/news/9276/

Девелоперы ждут от нового мэра Москвы землетрясения

Новый мэр Москвы Сергей Собянин на прошедшем 21 октября заседании в Мосгордуме уже успел сделать несколько ориентированных на аудиторию заявлений относительно приоритетов развития московского рынка недвижимости. Эксперты этого рынка пытаются оценить степень грядущих в городе изменений и уровень влияния действий нового мэра на рынок жилья и работу столичных девелоперов.

Как уже предсказывали собеседники GZT.RU, новый мэр Москвы начал свою работу с популистских заявлений, в частности, с проблемы изменения генплана. Так и произошло: «священной корове»— генплану— были принесены определенные жертвы. Как сказал Сергей Собянин, «мы3D должны сохранить исторические памятники и архитектурный облик столицы, ее природные парки и зеленые зоны», пообещав заключить сотрудничество с активистами общественного движения «Архнадзор».

Недовольство Собянина вызвал и строящийся деловой центр Москвы— «Москва-Сити», который не только не порадовал его своей транспортной доступностью, но и вообще вызвал сомнения в необходимости существования этой зоны и именно на этом месте. Впрочем, вопрос о переносе ММДЦ «Москва-Сити», по аналогии с памятником Петра I, пока не идет. Зато «дикие рынки» в Москве новый мэр собирается устранить, построив на их месте «цивилизованные торговые центры». Ведь рынки— «это не только лицо столицы, это и криминальная среда, и контрабандный товар, и некачественная продукция, и огромный поток машин (едущих к этим рынкам)».

Что касается более близких с точки зрения реализации планов, со следующего года Сергей Собянин собирается перевести Москву на новые стандарты строительства, которые бы соответствовали современным нормам, в частности, по энергоэффективности. «Москве нужны новые стандарты строительства жилья и офисов. Дальше проектировать дома по старым стандартам просто нельзя. Экономия энергии должна быть от 20 до 30%»,— заявил новый глава города.

Все отменить

Участники общественного движения «Архнадзор» с энтузиазмом восприняли слова Сергея Собянина. Как подтвердил GZT.RU историк и москвовед Рустам Рахматуллин, в корректировке нуждаются целые разделы генплана, а изменения в него будут вноситься по мере выявления памятников и утверждения их территорий. «За прошедшие после утверждения генплана время были утверждены несколько сотен территорий, однако эта норма до сих пор не работает— Мосгордума до сих пор не изменила генплан. Так что все органы и департаменты правительства, которые отвечают за подготовку такого рода поправок, эту работу еще не сделали. Между тем новые территории вновь утвержденных памятников могут пересекаться с территориями реорганизации и т.д., поэтому все эти зоны также предстоит пересмотреть, это огромная работа»,— сообщает Рустам Рахматуллин.

По его мнению, чтобы агрессивная и бездумная застройка города пошла на спад, необходимо не принимать новые решения, а отменять или корректировать старые, в том числе и отложенные. «Открытие новых строительных площадок по каким-то совершенно „невозможным“ проектам будет ударять по репутации нового столичного правительства. И чтобы не принимать на себя эти репутационные издержки, новая власть, конечно, должна эти действующие распоряжения ревизовать и там где нужно отменить или скорректировать. И тогда можно надеяться, что дело пойдет на лад»,— предсказывает историк.

Мнение эксперта

Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент»:

На данном этапе довольно сложно даже сформулировать какие-либо однозначные ожидания в отношении возможных изменений в сфере столичного рынка недвижимости. Подчеркну, что заявления нового мэра столицы пока носят достаточно общий характер. На мой взгляд, никаких кардинально новых идей озвучено не было. Транспортные проблемы, в том числе спровоцированные неэффективным размещением крупных объектов коммерческой недвижимости— очевидная и широко обсуждаемая проблема столичной инфраструктуры. Что касается так называемых «нецивилизованных» форматов розничной торговли, то их доля на московском рынке на данном этапе уже крайне невелика, процесс их «переформатирования» активно идет несколько последних лет. Принципиальным, на мой взгляд, можно считать заявление нового главы города о возможности внесения изменений в генплан развития Москвы. Очевидно, что рынок ждут перемены, однако сейчас еще сложно с уверенностью выделить какие-либо конкретные векторы развития ситуации.

Потрясения в чуждой столице

Впрочем, как полагает аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков, хоть старого мэра и поругали вдоволь за изменение облика Москвы и снос старых зданий, за прошедшие 20 лет Юрий Лужков и его команда довольно косметически подошли к изменению облика города, посносив «всякую ветошь»— так как были местными. «В то же время Собянину столица чужда. Чужда и ее архитектура, и соответствующие традиции. Он будет смело, а то и вольно решать вопросы сноса и перестройки. На мой взгляд— это неплохо. Это означает, что шанс прорваться новой, современной архитектуре в город будет больше, чем при Лужкове. Ну и, грубо говоря, будут больше и дерзновеннее строить»,— прогнозирует Юрий Кочетков.

Цены на жилье

По мнению Юрия Кочеткова, основные изменения на рынке недвижимости пойдут в разрезе борьбы двух тенденций: активного внедрения нового строительства и частичного разрушения сложившейся строительной системы. Одно со знаком «плюс», другое со знаком «минус». Одно ведет к снижению цен на недвижимость, другое— к их росту. «В целом приход нового мэра вряд ли скажется на ценах на жилье. Воздействовать Сергей Собянин будет на девелопмент, а он начнет реагировать на события еще года через два. За это время влияние текущих проектов на рынок сохранится, они будут определять повышенный уровень первичных цен по отношению ко вторичному рынку. Где-то еще два года мы будем жить в условиях низкого объема предложений и продаж и высоких цен»,— говорит Кочетков.

По его мнению, развитие дальнейших событий в стройкомплексе будет зависеть от того, какую команду оставит Сергей Собянин: соберет новых людей или оставит старых. «Если останется старая команда, сохранятся все связи и договоренности старого типа. Будут снова выделены и Елена Батурина, и остальные девелоперы. Новые чиновники, конечно, сразу начнут „выковыривать“ стариков и внедрять свои структуры— это чревато созданием революционной ситуации. Нам же остается ждать, по какому сценарию пойдет деятельность: примерно полгода понадобится на подбор команды, а сейчас делаются лишь декларативные заявления»,— считает Юрий Кочетков.

Не трогайте бабушек

Несмотря на то что в Тюмени пока нет своих аналогов московскому Сити, со строительством бизнес-центров здесь дела идут, видимо, неплохо, что, судя по всему, и дало возможность Сергею Собянину критиковать столичный деловой центр. «Рынок Тюмени я знаю очень хорошо— там, конечно, нет таких крупных деловых центров, но нет и таких пробок. Основной же проблемой „Москва-Сити“, который имеет право на существование, является транспортная доступность, и эта проблема вполне решаема»,— считает коммерческий директор ИДК АЛУР Михаил Уринсон.

Как полагает руководитель департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила, основной задачей Собянина сейчас должно быть не стремление ввести новую стратегию, а плавная корректировка того, что было задумано прежними властями. «Московские рынки и так уже выводят за МКАД, таким образом снижая нагрузку на инфраструктуру города. Строить на их месте новые торговые центры— не совсем целесообразно хотя бы с точки зрения инфраструктурного подключения больших мощностей ТЦ вместо бывшего рынка. Кроме того, нельзя забывать и о социальной стороне вопроса: на таких рынках зачастую трудятся русские частники, пытающиеся заработать, и покупают русские бабушки, желающие отовариться дешево. Поэтому, на мой взгляд, новому мэру не стоит пока делать громких заявлений, пусть займется транспортной проблемой, которую он обозначил как приоритетную,— она потребует у него больших сил и средств»,— говорит Алексей Могила.

Догнать и перегнать Китай

По мнению Михаила Уринсона, Сергею Собянину пока стоит сконцентрироваться на базовых ценностях, а не на введении стандартов строительства более дорогих экологичных зданий— рынку нужно решение3D более насущных проблем, а самим девелоперам пока все равно, по каким стандартам строить. Юрий Кочетков считает, что стандарты нужны всей России, а не конкретно Москве— они должны быть общими. Пока же в Москве вполне реально строить согласно СНиПам, хотя и нужно принимать во внимание появление новых инновационных западных технологий. «Для нас вопрос текущего дня— это насыщение рынка недвижимости по примеру западного или хотя бы китайского, где на одного человека строится 1 кв. м в год»,— аргументирует Кочетков.

Из варягов в московский бизнес

По мнению Алексея Могилы, Сергею Собянину, возможно, придется принять какие-то популистские меры для москвичей, а вот столичному бизнесу придется доказать, что мэр— «не варяг, а нормальный человек», с которым можно вести разговор, решать вопросы и зарабатывать деньги. «Впрочем, у Собянина всегда была способность разговаривать и договариваться с бизнесом. Для Москвы это основной вопрос, ведь столица всегда была сосредоточением различных семей и кланов, в том числе и среди застройщиков. Пока новый мэр прощупывает почву и смотрит на реакцию бизнесменов, понимая, что быстро скорректировать систему у него не получится»,— говорит Могила.

Судьбу компании «Интеко» опрошенные эксперты затруднились предсказать. Так, по мнению Михаила Уринсона, для компании «Интеко» настали новые времена, в связи с чем для нее будет введен как минимум принцип равноудаленности. Алексей Могила считает, что Елене Батуриной стоит выйти из проблемных с точки зрения имиджа активов, потихоньку свернуть бизнес и переключиться на регионы, где к Лужкову сегодня относятся намного лучше, чем в Москве: во многие города он принес деньги и рабочие места.

«Как мне кажется, Сергей Собянин ликвидирует или попытается ликвидировать коррупционную систему в Москве, и тогда инвесторы из дойных коров превратятся в полноправных партнеров по строительству Москвы, а не будут дойными коровами по пополнению бюджетов Батуриной и Лужкова. А, потом, у Собянина, наверное, нет такой успешной жены, поэтому ему будет неинтересно развивать однобокий бизнес в интересах ближайшего родственника. Она построила в Тюмени дороги? Ну пусть в Тюмени и строит, и чтоб ни в коем случае не строила в Москве»,— высказал GZT.RU свое мнение глава корпорации S.Holding Алексей Шепель.

Мнение эксперта

Глава корпорации S.Holding Алексей Шепель:

«Новому мэру нужно начать с проведения в Москве конкурсов на проектирование, которые ни разу не проводились, несмотря на решение ФАС от 20.03.09. Таким образом, ранее проектировщик просто назначался сверху чиновником, а на конкурс шел строитель, который давал взятки чиновнику, назначавшему нужного архитектора, который использует технологию нужного строительства при проектировании дома. Пример: почему у нас везде стоят дома серии «П44»? Потому что проектировщики по указанию чиновников везде вставляют их в планы. А на конкурс идет тот, кто производит дома серии «П44», это и есть коррупция. В итоге ДСК-1 может продать городу «П44» за 40 тыс. рублей за кв. м, тогда как подмосковным коммерсантам дома этой серии продаются за 20 тыс. рублей за кв. м. Куда девается разница? Я считаю, что должна быть конкуренция между разными архитекторами с разными технологиями, которые будут конкурировать по красоте и себестоимости, а не по стоимости услуг проектировщика.

Вторым шагом для нового мэра может стать попытка возрождения системы ЖСК. Ведь около 70 тыс. человек из 140 тыс. московских очередников сегодня готовы брать кредиты по себестоимости и покупать жилье в Москве. Таким образом для бюджета можно сэкономить 400 млрд рублей, и очередников станет меньше. Люди построят сами, сами проведут конкурсы, наймут проектировщиков и подрядчиков, только дайте им деньги!»

Надежда Русина
Источник: GZT.RU