Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:

Статьи

31.05.2024

Банкротные споры могут принести в казну минимум 50 млрд руб. в год.

подробнее

Публикации

Особенности взыскания судебных расходов в деле о банкротстве. 18.07.2024 Особенности взыскания судебных расходов в деле о банкротстве.

В силу особой специфики банкротных споров при взыскании судебных расходов необходимо учитывать как нормы процессуального законодательства (АПК РФ), так и положения закона о банкротстве (ст. 223 АПК РФ).

подробнее
/news/9678/
Аккредитация на электронных торговых площадках, услуги агента. WhatsApp: +7 968 771-34-72

Новости

ЛЕНТА НОВОСТЕЙ
Июль 2024
gif
пн вт ср чт пт сб вс
01 02 03 04 05 06 07
08 09 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31 01 02 03 04
gif

Участки без подряда: полуфабрикат или российское "ноу-хау"

Участки без подряда: полуфабрикат или российское "ноу-хау"

Участки без подряда массово вышли на рынок весной 2009 г. Среди ключевых причин расширения предложения выделяются следующие: осознанное расширение предложения девелоперами в ответ на активизацию спроса на загородные объекты, не требующие больших первоначальных вложений с возможностью разнесения дальнейших расходов на неопределенный срок - вывод поселков без подряда; "переформатирование" части территорий поселков, выведенных на рынок ранее, в участки без подряда - причина необходимость операционного финансирования проекта, реакция на кризис; "нарезка" земель на индивидуальные участки и реализация их на рынке - реакция на кризис непрофильных инвесторов, "девелоперов по случаю".

В кризисный 2009 г. пик выхода новых проектов на рынок пришелся на март-июнь, когда девелоперы анонсировали около 45 поселков, причем 40 из них - без подряда. Практически все они представляли собой поля с отрисованным генпланом и многочисленными обещаниями. По нашим оценкам около 35 из них - поселки эконом класса.

К концу 2009 года на рынке предлагалось 277 поселков, новые поступления практически полностью (около 80%) представляли собой участки без подряда эконом класса. Основные зоны сосредоточения предложений этой категории - восточные и южные направления, рассказывают аналитики ГК Волжские дачи".

В настоящий момент на рынке предлагаются около 366 поселков. Во многом за счет поступлений 2009 и весны 2010 г. примерно половина существующего предложения - участки без подряда, и не менее 80% из них относятся к категории эконом.

Сейчас предложение участков без подряда широко, как никогда. Представлены объекты на любой бюджет и с широким ассортиментом характеристик: размеры участков, наличие воды, леса, стадии готовности (за год в части проектов действительно велись работы по формированию инфраструктуры, подведению коммуникаций и т.д.), степени освоения и т.д. Однако динамичное изменение потребительских предпочтений дает о себе знать уже сейчас и предложение не остается к этому безучастным. По нашим прогнозам, в 2011 г. поселки с участками без подряда потеряют не менее 5-10% в структуре предложения. В отличие от 2009 г., когда предложение практически полностью пополнялось оселками без подряда, в 2011 г картина будет абсолютно полярной: не менее чем на 70-80% поступления будут состоять из поселков с подрядом и готовых домов.

Что искали покупатели, приобретая участки без подряда? Критерии и мотиваторы

На примере европейских стран четко прослеживается тенденция к преобладанию готовых, отделанных и даже меблированных домов, в качестве наиболее востребованного формата. Предложение поселков с участками без подряда не характерно для рынков, достигших стадии зрелости.

В России пик массовых сделок по приобретению участков без подряда в сегменте эконом, пришёлся именно на 2009 г. Мотивы покупателей, характерны для кризисного времени:

- Минимальный бюджет покупки
- Нестабильная экономическая ситуация, желание "застолбить" место на перспективу
- Недостаточный опыт в строительстве и оценке всех будущих затрат

Результат: ажиотажный спрос. В поселке Солоновка компании "Волжские Дачи", расположенном в 170 км от Москвы, за первую половину 2009 г. было продано 80% участков, тогда как докризисный сценарий реализации был рассчитан на 3 года.

В 2010 г. поведение покупателей кардинально изменилось:

- Участки покупаются конечными покупателями для непосредственного проживания
- Покупатель не готов приобретать участки в чистом поле: развитие проекта должно быть очевидно при посещении площадки
- Покупатель не готов ждать годами: большинство покупателей 2010 г. собираются осваивать участки в следующем сезоне
- Покупатели начинают проработку проекта и подбор подрядчика в кротчайшее время после приобретения участка

В 2009 г. около 80% сделок на рынке ЗН - были сделки с участками без подряда. Ожидается, что уже по итогам 2010 г. эта цифра снизится на 10%, а в 2011 преобладание таких сделок над покупками участков с подрядом и готовых домов будет минимальным.

Аудитория поселков с участками без подряда описывается двумя не сопоставимыми по размеру категориями:

- Семьи, с совокупным доходом, около 100 тыс. руб. в месяц. Таких около 80% в общем объеме покупателей. Преференции в отношении локации приобретаемого участка практически полностью зависят от бюджета покупки, если говорить об удаленности от Москвы. В отношении направления выявляется практически 100%-тная привязка к району Москвы, в котором семья проживает постоянно.

- Семьи, с доходом выше 400 тыс. в месяц, мотивированные не низкими первоначальными инвестициями, а возможностью создавать свой загородный дом самостоятельно от начала до конца. Таких около 15%.

В период ажиотажного спроса 2009 г., первая категория превалировала, вторая - была представлена разовыми сделками. В текущем году высокодоходная группа выражена гораздо четче. В этой связи особого внимания заслуживают поселки без подряда, характеризующиеся наличием безусловных аттракторов: большой воды, известных рекреационных зон, заповедников, уникального рельефа. Спрос на такие поселки сохранится и в будущем, вне зависимости от тенденции сокращения этого сегмента.

В среднесрочной перспективе, вчерашние покупатели участков без подряда (массовый продукт) сегодня постепенно переориентируются не просто на дома с подрядом, а на готовые строения с минимальным сроком заселения. Наиболее ликвидными являются предложения со следующими параметрами:

- Огороженный участок 8-10 соток
- Одноэтажный дом с мансардой и террасой, совокупной площадью около 100-120 кв.м.
- Материал строительства не принципиален
- Участок укомплектован скважиной на 2-3 дома и септиком
- В доме разведено электричество, установлен фильтр, отопительное оборудование
- В поселке оборудованы несколько рекреационных (спортивных и детских) зон, поселок находится под круглосуточной охраной.

Бюджет такого приобретения не должен превышать 3,5 млн. руб. Сейчас эта же категория приобретает участки стоимостью от 300 тыс. до 1млн. руб. с отложенным платежом по коммуникациям и сбором на формирование инфраструктуры поселка. Перечисленные отсроченные платежи, как правило, составляют от 200 до 600 тыс. руб.

Такие предложения сейчас активно появляться на рынке на традиционных направлениях эконом класса: Симферопольском, Новорязанском, Ярославском шоссе.

Потенциал этого сегмента чрезвычайно высок. Но, по-настоящему, доходным для девелопера деятельность в этом сегменте может стать только благодаря эффекту масштаба и стандартизации предложения. По сути, такие проекты - аналог панельного многоэтажного строительства в Москве: массовый, быстро возводимый, относительно дешевый, но одновременно с этим достаточно качественный и надежный продукт без изысков.

"Спрос медленно, но последовательно смещается от доминирующих полуинвестиционных покупок к покупкам, обусловленным реальными потребительскими мотивами. - говорит Алексей Кудрявцев, Директор по маркетингу Управляющей компании "Волжские дачи". - Тенденция повышения интереса к загородным объектам, готовым к немедленному освоению (т. е. к домам) на лицо. Уже сейчас это хорошо видно по поведению покупателей участков без подряда"

Несомненно, русский менталитет и традиции оказывают определенное влияние, но велика вероятность, что в течение 2-3 лет российский рынок загородной недвижимости придет к аналогичной практике. Остается надеется, что существующий уровень развития технологий строительства и зарождающаяся тенденция привлечения независимой технической экспертизы, не дадут появиться на свет новым низко качественным "штампованным" Хрущевкам в загороде. Участки без подряда сохранят роль локомотива рынка загородной недвижимости в среднесрочной перспективе, но рост профессионализма покупателей и не желание откладывать загородный отдых на туманную перспективу четко видны уже сейчас.
Источник: Личные Деньги
    


Возврат к списку


Позвоните нам бесплатно
Сегодня 25.7.2024

Оборудование, машины

Рынок криптовалют

23.07.2024 Первую криптолицензию в Сальвадоре получило подразделение биржи Bitfinex

«Получение лицензии позволит Bitfinex Securities облегчить выпуск и вторичную торговлю активами с четко определенными правами и обязательствами, как указано в новом режиме регулирования цифровых активов», — сказал технический директор группы Bitfinex и компании Tether Паоло Ардоино.

подробнее