/news/9624/

Светлое будущее загородного рынка

Любые прогнозы на будущее – дело неблагодарное. Всегда существует вероятность, что будущее окажется совсем не таким, каким его описывают аналитики и эксперты. Но «предсказателей» от этого меньше не становится. Большинство их прогнозов носят очень серьезный характер, они однообразны и скучны. Но вряд ли у простых обывателей вызовет большой интерес очередной доклад с кучей цифр и диаграмм, на основании которых делаются выводы, что в следующем десятилетии будет построено столько-то поселков, а цены поднимутся до определенного уровня. Cottage.ru решил отойти от стандартных «гаданий на кофейной гуще». Мы предложили Андрею Мажарову, заместителю генерального директора компании «ОПИН», немного пофантазировать, и представить будущее загородной недвижимости не в виде процентов, а скорее визуализировать его, описать каким его увидит покупатель через несколько лет.

Андрей, каким вы видите идеальный рынок загородной недвижимости в будущем? Существуют ли уже сейчас проекты, которые можно назвать знаковыми, про которые можно сказать, что они определяют вектор развития всего рынка?

К сожалению, большинство знаковых проектов из-за кризиса сейчас приостановлено. Если же говорить о будущем, то нельзя не сказать о европейской концепции смешанного жилья. Разделение по типам жилья не всегда оправдывает себя. Большинство загородных проектов сегодня представляют собой «спальные поселки», если можно так выразиться. В Москве есть спальные районы, а в Подмосковье – спальные поселки, которые не всегда обеспечены социальной инфраструктурой, там слишком однородная среда, которая не может сформировать полноценного сообщества. В нашем проекте «Павлово» мы использовали европейский подход – там есть и коттеджи, и таунхаусы, и квартиры. Есть торгово-развлекательный комплекс, гимназия, офисы. И все в шаговой доступности. Клиенты это оценили.

То есть вы хотите сказать, что этот поселок единственный, который может претендовать на звание «поселения будущего»?

Нет, конечно, но прямых конкурентов у него пока нет. На Новорижском шоссе есть несколько известных проектов: «Княжье озеро», группа поселков Villagio Estate, «Резиденции Бенилюкс». Конкурентами их называть было бы неправильно, потому что это разные поселки для разных клиентов.

Возвращаясь к вашему видению будущего. Вы уже сказали, что в вашем понимании это разноформатные поселки. А возможно ли появление на рынке новых форматов, кроме перечисленных вами коттеджей, таунхаусов и квартир?

Кроме этих трех видов жилья, которые можно также назвать и форматами, я не очень понимаю, что еще можно изобрести. То, что сейчас порой называется новыми форматами жилья - это все «вариации на тему». Есть индивидуальный жилой дом, есть блокированный жилой дом - таунхаус, есть квартира.

От того, что квартира будет иметь отдельный вход на второй этаж, а не через общий подъезд, она не перестанет быть квартирой. Если фасады таунхаусов покрасить в разный цвет, это все равно будут таунхаусы. Или от того, что индивидуальный жилой дом имеет подземный въезд в гараж, вряд ли он станет чем-то принципиально иным. Все остальное - это реклама и PR.

Сегодня рынок загородного жилья во многом копирует западные тенденции. В будущем копирование продолжится, или мы найдем какой-то свой исконно русский путь, сценарий, по которому будет рынок развиваться?

Я не думаю, что мы сможем предложить миру что-то свое, специфическое, разве только трехэтажный дом из красного кирпича за высоким забором. Можно ли это назвать нашим вкладом в развитие мирового жилищного строительства? Вряд ли.

А если говорить о том, что на самом деле характерно для нас, я бы предложил вспомнить, что представляет собой российская деревня. Небольшие деревянные дома, построенные по типовому проекту, за низким забором.

Другой вопрос, что наша деревня не всегда это привлекательно выглядит, но современные каркасные технологии позволяют сделать дома достаточно красивыми. Думаю, что будущее нашего загородного рынка, в массовом сегменте, конечно, именно за такими домами.

Несмотря на то, что кирпич – это материал более высокой ценовой категории, даже в эконом-классе девелоперы все равно пытаются его использовать, считается, что эта, во многом устаревшая, технология «ближе к народу», а какой-то непонятный каркас никто покупать не будет.

Когда строится большой просторный дом, усадьба, что-то более масштабное, чем типовое жилье, то использование кирпича оправдано. Попытка в массовом сегменте найти кирпичный дом – это погоня за престижем. Как правило, ведущая к разочарованию. Хороший кирпичный дом дешевым не может быть даже теоретически, а каркасный – может.

Может быть, нужно проводить просветительские работы? Популяризировать новые технологии?

Раз уж мы говорим о будущем, то я думаю, что со временем все войдет в свои рамки. Не думаю, что массированная пропаганда произведет какие-то сдвиги в массовом сознании. Скорее появление действительно достойных примеров может повлиять, это сделает больше, чем 100 статей.

Экологи утверждают, что для того, чтобы наши дети и внуки имели возможность гулять по планете без противогазов, то нужно уже сейчас задумываться о том, как сделать что-то полезное для окружающей среды. Во многих странах мира сейчас строятся энергоэффективные дома. Для России они пока в новинку. Какова вероятность того, что «дом будущего» в нашей стране будет эко-френдли?

Вероятность довольно высока, но для того, чтобы такие дома начали появляться массово, наши сограждане должны осознать ценность энергоносителей. А произойдет это тогда, когда тарифы будут сопоставимы с европейскими. Говорить о массовом применении энергосберегающих домов в общемировом понимании этого слова, с нулевой теплопотерей, пока у нас большее половины энергии уходит на отопление улицы, вообще бессмысленно. Такие технологии в Европе начали появляться из-за проблем с ресурсами. А у нас, как многие ошибочно полагают, ресурсы неисчерпаемы, поэтому об экономии никто не задумывается. Чтобы экономить энергию из экологических соображений, нужно сначала научиться ее экономить из соображений материальных. На мой взгляд, эта задача вполне реалистична.

Ни для кого не секрет, что проведение коммуникаций сильно увеличивает конечную стоимость жилья. Государство уже не первый год грозиться помогать застройщикам, но дальше разговоров дело так и не пошло. Может быть, девелоперами стоит задуматься о создании автономных домов, а не ждать помощи со стороны? Как вам кажется, что произойдет раньше, чиновники начнут помогать, или девелоперы перейдут на дома, которые сами будут себя автономно обеспечивать?

Если отвечать на ваш сарказм шуткой, то я бы сказал, что скорее всего эти два процесса когда-то сойдутся в одной точке, поскольку они идут в одном направлении. Если говорить серьезно, то проблема очень непростая, можно говорить и мечтать, что местные власти сделают всю инфраструктуру, как это было бы правильно и хорошо. Но сейчас это достаточно сложно по одной простой причине: у местной администрации нет на это денег, а денег нет потому, что нет источников, а источников нет потому, что нет налогообложения недвижимости.

В Европе и США есть достаточно стабильный и ощутимый поток в местный бюджет от владельцев недвижимости, который идет в виде налогов. И это позволяет финансировать текущие нужды, брать кредиты и займы, выпускать муниципальные облигации, привлекать деньги на строительство инфраструктуры. Вкладывая деньги в инфраструктуру, местные власти повышают привлекательность своего района. К ним приходят новые девелоперы, строят жилье, увеличивается налогооблагаемая база и так далее.

У нас, к сожалению, этого пока нет. Да, теоретически, можно осуществлять это за счет других бюджетов, но тогда будет отсутствовать механизм возобновления этого процесса, и финансирование развития инфраструктуры будет непостоянным. На словах все достаточно просто, но в реальности ввести нормальное налогообложение недвижимости очень сложно. Готово ли к этому наше население? Покупателям проще один раз заплатить за дом дороже, чем ежегодно отдавать ощутимые деньги в виде налогов.

Считается, что снизить стоимость жилья для конечного потребителя смогут возводимые единовременно большие объемы жилья. Я имею ввиду новые города, так называемые мега-проекты, которых было много заявлено до кризиса, но сейчас о них ничего почти не слышно. На ваш взгляд, если ли у этих проектов будущее?

Думаю, да. Существующие населенные пункты довольно сложно перестроить, и в этом отношении идея возникновения чего-то нового на новом месте, безусловно, правильная. Мне кажется, что здесь вопрос только в финансировании и в скорости воплощения этих планов в жизнь. До кризиса у девелоперов был приличный денежный запас, они могли реализовывать подобные проекты. Сейчас с финансированием гораздо хуже. Но это отнюдь не значит, что про них забыли.

Изначально вы спрашивали про идеальный рынок загородной недвижимости. Не обязательно даже иметь хорошее воображение, чтобы его себе представить. Достаточно просто посмотреть какой-нибудь американский фильм или сериал, посмотреть на обычные улицы классического пригорода в США. У нас этого нет. У нас есть коттеджные поселки, за высокой стеной, с охраной и всеми атрибутами «спального поселка». Идеальный рынок это тот, на котором каждая группа потребителей, выражаясь научным языком, может найти себе подходящий продукт по соотношению цена-качество. И в этом отношении у нас все еще впереди. Это лишь вопрос времени.

Иван Кузнецов
Источник: Cottage.ru