/news/692688/

Первого марта закончится срок дачной амнистии и бесплатной приватизации жилья.

В этот же день вступают в силу поправки в Земельный кодекс. С 9 января изменились тарифы нотариусов и сроки регистрации удостоверенных ими сделок. С начала года полномочия по выдаче разрешений на строительство в Ленобласти «подняты» с муниципального на районный уровень.

Вступили в силу также изменения в Налоговый кодекс о расчете налога на имущество по кадастровой стоимости. Правда, и Петербург, и Ленобласть отложили введение повышенного налога до начала 2016 года. Из минусов: льгота по подоходному налогу для физлиц теперь действует только для продавцов недвижимого имущества, владевших им пять лет, а не три года, как было раньше. Для остальных сохраняется право на налоговый вычет (снижение налогооблагаемой базы на 1 млн руб.).

Эксперты, выступившие на круглом столе журнала «Загородное обозрение» в рамках Ярмарки недвижимости, дали советы: как определить необходимое и достаточное для дачного дома или постоянного жилья.

Риски, что необходимая электромощность обойдется дороже или будет получена намного позже обещанного, существуют. Но есть и хорошая новость: с этими рисками можно в конце концов справиться самостоятельно, в отличие от ситуации с многоквартирным домом, где покупателю мало что под силу самому.

Есть и другие результаты регионального и федерального нормотворчества. «Загородное обозрение» выясняло, какую роль они сыграют в наступившем году для покупателей и владельцев загородных участков, домов и другой недвижимости.

Поправки в Земельный кодекс, по словам замминистра экономразвития Павла Королева, урезают возможности госорганов по отказу в предоставлении земельного участка гражданину: «есть формализованный перечень оснований для отказа в выставлении участка на торги и детальная процедура проведения этих торгов».

Появилась возможность «прирезать» к участку прилегающую государственную или муниципальную землю, если она не может быть использована никаким иным образом.

Прописана процедура и сроки изъятия участков для госнужд. Приоритетом в процедуре распоряжения землей из госсобственности становятся документы территориального планирования.

Однако на карте Росреестра множество «белых пятен», участки не оформлены, не проведено их межевание, да и градостроительные документы есть не у всех муниципальных образований. По новому законодательству по-прежнему получается, что лицо, заинтересованное в получении участка, должно самостоятельно подготовить на него документы — причем без гарантии победы на торгах. В общем, похоже на дежавю: разработчики декларируют правильные цели, но без жестко прописанной обязанности госорганов выполнить все необходимые действия для реализации заявленных благих намерений.

Примерно так же можно оценить перспективы применения новелл закона о нотариате. В нем прописаны сниженные по сравнению с действовавшими тарифы за нотариальное удостоверение, существенно сокращены сроки регистрации сделок, документы по которым подают в Росреестр нотариусы, нотариальному акту придана большая «доказательственная сила» (ст. 61 гл. 6 Гражданско-процессуального кодекса РФ: «Обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия»). В том, что на практике общая плата за нотариат при сделке с недвижимостью снизится и срок регистрации сократится, опрошенные эксперты не уверены.

Дачная амнистия, стартовавшая в сентябре 2006 года, позволила в упрощенном порядке зарегистрировать более 10 млн правообладающих документов на землю и недвижимость, примерно четверть из них касается объектов ИЖС. До окончания срока действия послабления остается меньше месяца. Что еще можно успеть предпринять и как после 1 марта будут складываться отношения землепользователей с государством — в комментариях экспертов.

Слово экспертам

Максим Финионов, начальник юридического отдела компании «Русский Фонд Недвижимости»

1 марта перестает действовать упрощенный порядок оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимости — так называемая дачная амнистия. Тем, кто хочет зарегистрировать дом по дачной амнистии, могу посоветовать хотя бы подать заявление в Росреестр — это можно сделать. В Петербурге, например, юрлица подавали заявление на выкуп участков до конца года и получали право оформить землю по «прошлогодней» выкупной стоимости, хотя договор заключали уже в новом году. Такую схему могут использовать и владельцы участков с домами. Росреестр обязан такое заявление принять, с условием что все необходимые документы будут предоставлены позже.

Что до изменений в закон о нотариате (457-ФЗ), то снижение тарифов нотариального оформления сделок с недвижимостью не всегда приводит к пропорциональному уменьшению общих расходов на услуги нотариусов: статья 23 оставляет нотариусам право получать денежные средства как за совершение нотариальных действий, так и за «оказание услуг правового и технического характера».

Законодательное сокращение сроков до одного и трех дней на регистрацию нотариально заверенных сделок не гарантирует, что не будет задержки. Все зависит от положения дел в самом Росреестре: от загрузки, отлаженности документооборота. Сейчас в популярных у покупателей районах Ленобласти возникли сложности с подачей документов по любым видам сделок, включая ипотечные, долевое строительство и обычную куплю-продажу.

Тот же 457-ФЗ, декларируя придание нотариальному акту повышенной доказательственной силы, тем не менее не меняет положения Гражданского кодекса в разделе о признании сделок недействительными. Но поправки в ГПК — положительная новелла, которая поможет юристам защищать права клиентов в суде.

Плюс нотариального удостоверения в том, что у нотариусов есть возможность проверить аресты и другие обременения, наложенные на отчуждаемую недвижимость. Безопасность сделки повышается благодаря страхованию ответственности нотариусов. По новому закону клиенту нотариуса может быть возмещен понесенный ущерб, если будет доказана ошибка (недобросовестность) нотариуса, — по аналогии со страхованием профессиональной ответственности застройщиков. Правда, мне неизвестны примеры выплат из страховых фондов строительных СРО.

Слово экспертам

Марина Агеева, директор по продажам жилой недвижимости УК «Теорема»

Трудно прогнозировать, какую пользу принесут нововведения 171-ФЗ, меняющие в Земельном кодексе правила получения земельных участков из госсобственности. В любом случае ликвидные наделы уже в руках частников, а те, что может предложить гражданам муниципалитет, как минимум не обеспечены коммуникациями.

К передаче полномочий по утверждению документов территориального планирования на уровень региона, которую инициировали власти Ленобласти в 2014 году, я отношусь положительно. Если бы это было сделано раньше, в Мурине, Девяткине и Буграх не сложилась бы удручающая ситуация с дорожной и социальной инфраструктурой. Объективный факт: в муниципалитетах просто нет квалифицированных специалистов по градостроительству.

Кроме того, в муниципалитете обычно не знают, что планируют соседи. Один отводит большие земельные массивы под жилищное строительство, а на границе другой муниципалитет планирует построить мусоросжигательный завод…

Увязать планы развития территорий с инфраструктурными планами, например, по развитию транспортной системы, учесть возможности бюджета региона, который должен финансировать строительство соцобъектов, можно, только владея информацией по региону в целом.

Конечно, на местах обычно лучше знают специфику своих территорий, их бэкграунд, поэтому подготовкой документов по-прежнему занимаются местные власти. На региональном уровне планы муниципалов будут соотносить с реальностью и утверждать. Немаловажной мне кажется и перспектива уменьшения коррупционной составляющей.

Сроки регистрации один (для документов, поданных в электронном виде) и три дня, принятые для нотариально удостоверенных сделок, сегодня воспринимаются почти как сказка — ведь к задержке на месяц по договорам долевого строительства, например, уже все относятся философски. В ситуации, когда в областном управлении Росрестра внедряется новое программное обеспечение, об ускорении регистрации говорить и вовсе не приходится. Сейчас, после декабрьского ажиотажа покупателей недвижимости, и городской, и загородной, регистраторы действительно перегружены работой. В некоторых районах, где спрос был наиболее высоким, документы на регистрацию сейчас просто не подать. Спокойная ситуация со сделками в январе, впрочем, вселяет надежду, что регистрационная служба и новое ПО освоит, и все сделки оформит.

Слово экспертам

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»

Наиболее значимые для рынка недвижимости законы, принятые в 2014 году, безусловно, изменения в Земельном кодексе РФ. Прежде всего эти поправки устраняют существовавшие много лет противоречия между градостроительным и земельным законодательством. Однако региональные законы о предоставлении земельных участков еще не приведены в соответствие с новым федеральным законодательством, и, если до 1 марта их не скорректируют, вновь возникнет правовая неопределенность.

Для физлиц, владеющих недостроенными домами на участках, не оформленных в собственность, новации Земельного кодекса означают, что сейчас они уже не смогут, как раньше, годами жить в доме, оформленном в собственность в качестве объекта незавершенного строительства. Статья 39.5 определяет, что у собственника недостроя после 1 марта 2015 года будет однократное право на аренду участка для достройки на срок три года, а если он не справится, то участок и недострой подлежат продаже с публичных торгов.

С переходом к расчету земельного налога и налога на имущество по кадастровой стоимости уже очевидно возникнет по крайней мере одна проблема. Государство создало механизм, при котором владельцам домов и участков зачастую экономически бессмысленно оспаривать кадастровую стоимость объектов. По прописанной в законе процедуре собственник должен заказать оценку стоимости своей недвижимости, затем подать отчет об этой оценке в комиссию по досудебному урегулированию споров. Только имея на руках отказ от комиссии, можно обращаться в суд. Взыскать затем (даже при условии выигранного дела) все затраты на услуги юристов и оценку вряд ли удастся, а выгода в виде незначительного процента земельного налога от кадастровой стоимости может окупаться слишком долго. Если же дело проиграно, собственник несет убытки, состоящие из расходов на оценку и судебных сборов (которые в 2015 году повышены на 50%).

Социальный эффект от перехода на расчет налога по кадастровой стоимости земли и недвижимости будет понятен позднее. С учетом текущих мизерных сумм налога на землю и имущество для большинства повышение налога на недвижимость даже в несколько раз может стать ощутимым, но не критичным.

Подготовила: Анна Александрова
Источник: Загородное обозрение