/news/716884/

Какие сложности подстерегают российских граждан при покупке зарубежной недвижимости?

Инвестиции в зарубежную недвижимость позволяют российским гражданам получить второй паспорт, а в некоторых странах - ВНЖ. Например, Турция остается одной из немногих стран, в которой граждане России могут получить ВНЖ – икамет за покупку недвижимости.

Зарубежная недвижимость привлекательна с точки зрения инвестиций – ее можно сдавать в аренду и получать пассивный доход. Главное – понимать механизм зачисления денег, полученных от аренды или продажи заграничной недвижимости и вовремя платить налоги.

В текущих реалиях российским гражданам непросто приобрести недвижимость, особенно если она расположена в недружественных для России странах.

Сложность заключается в том, что с марта 2022 г. введены ограничения на совершение сделок с резидентами иностранных стран, а также ограничения на отдельные валютные операции. Российские граждане не могут запросто заплатить за желаемую в Европе недвижимость с российского счета. Проблематичным является и открытие счета в европейских банках, не говоря о возможности получения европейских кредитов для покупки жилья.

Ситуация усугубляется и с отсутствием прямых авиарейсов в страны ЕС, что делает перелет дорогим и долгим. На текущий момент долететь до Европы можно стыковочными рейсами через Стамбул или через Дубай. С учетом сегодняшних реалий перспективными странами для покупки недвижимости являются ОАЭ и Турция.

Например, в России можно открыть счет в эмиратских дирхамах и рассчитаться за недвижимость в ОАЭ. В этих странах не возбраняется проводить расчеты с использованием криптовалюты.

При совершении сделок с недвижимостью участвуют два лица, имеющие статус резидента и нерезидента.

К валютным резидентам относятся граждане РФ, а также иностранцы, которые постоянно проживают в России на основании ВНЖ. В свою очередь, нерезиденты не являются гражданами РФ либо иностранцами, которые проживают в России на основании ВНЖ.

Приобретая у нерезидента РФ недвижимость, либо продавая ему недвижимость, резидент РФ совершает валютную операцию (ст.6 Федерального закона от 10.12.2003 г. №173-ФЗ). 

 Например, гражданин РФ покупает недвижимость у турецкой компании-застройщика или гражданина Турции. 

Соглашение между Россией и Турцией предусматривает возможность уплаты налога, как в России, так и в Турции. Уплаченный налог в Турции можно зачесть в счет уплаты НДФЛ в России (ст.232 НК РФ).

ВЫВОД : Россиянам все сложнее получать доходы от зарубежной недвижимости, если она находится в странах ЕС. Арендные платежи и выручка от продажи недвижимости, зачисленные на зарубежные счета в странах из «черного» списка, могут считаться нарушением валютного законодательства.