Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:

Статьи

16.12.2024

Мошеннические стратегии на торгах по банкротству Как не попасть в ловушку?

подробнее

Публикации

ЦБ назвал направления для развития рынка цифровых финансовых активов 27.12.2024 ЦБ назвал направления для развития рынка цифровых финансовых активов

Об этом рассказал директор департамента инфраструктуры финансового рынка Банка России Кирилл Пронин во время своего выступления на форуме рейтингового агентства АКРА. «Базовые условия мы с вами создали, но всегда есть куда стремиться», – отметил он.

подробнее
/news/691514/
Аккредитация на электронных торговых площадках, услуги агента. WhatsApp: +7 968 771-34-72

Новости

ЛЕНТА НОВОСТЕЙ
Февраль 2025
gif
пн вт ср чт пт сб вс
27 28 29 30 31 01 02
03 04 05 06 07 08 09
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 01 02
gif

Особенности национального обмена

Особенности национального обмена

Несколько способов обменять квартиру и не пожалеть об этом

До сентября 1991 года у советских граждан был единственный способ изменить свои жилищные условия – обмен квартиры. На современном рынке недвижимости обмен как таковой в большинстве случаев уступил место купле-продаже, но само понятие из обихода участников рынка никуда не делось.

Непростой соцнайм

Обменять квартиру «в старом смысле» все еще есть возможность – правда, только у нанимателей объектов государственного жилищного фонда по договору социального найма. На данный момент к государственному жилищному фонду относится около 10% всего жилья в Петербурге. Кто-то из жильцов таких квартир не приватизирует их, потому что оттягивает процесс до марта 2015 года, а именно до этого времени продлены сроки бесплатного перевода жилья в собственность. Другие в свое время уже воспользовались правом приватизации и не могут сделать это во второй раз. Третьи опасаются грядущего повышения налога на недвижимость.

Продать неприватизированное жилье нельзя, а вот обменять – пожалуйста. Для этого нужно обратиться к главному оператору и регулятору обменных схем в Петербурге – это Горжилобмен – или в райжилобмены, которые есть во всех районах города. Оформление документов там бесплатно. А вот за подбор варианта придется заплатить 16 100 рублей за объект. Но только в том случае, если сделка все же состоится.

Самый простой вариант – равноценный обмен. Это когда обе квартиры одинаковой площади и качества. Но, к сожалению, не факт, что такой идеальный вариант будет найден.

Более сложны и одновременно более распространены неравноценные обмены, потребность в которых возникает из-за того, что зарегистрированные в одной квартире жильцы больше не хотят жить вместе. Например, в семье выросли двое взрослых детей. Родители решают разменять свою «трешку», чтобы каждому ребенку и себе выделить по однокомнатной квартире. Но рынок диктует свои правила, и вместо трех «однушек» семья в лучшем случае может рассчитывать на две, причем маленькие. Поэтому придется рассматривать неравноценный обмен с доплатой. Помимо денег, кстати, можно в придачу к квартире отдать другое имущество, например, земельный участок или гараж.

Человек, решивший обменять свою неприватизированную квартиру, столкнется со всеми прелестями бюрократической системы. Одних только справок потребуется собрать штук десять, а то и больше. Если в квартире проживают маленькие дети или недееспособные родственники, то нужно будет обратиться в органы опеки и попечительства, чтобы получить согласие на сделку. В течение двух недель с момента подачи заявления специалисты госоргана должны решить, не ущемляет ли обмен права указанных граждан. Остальные зарегистрированные в квартире жильцы должны дать свое письменное согласие на размен.

Это касается и несовершеннолетних детей, и временно отсутствующих (например, пребывающих на военной службе или в местах заключения). Часто процесс обмена усложняется тем, что не все жильцы хотят покидать жилье. Тут возможен принудительный обмен – через суд. И даже если все жильцы согласны, то отказать может сам наймодатель, то есть администрация района. Причины могут быть разными. Например, законодательством категорически запрещено обменивать: аварийное жилье; квартиры, на которые наложен арест; квартиры, жильцы которых после обмена станут нуждающимися в улучшениях жилья по санитарным нормам. Наконец, стоит помнить, что обменять квартиру можно не на любую понравившуюся, а только на такую же муниципальную. А если учесть, что их в городе всего 10%, то поиски затянутся.

Все эти процедуры достаточно сложные – множество юридических моментов ограничивают возможности участников обмена. В целом быстрее и проще проходят сделки между собственниками жилья, поэтому тем, кто задумался об обмене своей муниципальной квартиры, всегда стоит рассмотреть вариант приватизации и проведения дальнейших операций уже с собственностью.

Меняю свое

Если квартира приватизирована, ее обмен будет называться альтернативным или «цепочкой». На самом деле само понятие обмена здесь применятся довольно условно – проходят обычные сделки купли-продажи. Просто в них покупатели не приобретают объекты на уже имеющиеся в наличии деньги, а продавцы не «кладут в карман» вырученное от продажи. Продавец одновременно выступает и покупателем, покупая новое жилье на средства от продажи старого. Поскольку такая сделка вовлекает одновременно более двух сторон, ее проведение под силу только профессиональному агентству недвижимости. В руках собственников, пытающихся действовать самостоятельно, эта многоходовая, требующая координации схема просто развалится. Кроме того, в обменных цепочках (как и во всех сделках купли-продажи недвижимости) существует риск столкнуться с квартирой с обременениями или с недобросовестными собственниками и маклерами.

В рамках цепочки риэлтор находит покупателя на квартиру клиента, а затем квартиру на замену, которая будет приобретаться одновременно с продажей старой. Обычно в сделке-цепочке участвуют 3-5 объектов, но их число может доходить и до 12.

Как и в случае с муниципальным жильем, относительно простыми являются равноценные обмены. А наиболее головоломные случае – это разъезды (родителей со взрослыми детьми, расставшихся супругов и т.п.), подразумевающие размен одного объекта на несколько более дешевых. Покупателя на большую квартиру сегодня, как правило, найти нелегко. А ее бывшие жители, которым теперь нужно несколько отдельных вариантов, оказываются в нелегкой ситуации, потому что, повторимся, даже просторная трехкомнатная квартира по стоимости равняется в лучшем случае двум компактным «однушкам». Дело не обойдется без доплаты или переезда в более дешевый район.

Обмен плюс ипотека

«Обмен с ипотекой» – это словосочетание звучит, конечно, несколько странно. Но и так бывает. Допустим, человек купил квартиру в ипотеку и затем по каким-то причинам решил ее обменять на новую, причем тоже с использованием ипотечного кредита. И подобные случаи есть в практике, хотя технология проведения этих сделок непроста.

Пока продаваемая квартира находится в залоге у банка, второй банк, который кредитует покупку новой квартиры, не выдаст кредит без выполнения двух условий. Во-первых, банку требуется подтверждение способности заемщика выплачивать два ипотечных кредита одновременно (то, что в реальности первый кредит вскоре будет погашен за счет продажи квартиры, банк не интересует), во-вторых, необходимо выплатить первоначальный взнос. В то же время банк, у которого в залоге находится старая квартира, не даст разрешения на ее продажу, пока на счет не поступят деньги для полного погашения ипотеки.

Таким образом, у заемщика два выхода. Первый – иметь возможность доказать свою «двойную» платежеспособность и заплатить первый взнос по новой ипотеке. Второй – просто взять деньги в долг у знакомых (извлечь из бизнеса, получить займ на работе) и погасить свой первый кредит. Тогда обременение с квартиры будет снято, и сделка по обмену пройдет по стандартной схеме.


Возврат к списку


Позвоните нам бесплатно
Сегодня 7.2.2025

Оборудование, машины

Рынок криптовалют

24.01.2025 Указ Трампа прокладывает путь Федеральному криптовалютному резерву, но не упоминает биткоин

Президент США Дональд Трамп подписал указ, предусматривающий создание рабочей группы по рынкам цифровых активов. Структуру возглавит специальный советник по ИИ и криптовалютам

подробнее