/news/690261/

Государство сдаст квартиры

До 2020 года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию планирует инвестировать в развитие рынка арендного жилья 75 млрд руб. Эти деньги должны пойти на строительство 70 тыс. арендных квартир до 2018 года. Участники рынка считают, что для удачной реализации этой идеи одного финансирования мало, нужно разрабатывать дополнительные механизмы.

До 2018 года планируется построить 70 тыс. квартир арендного жилья, на эти цели планируется потратить до 75 млрд руб., сообщил гендиректор Агентства финансирования жилищного строительства («дочка» АИЖК) Андрей Шелковый в рамках ПМЭФ-2014.

Программа арендного жилья была запущена в начале 2013 года. Сейчас такие проекты есть в Новосибирской, Нижегородской, Пензенской областях и Республике Алтай. С начала реализации программы по всем регионам было построено 283 квартиры.

Схема выглядит следующим образом. Застройщики берут кредит в банках на реализацию проектов доходных домов, а АИЖК выкупает закладные или рефинансирует проекты за счет ипотечных ценных бумаг. Одним из первых крупных застройщиков жилья, с которым начнут сотрудничать АИЖК и АФЖС по арендным домам, станет компания «Интеко». Предполагается, что около 10% жилья экономкласса, которое будет строить компания, станет арендным.

Основной вопрос – по какой цене будут сдаваться эти квартиры.

По предположениям АИЖК, ставка аренды в подобных квартирах будет на 20% меньше ежемесячного ипотечного платежа за аналогичную квартиру.

При этом простые расчеты показывают, что сейчас выплаты по ипотечным кредитам заметно превышают плату за аренду. По данным компании «Инком-Недвижимость», в апреле средняя аренда однокомнатных квартир экономкласса составила 29,7 тыс. руб., двухкомнатных – 40,1 тыс. руб., трехкомнатных – 54,6 тыс. руб. За такие деньги можно снять квартиру со всей необходимой мебелью и бытовой техникой, с обычным ремонтом в пешей доступности от метро. Для сравнения, однокомнатная квартира в пешей доступности от станции метро «Бабушкинская» на последнем этаже панельного дома предлагается за 6 млн руб. Площадь квартиры – около 38 кв. м, удовлетворительный ремонт, набор мебели. Если купить эту квартиру в кредит с минимальным взносом 30%, сроком до 15 лет по средней ставке 12,3% годовых (по данным АИЖК за первый квартал 2014 года), то ежемесячный платеж по ипотеке составит 50,4 тыс. руб.

Доходные дома по своей сути похожи на проекты гостиничного бизнеса: для их строительства требуется примерно такой же бюджет. При этом для того, чтобы они пользовались спросом, ставки аренды должны быть на 20–30% ниже, чем в гостиницах. По оценкам «Метриум Групп», доходные дома показывают длительный срок окупаемости, от десяти лет и выше. Чтобы выйти на такую окупаемость, застройщикам надо сдавать квартиры по рыночной стоимости. Арендные платежи зависят от условий входа в проект. «Например, в Москве довольно дорогие участки, соответственно, подобные проекты потребуют существенных инвестиций.

Однако устанавливать арендную плату на уровне стоимости гостиничного номера для сокращения сроков окупаемости нет смысла, так как квартиры в таком доме просто не будут пользоваться спросом.

Ставки в частных доходных домах экономкласса должны быть такими же, как и на стихийном рынке арендного жилья», – считает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Однако если сдавать такие дома по рыночной стоимости, они будут неинтересны арендаторам. Не имея ценового преимущества, они будут выбирать квартиры по другим параметрам – удобное расположение, состояние квартиры. Такие дома хотела строить Москва в центре города еще в середине 2000-х годов.

«Однако нет ни одного громкого и успешного проекта, который бы действительно стал прибыльным для инвесторов. Один из плюсов такого формата арендного жилья – более низкая арендная ставка, однако разница 15–20% вряд ли позволяет говорить о большом конкурентном преимуществе, поскольку большинство арендаторов выбирают квартиру все же исходя не только из цены, но и из локации. С точки зрения девелопера, доходные дома – довольно непрозрачный и не совсем понятный продукт, поскольку основной вопрос, который возникает у строительной организации, – вопрос управления этим бизнесом и самим домом в процессе эксплуатации. Хотя, конечно, с точки зрения потребителя идея хорошая, позволяющая многим решить наконец пресловутый квартирный вопрос», – считает вице-президент девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.

По предположениям экспертов, чтобы сделать этот сегмент действительно интересным для всех участников процесса, нужно создавать дополнительные механизмы поддержки этого сектора и брать пример с Запада. «Агентство принимает на себя существенные экономические риски, так как не только занимается кредитованием, но и берет на себя обязанности по оценки проектов, качества жилья и инфраструктуры.

Такая практика вмешательства на рынок не соответствует международным стандартам, где регулирование осуществляется прежде всего посредством льгот и налогообложения.

Например, в Германии государство дает существенные скидки на создание арендного жилья. В Америке используют похожие механизмы», – рассказывает член экспертного совета Центра исследования проблем имущественного фонда Дарья Колесникова.

Такие дополнительные механизмы могут быть созданы. Как сообщил сегодня заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Александр Плутник, ведомство разрабатывает механизмы поддержки застройщиков, инвестирующих в проекты некоммерческого найма жилья. В частности, речь идет о поддержке таких инвесторов в части помощи в приобретении земельных участков под строительство.

Юлия Погорелова
Источник: Газета.Ru