/news/692268/

Налоговики взялись за инвесторов

Тем, кто собрался продавать недавно приобретенную квартиру, стоит поторопиться заключить сделку до 2016 года или запастись терпением на 5 лет либо раскошелиться. Причиной этому стало увеличение минимального требуемого срока владения жильем, после которого налог на доход от продажи можно не выплачивать.

Борьба со спекуляцией

Соответствующий законопроект был принят Госдумой во втором чтении. Предполагается, что старые правила будут действовать до января 2016 года. Вспомним, как обстоят дела с налогом на доход от продажи недвижимости на данный момент: сейчас его можно не выплачивать, если жилье было в собственности более трех лет. Если же продавец владел жильем менее установленного срока, налоговый вычет составит миллион рублей либо размер расходов на покупку недвижимости. Основной причиной для принятия нового закона, увеличивающего налоговую нагрузку при продаже жилья, стало повсеместное распространение покупки квартир с целью последующей перепродажи по более высокой цене: три года, считают в правительстве, не остановят желающих спекулировать квартирами. Поправки Министерства финансов направлены на то, чтобы налоговые сборы были выше с таких квартирных инвесторов и ниже со всех прочих собственников жилья. Планируется, что увеличение срока владения для последующей продажи без выплаты налога может существенно снизить инвестиционную привлекательность квартир. Существуют также два мнения относительно дальнейшего развития событий: некоторые аналитики полагают, что новый закон позволит зафиксировать рост цен на жилую недвижимость или даже снизить цены. Но более вероятно, что эффект будет обратным: продавцы квартир просто-напросто переложат бремя налога на новых хозяев, то есть приобретателей жилья, и цены вырастут на те же самые 13%.

Вообще, профессионалами сферы недвижимости законопроект оценивается скорее отрицательно. Порога в три года было достаточно, чтобы рынок недвижимости вышел из тени: приобретатели квартир на вторичном рынке ждали три года, а затем продавали жилье. Кроме того, закон как меру борьбы со спекуляцией можно считать несколько запоздавшим: темпы роста цен на недвижимость в последние годы значительно замедлились. Так, в 2007 году цены выросли в два раза, а в 2013 рост оказался более или менее равен инфляции, составившей 6,5%. Поэтому нет разницы, сколько лет ждать льготы – три, пять, семь лет, –ведь рост цены компенсируется инфляцией и полноценной инвестицией покупку квартиры считать нельзя. Единственная сфера, в которой пока еще есть возможность получить прибыль таким образом, –строящееся жилье. В процессе стройки цена квартиры растет: от стадии котлована до сдачи жилого объекта разница в цене может составить все 30-40%. При этом поправки к закону со «спекулянтами» на первичном рынке бороться не смогут: квартиры в новостройках чаще всего перепродаются путем переуступки прав по договору долевого участия, что не требует выплаты налога на доход.

Новый срок в 5 лет

При работе над законопроектом председатель Комитета по бюджету и налогам Андрей Макаров предлагал продлить период владения для получения льготы по налогу до семи лет. Столь суровое предложение вызвало бурю негодований – такой срок был воспринят как неоправданно долгий. Трех лет, как считают многие, вполне достаточно для того, чтобы сделать махинации с куплей-продажей квартир неудобными. А вот более долгий срок может отрицательно сказаться на интересах граждан, заинтересованных в улучшении жилищных условий: за семь лет потребности семьи в жилплощади могут увеличиться. Сразу купить квартиру своей мечты могут позволить себе немногие. Обычно процесс растягивается на многие годы: владелец продает старую квартиру и вкладывает вырученную сумму в покупку новой, и так далее. Обложение каждой процедуры налогом наверняка станет препятствием для многих. Кроме того, опасения общественности вызывает тот факт, что налоги ужесточаются буквально со всех сторон: не так давно был принят закон об изменениях в порядке уплаты налогов на имущество физических лиц. Пока еще точно неизвестно, как тот закон повлияет на сумму ежегодных налоговых выплат за жилье, но в основном прогнозы неутешительные.

В итоге был выбран менее продолжительный период: теперь 13% от выручки за жилье надо отдать в госбюджет, если квартира принадлежала владельцу менее пяти лет. Старое условие для освобождения от налога – три года в собственности – остается в силе всего в трех случаях. Во-первых, в ситуации, когда квартира была получена по наследству или передана в дар близкими родственниками. Во-вторых, если жилье было приватизировано. Наконец, полученное по договору пожизненного содержания с иждивением жилье тоже можно продать через три года без выплаты НДФЛ. Во всех остальных случаях срок будет один – пять лет. Сделок, заключенных до 1 января 2016 года, новый закон не коснется. Кстати, изначально при обсуждении законопроекта даже предполагалось, что деньги от продажи единственного жилья вне зависимости от срока владения им не будут облагаться НДФЛ. Но в соответствии с принятыми изменениями в Налоговый кодекс об этом условии речь уже не идет.

Налог на доход рассчитают по кадастру

Еще одно новшество, которое вводит закон: изменяется также способ расчета налога на прибыль от продажи жилья. Даже если в договоре купли-продажи указана сумма меньше, теперь налог будет рассчитываться от суммы кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. Но региональным властям будет дана возможность уменьшать коэффициент, снижающий кадастровую стоимость, вплоть до нуля. Специалисты считают, что правительство рассчитывает таким образом упразднить практику сокрытия истинной цены продающегося объекта жилой недвижимости с целью получения налоговой льготы.

На данный момент не платить НДФЛ при продаже квартиры можно даже до истечения срока в 3 года, если стоимость жилья составляет менее 1 млн рублей. Понятное дело, что многие сознательно искажают информацию в договоре, чтобы воспользоваться лазейкой в законе. Благодаря новому закону такая возможность, скорее всего, будет ограничена. Выход предсказуем: если нельзя уйти от налога, придется заложить его в цену продажи. Поэтому, даже если необходимость выплачивать НДФЛ оттолкнет часть потенциальных инвесторов, ударит это по рядовым покупателям. Кроме того, основная масса перепродаж квартир в России все-таки приходится на долю приобретающих и продающих жилье для собственных нужд, поэтому неудобства новый закон доставит совсем не тем, на кого рассчитывали.

Дарья Сафарова
Источник: БКН.РУ