Приобретая у нерезидента РФ недвижимость либо продавая ему недвижимость, резидент РФ совершает валютную операцию (ст.6 Федерального закона от 10.12.2003 г. №173-ФЗ).

Покупка недвижимости за рубежом по-прежнему остаётся привлекательной стратегией для граждан России. Помимо возможности приумножить капитал, она может открыть путь к получению вида на жительство или даже второго гражданства. Яркий пример — Турция, где оформление ВНЖ (икамета) возможно уже при покупке недвижимости.

Такой актив также позволяет получать пассивный доход за счёт сдачи в аренду. Однако важно чётко понимать, как легально зачислять средства от аренды или продажи, а также своевременно выполнять налоговые обязательства как в стране приобретения, так и в России.

Однако современные реалии значительно усложнили процесс приобретения зарубежной недвижимости, особенно в странах, считающихся «недружественными». С марта 2022 года введены ограничения на валютные операции и сделки с иностранными резидентами, что делает невозможным прямое оплату европейской недвижимости с российского счёта. Кроме того, россиянам стало крайне сложно открывать банковские счета в ЕС и получать ипотечные кредиты на покупку жилья.

Дополнительные сложности создаёт отсутствие прямого авиасообщения с большинством европейских стран. Сегодня добраться до Европы можно только с пересадками — чаще всего через Стамбул или Дубай, что увеличивает как стоимость, так и продолжительность поездки.

На фоне этих ограничений всё большую популярность приобретают такие направления, как ОАЭ и Турция. В ОАЭ, например, россияне могут открыть счёт в дирхамах прямо в России и расплатиться за недвижимость без нарушения валютного законодательства. Более того, в этих юрисдикциях допускается использование криптовалют при совершении сделок.

С юридической точки зрения любая операция с недвижимостью между резидентом и нерезидентом РФ считается валютной (ст. 6 ФЗ № 173-ФЗ от 10.12.2003). Так, при покупке объекта у турецкого застройщика или частного лица российский гражданин участвует в валютной сделке. При этом между Россией и Турцией действует соглашение об избежании двойного налогообложения: налог, уплаченный в Турции, может быть зачтён при расчёте НДФЛ в РФ (ст. 232 НК РФ).

Вывод:

В условиях действующих ограничений получение дохода от недвижимости в странах ЕС становится всё более рискованным. Арендные платежи или выручка от продажи, зачисленные на счета в «недружественных» юрисдикциях, могут быть расценены как нарушение российского валютного законодательства. Поэтому всё больше инвесторов пересматривают свои приоритеты в пользу более лояльных и доступных рынков, таких как ОАЭ и Турция.

ссылка на источник