/news/9011/

Перемена рыночной участи

В ближайшее время обороты рынка могут превзойти докризисные объемы, предполагает профессор кафедры экономики и управления городским строительством Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова Геннадий Стерник.

– Как качественно изменился рынок недвижимости после кризиса?

– Существенно изменился. Может быть, в меньшей степени, чем хотелось бы, но в лучшую сторону. На вторичном рынке период отложенного спроса закончился, спрос вернулся, но сместился в сторону эконом-класса. Хотя в Москве и в элитном сегменте отмечается приток покупателей. Богатые люди меньше пострадали от кризиса. Накопления никуда не делись, а если они были в долларах, так только увеличились за счет девальвации рубля. Поэтому спрос быстро восстановился. Внизу же действует принцип так называемых вынужденных сделок, когда гражданам надо решать жилищные проблемы здесь и сейчас. Убеждаясь в том, что дальнейшего снижения цен не будет, люди начинают покупать.

Покупатели класса «комфорт» – представители малого и среднего бизнеса. Они в кризис пострадали больше других, и их время еще не настало.

– Согласны ли вы с утверждением, что на смену рынку покупателя пришел рынок продавца?

– Нет, я уверен, что в России пока еще рынок покупателя, мы только стоим на границе перехода.

– И к первичному рынку это применимо?

– Здесь массовая доля спроса также сместилась в сторону малогабаритного и дешевого жилья. Большое недоверие к новостройкам уже практически преодолено, и мы сейчас стоим в начале новой фазы развития рынка. Еще год назад в Москве было 25% замороженных объектов и остальные еле двигались, сегодня достраиваются все. И спрос начинает плавно перетекать на объекты, находящиеся на ранней стадии строительства. Здесь оказала влияние помощь государства: выкуп у застройщиков сотен тысяч квадратных метров позволил и разморозить стройки, и вернуть доверие покупателей.

– Как корректировались методики и прогнозы в последнее время?

– В 2002–2005 годах аналитики активно занимались исследованиями предпочтений потребителей, даже появлялись методики, каких нет в учебниках социологии. Рынок рос, и предпочтения с каждым годом менялись все менее заметно. Сейчас, в посткризисных условиях, мы снова возвращаемся к этим исследованиям.

Второе – методы и математические модели прогнозирования спроса и цен. У нас неплохо были изучены закономерности развития рынка с начала 2000-х. Но все эти модели были рассчитаны на рост. А после нанесенного внешнего удара согнулся долгосрочный тренд и рынок вступил в зону турбулентности. Старые модели отменены кризисом.

Однако мы перестроились и успешно работаем. Долгосрочных прогнозов мы теперь, впрочем, не делаем, только среднесрочные и краткосрочные. Кроме того, аналитики стали оперировать термином «сценарный прогноз».

– В начале кризиса их было, кажется, четыре?

– Да, в декабре 2008 года их было четыре. Но уже в декабре стало ясно, что все пошло по кризисному сценарию. И сейчас сценарий – один.

Докризисную модель я называл динамической, но без базового долгосрочного тренда она не работает. Опять же надо накопить новую статистику. Сегодня применяется статическая модель, упрощенная до предела. В ней три основных параметра: цена на нефть, курс доллара и отток капитала из страны. Условно говоря, если цена нефть на декабрь 2010 года будет такая-то, курс доллара такой, а отток капитала этакий, то мы получим цену квадратного метра. От других параметров – количества денег в экономике, уровня безработицы, ВВП и так далее – сегодня я отказался, они сейчас не работают.

Вообще, прогноз на рынке недвижимости – это вершина айсберга. Но исследование факторов и закономерностей само по себе имеет ценность. Возьмем, например, предложенную мною гипотезу под названием «ипотечные качели». Не готов сегодня доказать, что количественно она работает и сейчас, но качественно она подтвердит свою состоятельность. Мы доказали банкирам, что увеличение объемов кредитования не обязательно приводит к увеличению объема ипотечных сделок. И нас услышали: требования к ипотечным заемщикам ужесточены. Нельзя бедных людей втягивать в ипотеку.

– Есть устойчивое мнение, хотя не очень понятно, на чем оно основано: тех цен, что были до кризиса, никогда не будет. Согласны?

– Никогда не говори «никогда». Но по моим расчетам исторического максимума цен в долларовом выражении мы не успеем достигнуть до следующего кризиса. Но ведь после этого будет новый цикл. А длина циклов, увы, не прогнозируема.

– Тогда чего ожидать в ближайший год?

– В течение полугода возможно незначительное повышение, потом опять понижение. Но все это в пределах инфляции. Об этом говорят динамика ввода жилья и динамика платежеспособного спроса. Спрос будет все время немного отставать. При этом обороты рынка могут даже превзойти докризисные объемы.

Источник: Бюллетень Недвижимости