/news/670931/

Классовое неравенство московских новостроек

В чем разница между понятиями «эконом», «комфорт» и «бизнес-класс»? Как понять, что объект относится именно к тому классу, в котором позиционируется?

Мария ЛИТИНЕЦКАЯ, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

Отнесение жилья к тому или иному сегменту происходит по ключевым и дополнительным характеристикам. В настоящее время ключевыми критериями, отличающими жилье бизнес-класса от массовых сегментов, являются уровень безопасности (огороженная и охраняемая территория) и наличие подземного паркинга. Такой параметр как location постепенно смещается на ступеньку ниже. Если раньше дома бизнес-класса возводились преимущественно на западе, северо-западе или юго-западе столицы, между Садовым кольцом и МКАД, то сегодня такие проекты можно встретить и на менее престижных восточных направлениях. К ключевым характеристикам бизнес-класса также относятся высококачественное инженерное оборудование (скоростные лифты, система кондиционирования, водоснабжения и пр.) и архитектурное исполнение жилого комплекса (индивидуальный проект с подчеркнутой дизайнерской проработкой экстерьера). К дополняющим характеристикам относятся: технология домостроения, уровень инфраструктуры района, уровень отделки МОПов, высота потолков, метраж квартиры. Эти дополняющие характеристики могут в процессе развития рынка меняться. Например, площади жилья сейчас во всех сегментах сокращаются. Если до кризиса стандартная площадь квартиры бизнес-класса составляла 50-60 кв.м, то сейчас это уже 40-50 кв.м, а в отдельных проектах встречаются и совсем небольшие квартиры, площадью 30 кв. м.

И эконом- и комфорт-класс располагаются преимущественно в спальных районах. Но дома комфорт-класса отличаются от «эконома» более продуманными и разнообразными планировками квартир, более дорогой отделкой фасадов и общественных зон. В объектах комфорт-класса зачастую предусмотрены огороженная территория, наличие консьержей и домофонов.

Антон СКОРИК, генеральный директор компании «Мортон-Инвест»:

Жилье класса «эконом» - это панельные дома с базовым набором инфраструктуры: школа, детский сад, магазины шаговой доступности. В классе «комфорт» набор инфраструктурных объектов гораздо шире, а застройка может быть представлена как панельными, так и индивидуально спроектированными монолитными домами с эксклюзивным дизайном входных групп и уникальным оформлением мест общего пользования. В качестве примера микрорайонов класса «комфорт» можно привести проект ГК «Мортон» в Новой Москве «Солнцево-Парк». Улучшенные потребительские характеристики жилья (повышенная энергоэффективность, тепло-, звуко- и гидроизоляция, заниженные эксплуатационные расходы, удобные архитектурно-планировочные и привлекательные фасадные решения) также являются отличительной чертой проектов комфорт-класса.

Проекты бизнес-класса - монолитно-кирпичные дома, разработанные по индивидуальным проектам известных архитектурных бюро, с эксклюзивным дизайном и внутренней отделкой, широкими возможностями планировочных решений, подземным паркингом, охраняемой территорией и др. Среди проектов ГК «Мортон» к уровню «бизнес» можно отнести ЖК «Рождественский» в Мытищах и ЖК «Штаб-Квартира на Мосфильмовской».

Ирина ДОБРОХОТОВА, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:

Эконом-класс – это типовое жилье с минимумом дополнительных опций: собственной инфраструктуры на территории ЖК нет или есть только социальные объекты (например, детский сад), возведенные с учетом нормативов, планировки квартир типовые, квартиры продаются в состоянии «под чистовую» отделку, конструктив дома – также типовая панель.

Комфорт-класс предполагает ряд улучшений: само здание может быть возведено по индивидуальному проекту (однако возможна и панель современных серий, например, КОПЭ-Парус или П-3МК), квартиры обладают улучшенными планировками – кухни от 10 кв. м, могут быть в наличии подсобные помещения – кладовая, гардеробная, также покупателю квартир комфорт-класса предлагается полная чистовая отделка под ключ или несколько ее вариантов. Общественные зоны располагают увеличенными площадями – должна быть консьержная, может быть также колясочная или площадки для хранения велосипедов. На придомовой территории обязательно размещаются детские площадки, спортивные сооружения.

Дома бизнес-класса – это непременно индивидуальный проект с охраняемой территорией, квартиры улучшенной планировки (при этом могут продаваться и без отделки, а вот в отделке фасадов используются натуральные материалы высокого качества; наличие вентилируемых фасадов – также один из критериев бизнес-класса). Также дом бизнес-класса должен отличаться более удачным местоположением – например, в пешей доступности от метро, в районах с развитой социальной и развлекательной инфраструктурой.

Дарья ТРЕТЬЯКОВА, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:

Эконом-класс – это самый низкий потребительский сегмент. Он обладает минимальным набором характеристик, необходимых для того, чтобы новостройке выдали разрешение на строительство. Места общего пользования сведены по площади к минимуму. Инженерная составляющая – типовая для серийного панельного или кирпичного дома. Территория вокруг многоквартирного экономного дома не огораживается, подземного паркинга нет.

По мере перехода от одного потребительского сегмента к другому показатель каждой характеристики растет. К примеру, площадь кухни для комфорт-класса должна быть не менее 8 кв. м, а для бизнес-класса - это не менее 12 кв. м. Для того, чтобы объект относился к элитному сегменту размер кухни должен быть не менее 20 кв. м.

Распределение новостроек по классу жилья производится в совокупности по всем характеристикам. Если объект представляет собой индивидуальный проект с дизайнерской проработкой архитектурного облика и дизайнерским ландшафтом придомовой территории, с высококачественно отделкой общественных зон внутри здания, однокомнатные квартиры обладают площадью от 45 кв. м, из которых 12 кв. м - кухня, высота потолка от 2,8 м, входные двери металлические, в квартире предусмотрены современные импортные пластиковые или деревянные стеклопакеты и металлическая входная дверь, но обеспеченность машиноместами ниже 1,7 – данный объект будет соответствовать сегменту комфорт-класса.

Григорий АЛТУХОВ, коммерческий директор ФСК «Лидер»:

Эконом- и бизнес-класс – это жилье совершенно разного уровня, которое сегодня отличается в первую очередь качественными характеристиками. Эконом-класс представляет собой жилье массового сегмента, зачастую это панельные здания с идентичными фасадами, с типовыми планировками квартир. До недавнего времени эконом- и бизнес-класс имели четкие отличия по местоположению, но все чаще качественный бизнес-класс строится за пределами ТТК, к центру теперь тяготеет исключительно элитное жилье.

Комфорт-класс, появившийся в 2009-2010 гг., стал промежуточным звеном между типичным «экономом» и полноценным бизнес-классом. Расположен он преимущественно между ТТК и МКАД, именно таким форматом активно застраивается ближайшее Подмосковье, то есть локация у него эконом-класса. Но благодаря использованию более качественных строительных материалов, применению монолитной технологии строительства, которая сделала возможной индивидуальную архитектуру зданий и свободную планировку квартир (раньше это была прерогатива исключительно бизнес-класса) такое жилье уже нельзя отнести к эконом-классу. Локация и крупные масштабы проектов у комфорт-класса взяты от эконома, а наполнение тяготеет к бизнесу. Жилье комфорт-класса ФСК «Лидер» в Подмосковье реализует под единым брендом «UP-кварталов»: в Одинцовском районе - малоэтажный UP-квартал «Западное Кунцево», на Путилковском шоссе - UP-квартал «Новое Тушино».

Дмитрий КОТРОВСКИЙ, вице-президент компании «Химки Групп»:

Чуть более года назад Национальный совет Российской гильдии риэлторов утвердил единую классификацию жилья на первичном рынке. Тогда за основу были взяты критерии комфортности жилья, его потребительские характеристики. Были выделены четыре класса: эконом-класс, средний класс, бизнес-класс и элитный класс. Первых два класса отнесли к массовому жилью, вторые два – к жилью повышенной комфортности. В принципе эта классификация соответствует общепринятой на рынке, но далеко не все застройщики приняли ее как руководство к действию, тем более, данная классификация имеет рекомендательный, а не директивный характер.

За все время формирования рынка недвижимости границы классов всегда были размыты и часто сдвигались девелоперами в своих интересах - конечно, не из «эконома» в «элитку», а в коридоре соседних классов.

С точки зрения экономики бизнеса эконом- и комфорт-класс быстрее строятся и быстрее продаются из-за большего объема спроса, но маржинальность проектов в этом сегменте ниже. Проекты бизнес-класса имеют более высокую маржинальность, но строятся и продаются дольше. С точки зрения потребительских характеристик жилья бизнес-класс – это индивидуальный проект с дизайнерской проработкой архитектурного облика, комфорт – это чаще усовершенствованные серийные проекты. В бизнес-классе покупателям предлагается высококачественная отделка общественных зон, тогда как в «экономе» и «комфорте» это стандартная отделка. Основное отличие бизнес-класса от комфорт класса (отсекающий признак) - это площадь кухни, которая составляет 10-12 кв.м (хотя эта цифра спорная, сейчас даже в эконом-классе встречаются кухни в 12-15 кв.м), а также собственная социальная и коммерческая инфраструктура на огороженной, охраняемой территории.

Филипп ТРЕТЬЯКОВ, генеральный директор компании Galaxy Realty:

Еще пять-семь лет назад четкие границы между бизнес-классом и массовым жильем были четко обозначены по принципу локации проектов: бизнес-класс строился только в Москве, в районах, близких территориально к ТТК, или в пределах третьего транспортного кольца. Сейчас свободных площадок под строительство в Москве практически нет, точечная застройка запрещена, и сегмент жилья бизнес-класса переместился за МКАД. Разночтения в характеристиках класса происходят в последнее в сегменте массового жилья, к которому можно отнести эконом-класс и комфорт-класс. До сих пор в этой классификации путаются застройщики, как ни запутаться покупателям? Эконом-класс – это в 90 процентах случаев панельный дом без собственной огороженной территории, но со своим двором, детскими площадками, общими парковочными местами. Площадь квартир может быть разная, в зависимости от количества комнат. Площадь кухни в данном случае тоже не играет определяющей роли, поскольку в панельных домах новых индустриальных серий площадь кухни может быть и 12 кв.м, но это не дает им права относиться к комфорт-классу.

Алексей ХАРИТОНОВ, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ СитиСтрой»:

Для домов бизнес-класса определяющую роль играет расположение. Жилье данной категории располагается ближе к центру или в престижных спальных районах Москвы. Также к отличительным чертам объектов бизнес-класса принято относить: небольшое количество квартир в доме (100-150), собственную огороженную охраняемую территорию с развитой инфраструктурной сетью и благоустроенной прилегающей зоной, подземный паркинг с лифтовым доступом на этажи и сравнительно высокая обеспеченность квартир машиноместами, возможность свободной планировки помещений, современные инженерные системы (система очистка воды, центрального кондиционирования и т. п.), более высокое качество материалов, применяемых при отделке мест общего пользования.

В настоящее время существует еще одна сравнительно новая категория жилья, занимающая промежуточное положение между панельными застройками эконом-класса и нижней границей бизнес-класса - так называемый комфорт-класс. В таких домах местоположение и средние площади квартир соответствуют эконом-классу, но присутствуют и дополнительные характеристики, такие как индивидуальная свободная планировка и паркинг.

Михаил МИХАЙЛОВ, генеральный директор компании «МД Групп»:

Для эконом-класса характерны относительно маленькие площади – однокомнатные квартиры от 28 до 40 кв.м, двухкомнатные – от 44 до 60 кв.м, трехкомнатные – от 63 до 85 кв.м, небольшое количество трехкомнатных квартир - порядка 20-25%, скромные бюджеты на благоустройство мест общего пользования. Яркий пример эконом-класса - типовая панель.

Комфорт-класс подразумевает под собой дополнительные опции: монолитные технологии домостроения, увеличение площадей на 3-4 кв.м, присутствие трехкомнатных квартир - около 30-35%, количество машиномест, соответствующее количеству квартир, дорогая отделка мест общего пользования. Зачастую во входных группах домов этого класса расположены комната для консьержа и колясочная.

Дом бизнес-класса, как правило, имеет огороженную территорию с пропускным режимом, площадь однокомнатной квартиры начинается от 55 кв.м. Обязательное требование для жилья этого класса – наличие машиномест с минимальным коэффициентом 1,1-1,3, так как на одну семью в этом классе приходится, как правило, две машины. Следовательно, паркинг может быть либо подземный, либо расположен в минимальной пешей доступности. Характерны более высокие требования к отделочным материалам фасадам и входных групп, качеству работ, техническому оснащению дома.

Определить границы между классами жилья бывает довольно непросто, так как существует тенденция переноса границ. Девелоперы стараются позиционировать свой объект на класс выше. Поэтому комфорт-класс в старой Москве позиционируется как бизнес-класс.

Также нужно помнить, что со временем происходит моральное устаревание фонда, и что некоторые дома, которые были бизнес-классом в начале 2000-х года, сейчас можно отнести только к комфорту. Тем не менее жилье бизнес-класса всегда будет отличаться высоким социальным статусом проживающих, в то время как границы между «экономом» и «комфортом» не всегда понятны на первый взгляд.

Марина ТИМАШОВА, директор по маркетингу и рекламе компании «Сити-XXI век»:

В отличие от сегмента коммерческой недвижимости на рынке жилья официально утвержденных критериев классификации в настоящее время нет. Разумеется, среди профессиональных участников рынка уже сложилось общепринятое понимание характеристик объектов, по которым их можно отнести к тому или иному классу. К таким характеристикам относятся: месторасположение, конструктивные особенности жилых корпусов (строительные и технические характеристики здания), планировочные решения и размеры квартир, размеры и качество отделки площадей общего пользования, качество инженерных систем, организация парковочных мест, наличие паркингов, обустройство жилых корпусов и придомовой территории, организация управления и эксплуатации жилого комплекса и другие.

Источник: RussianRealty.ru