситуация не дает предпосылок для существенного роста цен на московские новостройки в условиях их реального дефицита, так как спрос находит новую нишу и уходит туда. Подмосковные новостройки помогают сдерживать рост цен и восполняют дефицит. Кроме того, за счет людей, уехавших жить в область, пополняется вторичный рынок недвижимости.

Единственное, что осталось в существующей Москве и что может застраиваться в перспективе трех-пяти лет комплексно – это бывшие промзоны и подобные им территории, которые стоят до сих пор невостребованными, но требуют огромных инвестиций для освоения. Это единственное, помимо точечной застройки, чем историческая Москва может прирастать в будущем. В то же время акцент искусственно будет смещен на «новую Москву», и вскоре ситуация в плане ввода объемов жилья изменится.

В ближайшие годы в Подмосковье объем вводимого жилья сохранится на уровне 6,5-7 млн кв.м в год, из которых более трети придется на индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство. А на территории «новой Москвы» уже в 2012 году будет введено около 1 млн кв.м одного только многоэтажного жилья. Это дома в поселке Коммунарка, городах Московский, Троицк, Щербинка, а также проекты комплексного освоения территорий - «Солнцево-парк», «Бутово-парк», которые оказались на территории «новой Москвы». Думаю, что к 2013 году в Подмосковье будет введено уже не в 4,5 раза, а только в 2-2,5 раза больше жилья, чем в Москве.

Жилья эконом-класса в Подмосковье строится не так много; значительную долю в структуре предложения занимают объекты комфорт-класса – около 60%. Как таковой эконом строится в основном в отдаленных районах области – от 40-50 км и дальше, а в ближайшем Подмосковье у застройщиков отличная возможность продавать жилье более высокого уровня.

Такой сценарий развития рынка вполне характерен для крупных мировых мегаполисов, когда города разрастаются и появляются новые центры притяжения деловой и культурной жизни вне их пределов. Москва уже подошла к этому барьеру и давно исчерпала собственные ресурсы для интенсивного жилищного строительства.

Илья ШКОП, председатель совета Гильдии риэлторов Москвы:

Объяснение такой ситуации следующее:

- во-первых, продать квартиры в ближнем Подмосковье в последние три года было проще, чем в Москве – они дешевле, а спрос на дорогое жилье пока не велик;

- во-вторых, в области много свободной земли, и аппетиты муниципалитетов скромнее, чем у московских чиновников, – землю легче получить под застройку. Так было и так будет всегда. В Москве больше места не станет.

Что будет с ценами? Сначала подорожает самый дешевый пласт, а когда стоимость квадратного метра приблизится к уровню цен в столичных районах рядом с МКАД, рост цен перекинется на квартиры в Москве. Но это не связано с массовой застройкой области, а с массовым спросом.

Артем АРТЮХОВ, эксперт ГРМ, директор по развитию агентства недвижимости «Мэтр Роше Запад»:

Объяснение такой тенденции очевидное. Во-первых, в Подмосковье стоимость квадратного метра значительно ниже, чем в Москве. При этом качество жилья не уступает столичному. Во-вторых, предложений в сегменте «эконом» намного больше, и земель под строительство выделяется с каждым годом все больше. В Москве если и строят, то в основном бизнес-класс и выше. В-третьих, экологическая обстановка, без сомнения, намного лучше. В-четвертых, транспортная доступность примерно одинакова. Сегодня добраться до и после работы в область/из области не намного дольше, нежели из центра Москвы в спальный район. И наконец, во многих подмосковных городах инфраструктура ничем не хуже, чем в Москве. Например, в Химках построено огромное количество торговых центров. Красногорск является горнолыжным центром. В принципе, основные крупные ТЦ расположены за МКАД.

Андрей ГЛЕБОВ, директор управления маркетинга и продаж компании «Домус финанс»:

В Московской области процесс получения разрешительной документации и согласование различных документов, в отличие от Москвы, значительно сокращен во времени. Соответственно, выход на строительную площадку и сдача объекта в эксплуатацию происходят быстрее. Получается, что в Москве построили и сдали, например, один дом, а в Подмосковье за этот же период - несколько.

В пользу Подмосковья говорит и другой факт: в Москве участков под жилую застройку практически не осталось. Подмосковье же обладает большим потенциалом. Тенденция такова, что современные подмосковные объекты составляют конкуренцию московским новостройкам. Это касается и качественных характеристик, и ценовой политики. На сегодняшний день в Подмосковье можно купить квартиру бизнес-класса, в то время как в Москве это будет типовая панель в спальном районе на окраине. Конкуренция в этом случае только на пользу покупателю. Но и цена квадратного метра в Подмосковье растет быстрее, чем в Москве.

Сергей ГРУДОЛОВ, ведущий аналитик финансово-строительной корпорации «Лидер»:

Все верно. На одну квартиру в новостройке в Москве приходится четыре квартиры в новостройках Подмосковья. Причем сам разрыв начался с 2004 года, а последний год–два достиг своего максимального значения. Причем пора говорить не о значительном наращивании объемов строительства в области, а напротив – о последовательном сокращении темпов строительства в столице.

Причин тому несколько, из них можно отметить две основные – это изменения правил игры на строительном рынке после прихода мэра Собянина и его команды с его масштабным пересмотром инвестконтрактов, запретительными директивами по строительству в центре и т.д. Вторая причина носит объективный характер – «свободной» земли в столице с каждым годом становится меньше, а промышленные предприятия, которые казалось бы могли быть источником земли, традиционно не спешат переехать в «замкадье».

Еще хотелось бы отметить один момент в пользу роста популярности Подмосковья – постепенное стирание в сознании граждан границ между Москвой и областью, которое происходит не только благодаря активности служб маркетинга и PR девелоперов, но и благодаря расширению вылетных трасс, выходы за пределы МКАД линий метро и т.д.

Что может быть с ценами? Очевидно, они не будут уменьшаться – видимых предпосылок этому в настоящий момент не наблюдается. Что касается Москвы, в пору говорить о дефиците качественного предложения в сегменте «эконом» и «комфорт». Вероятно, что со временем рынок жилья Подмосковья все-таки ждет точка насыщения, как это уже произошло с загородной недвижимостью, однако ждать этого момента придется как минимум несколько лет.
Источник: RussianRealty.ru