/news/691531/

Продажа доли в квартире: Верховный суд лишил совладельцев «права первой покупки»

Одно из решений Верховного суда РФ фактически открыло новый «обходной путь» для владельцев доли в квартире, желающих продать её без согласия других совладельцев.

«Обходной путь» с риском получить нового соседа

Продажа доли в квартире возможна только с определёнными ограничениями. В частности, по Гражданскому кодексу (ГК РФ), другие совладельцы жилья имеют преимущественное право покупки по той же цене и на тех же условиях (ГК РФ, ст. 250). Чтобы это право соблюдалось, ГК РФ требует либо согласия собственников других долей с продажей, либо доказательств того, что они не ответили на извещение продавца в течение месяца.

В результате, в случае конфликта с продавцом, другие владельцы той же квартиры часто не дают согласия на продажу и уклоняются от получения извещения. Тогда, мол, продавцу ничего не останется, как отказаться от планов совершить сделку.

В подобных ситуациях юристы советуют продавцам «обходной путь»: совершить сделку с покупателем как бы в два этапа. Вначале подарить ему небольшую часть своей доли, а затем продать остальную часть уже как совладельцу. В этом случае уведомлять о продаже собственников других долей в квартире не нужно.

Однако до недавнего времени подобная схема была, как говорится, чревата. В соответствии с Жилищным кодексом (ст. 30, ч. 1), «одаряемый» покупатель уже после первой сделки формально получает право жить в квартире как один из собственников. И если другие совладельцы не пускали его в квартиру, «одаряемый» мог вселиться с помощью решения суда. Положительная судебная практика по таким делам была весьма обширна (см., например, здесь).

Размер доли не «тянет» на комнату? Не живи

Верховный суд своим определением фактически запретил удовлетворять иски владельцев небольших долей о вселении в квартиру в случае противодействия других собственников.

Логика судей высшей инстанции проста. Если размер доли конкретного совладельца в праве собственности на квартиру не позволяет выделить ему хотя бы одну из комнат, иск о вселении через суд не подлежит удовлетворению. Право жить в квартире собственник незначительной доли в ней может получить только по соглашению с другими собственниками.

Правда, нельзя не учесть, что решение было вынесено по конкретному делу. В частности, истец, требовавший вселения через суд, обладал 1/40 доли в праве на квартиру. Не пускавшая его ответчица была собственницей Ѕ доли. Однако в целом рассматриваемая ситуация весьма типична.

Обходному пути дали зелёный свет

Тем самым, данное решение фактически обезопасило вышеописанный «обходной путь» продажи доли. И потенциальные продавцы получили в своё распоряжение весьма надёжную схему, как обойти «право первой покупки» со стороны других собственников.

Теоретически всегда есть шанс, что сделку продажи доли с частичным дарением признают притворной и аннулируют. Однако на практике совладельцам рассчитывать на это не стоит: притворность сделки в данном случае крайне сложно доказать в суде.

Михаил Найдён
Источник: Квадратъ