/news/524567/

Инфраструктура в обмен на дешевые квартиры

Государство готово за свой счет обеспечить девелоперов инженерной инфраструктурой, если те снизят цены на половину своих квартир до 30 тыс. руб. за 1 кв. м, рассказали РБК daily в Минстрое. Игроки рынка считают, что предложение заинтересует региональных девелоперов и тех, кто готов реализовывать свой проект в «чистом поле».

Выступая с Посланием Федеральному собранию, президент Владимир Путин заявил, что правительство определилось с основными подходами по реализации программы «Жилье для российской семьи». Как рассказали в Министерстве строительства и ЖКХ, ведомство планирует привлечь для этих целей инвесторов, предложив им взаимовыгодные условия. В первую очередь эти условия коснутся застройщиков, планирующих реализовывать проекты экономкласса.

Со стороны государства Минстрой предлагает взять на себя все расходы по проведению инженерных коммуникаций. Их будут проводить на участки большой площади, находящиеся в государственной или муниципальной собственности или в собственности РЖС. Правда, девелопер, планирующий строить на таком участке жилье, должен будет продавать не менее половины квартир в новостройках по цене не выше 30 тыс. руб. за 1 кв. м. А если средняя цена квадратного метра в регионе ниже установленной суммы, то половину жилого фонда застройщик будет обязан выставить на продажу за сумму, не превышающую 80% от средней цены в регионе. В настоящее время Минстрой занимается поиском участков для этой программы, а также ведет переговоры с естественными монополиями и крупными банками.

Кроме того, в ближайшие месяцы при министерстве будет создан совет с участием крупнейших отечественных девелоперов, который займется унификацией в регионах нормативных требований для застройщиков. Как рассказал РБК daily источник в правительстве РФ, одним из его членов станет компания СУ-155. Представитель СУ-155 пояснил РБК daily, что унификация коснется всех аспектов, по которым нет единого стандарта на территории РФ. «В регионах, например, устаревшие нормы расчета стоимости подключения к сетям. Нормы расчета нагрузки на электрические сети при получении технических условий подключения устарели и неоправданно завышены и, кроме того, не унифицированы, — отметил собеседник издания. — В пример можно привести также устаревшие нормы расчета стоимости проектирования строительства, что делает стоимость выполнения этих работ несоответствующей реальной их цене от региона к региону».

Екатерина Крылова, директор НП «Гильдия управляющих и директоров»

Согласно утвержденным Минэкономразвития показателям средней рыночной стоимости 1 кв. м. жилья на четвертый квартал 2014 года, в 20% регионов Российской Федерации затраты на возведение инженерной инфраструктуры составляют около 30% от общих затрат на реализацию проекта. То есть девелоперы не только не теряют, но даже могут финансово выиграть от проектов, в которых государство будет строить инфраструктуру под ключ. Разумеется, потребуется детальная разработка предложенной министром модели, поскольку многое в ней остается непонятным. Проекты комплексного освоения территорий, например, реализуются достаточно долго, пять—десять лет. За это время стоимость жилья на локальном рынке недвижимости может вырасти. Разница в цене на проекты с госинфраструктурой и рыночной ценой может быть существенной. Учитывая, что в небольших городах один-два крупных проекта определяют тренд в сегменте первичной недвижимости, есть риски, что рыночная ситуация в таком регионе может быть разбалансирована. Кроме того, большинство девелоперов, работавших с бюджетными деньгами, отдают себе отчет в том, что поступление их не всегда равномерно и предсказуемо. Нередко, чтобы соблюсти сроки, приходится строить за свой счет, а потом дожидаться транша от государства. В случае же когда власть берет на себя обязательства по возведению объектов инфраструктуры, вероятность несогласованности действий вырастает.

Мария Литинецкая, гендиректор «Метриум Групп»

Затраты на подведение внешних коммуникаций в жилых проектах довольно существенны. Однако даже если государство возьмет на себя эти расходы, застройщики, работающие в столичном регионе, вряд ли согласятся продавать половину квартир по цене 30 тыс. руб. за 1 кв. м. Возведение одной «коробки» в Москве и Подмосковье оценивается на уровне 28—32 тыс. руб. за 1 кв. м. Поэтому подобное предложение может быть интересно только крупным девелоперам, имеющим собственные производственные мощности (СУ-155, «Ренова»). Кроме того, на него могут обратить внимание застройщики малоэтажных проектов с быстро возводимыми конструкциями, в которых себестоимость строительства здания зачастую может составлять 15—18 тыс. руб. за 1 кв. м (без учета подключения инженерных коммуникаций).

Алексей Семин, председатель совета директоров инвестиционной группы компаний ASG (Казань)

То, что государство сейчас разрабатывает различные меры для экономического стимулирования застройщиков по снижению цены жилья, не может не радовать. В условиях рыночной экономики сам подход совершенно верный, но Россия — страна очень большая, и универсального рецепта реализации этого механизма с фиксированием стоимости в рублях быть не может. По каждому региону нужен свой подход. Да и в регионах есть участки, где коммуникации будет подвести сравнительно недорого, и есть земельные массивы, где подводка коммуникаций обойдется на порядок дороже. Тогда такая модель окажется выгодной. В каждом случае, в зависимости от региона и географии расположения участка, нужно говорить отдельно.

Алексей Синяков
Источник: РБК daily