/news/676149/

«Сюрпризы» при покупке загородного дома

Какие скрытые неприятности может в себе таить покупка загородной недвижимости? Обзор не самых очевидных «подводных камней» в нашем материале.

Качество строительства

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, возведение домов высотой не более трёх этажей, предназначенных для проживания одной семьи, не требует подготовки проектной документации. Не предусмотрен и какой бы то ни было независимый строительный надзор.

Поэтому относительно недорогие коттеджи-новостройки могут таить в себе массу строительных недоделок, а то и откровенного брака. Отдельный риск – возможное использование в целях экономии некачественных, недолговечных и не подходящих для данной местности материалов.

В ряде случаев подобные новостройки требуют капитального ремонта уже через пять лет эксплуатации. Поэтому некоторые эксперты рекомендуют проводить предварительную независимую строительную экспертизу фундамента, перекрытий и конструкции дома чуть ли не в обязательном порядке. Если в случае подобной инициативы покупателя продавец не пойдёт ему навстречу – от приобретения дома лучше отказаться.

Стоимость экспертизы в Подмосковье варьируется примерно от 15 и до 60 тысяч рублей.

Угроза сноса

Сразу стоит оговориться: вероятность сноса индивидуального дома в любом случае крайне мала. Тем не менее, если дом находится на землях населённых пунктов, в определённых случаях исключать её на 100% не стоит.

Риск возникает тогда, когда дом построен уже после принятия местными властями правил землепользования и застройки для территориальной зоны, в которой он расположен, и не соответствует требованиям данных правил.

Речь идёт о предельных параметрах дома, установленных так называемыми градостроительными регламентами (входят в правила землепользования и застройки). В числе этих параметров могут быть: максимальная доля площади земельного участка, которую можно застраивать, предельное число этажей индивидуального дома (их может быть не три, а только два), а также максимально возможная высота дома (до конька крыши).

Сейчас, даже если дом построен с нарушением данных требований, это вовсе не значит, что местная администрация непременно обратится в суд с иском о сносе здания в связи с «существенным нарушением градостроительных норм и правил» (ст. 222 ГК РФ). Но уже через несколько лет ситуация может развиваться как угодно.

Узнать о требованиях градостроительных регламентов для участка, на котором расположен дом, о дате принятия правил землепользования и застройки можно в отделе архитектуры администрации соответствующего муниципального образования. Повторимся, это имеет смысл только для домов на землях населённых пунктов.

Пресловутая «юридическая чистота»

Покупка загородной недвижимости на вторичном рынке сопряжена практически с теми же рисками, что и покупка квартир. За исключением разве что рисков, связанных с приватизацией (и то не в 100% случаев).

Базовые требования к проверке «юридической чистоты» дома и земельного участка включают в себя анализ трёх документов, два из которых может получить сам потенциальный покупатель. Это выписки из ЕГРП на дом и земельный участок, которые выдаёт Росреестр.

Эти выписки, во-первых, подтверждают право собственности продавца на объекты недвижимости, а также содержат информацию о возможных обременениях и арестах в отношении данного недвижимого имущества.

Третий документ имеет смысл попросить у продавца, если дом жилой. Это так называемая справка по форме Ф-9 о наличии (отсутствии) зарегистрированных в нём лиц на дату выдачи. Её может получить продавец в паспортном столе администрации муниципального образования.

Детальный анализ «юридической чистоты» объекта недвижимости связан с подробным изучением куда большего пакета документов. «Квадрат» уже писал об этом по отношению к квартирам (в частности здесь и здесь), но данная информация применима и к индивидуальным жилым домам. Чуть в меньшей степени – к любым объектам недвижимости.

Особенности проведения самой сделки

Большинство риелторов и юристов советуют покупателям при проведении сделки максимально избегать устных договорённостей.

Например, о том, какая мебель (или любое другое «движимое имущество») будет вывезена прежним владельцем, а какая, наоборот, останется. Или, например, о необходимости разобрать старый покосившийся сарай на участке и вывезти на свалку образовавшийся мусор.

Как показывает практика, соглашения, не подкреплённые письменно в договоре купли-продажи, очень часто прежний владелец недвижимости не исполняет.